建筑层高优化对造价指标的影响

王绪杰,肖叶,谭斌

中国建筑五局建筑设计院，湖南 长沙 410000

    摘  要：工程总承包，是我国目前主推的一种工程承发包模式。工程总承包模式下，按照合同约定，承担工程项目的设计、采购、施工、试运行等工作，并对承包工程的质量、安全、工期、造价全面负责[1]，这对工程总承包企业的综合管理能力，尤其是概算控制能力提出了更高的要求。为此，文章尝试基于工程实际案例、从设计优化的角度出发，分析建筑层高变化对工程造价的影响，为设计优化提供较准确的数据支撑。

    关键词：建筑层高；工程造价；影响

    前言

在EPC模式下，由于种种原因，建设投资难以控制的现象越来越普遍。控概难度随着项目招标阶段的不同而不同，如到了施工图阶段，可供控概的设计优化方向少之又少，在满足规范要求的前提下，进行层高的优化就成了最优设计优化的方向之一。因此，建筑层高对造价的影响也成了首要研究的课题之一。本文用实际案例，测算地上建筑层高变化对造价的影响，来详细分析并总结相关造价数据，供读者参考。

一、测算条件假定

众所周知，影响建设工程造价的因素很多，且各影响因素之间又相互关联。比如，层高的减少会引起整体建筑高度的变化，建筑高度的变化就会引起（垂直运输费、脚手架、超高增加费等）措施费的变化；建筑高度的减少也会引起荷载的减少，从而影响结构和基础形式的变化。假如建筑整体高度不变，层高的变化可能引起层数的变化，也就影响了建筑面积的变化，单方造价指标将减少……

如果不假定一些前置条件，此研究课题也就无法顺利进行。因此，假定建筑层高优化，不考虑建筑层数（面积）的变化、荷载变化引起的结构和基础形式的变化等。测算假定条件如下：

①本次测算仅考虑单一测算因素的变化；

②层高优化后仍然满足设计相关法律法规要求；

③层高优化不影响建筑的使用功能；

④层高优化不影响建筑层数（建筑面积）的变化；

⑤层高优化引起的荷载减少，不调整结构和基础形式的变化；

⑥层高优化引起的荷载减少，不考虑构件截面和配筋率的变化；

⑦层高优化引起的建筑高度减少，不调整檐高相关措施费，（考虑层高变化引起的措施费变化）；

⑧因优化高度有限，不考虑机电部分变化的影响因素（即不考虑因空间体积的变化而造成的水、暖、电、空调设备容量的变化以及垂直管道管径的变化）。

二、详细测算与分析

在测算样本上，选择了采用工程总承包模式较多的学校、医院类公共建筑，分不同业态、结构形式、装配式程度、装饰标准共计6个样本进行测算分析：

在上述假定条件下，从均值上看，地上部分建筑层高每优化（降低）10cm，可以降低工程造价约36元/m2，约降低优化前工程造价的1.3%，变化基本成线性趋势。

在上述假定条件下，从均值上看，地上部分建筑层高每优化（提升）10cm，可以提升工程造价约38元/m2，约提高优化前工程造价的1.4%，变化基本成线性趋势。

综合来看，合理层高范围内，建筑层高每优化10cm，影响工程造价指标约1.35%。

三、影响因素敏感性分析

（地上部分）建筑层高对造价指标的影响-敏感因素分析
项目：公建-大学学院楼                                                        指标单位：元/m2
单位工程	层高+20cm		层高+10cm		优化前	层高-10cm		层高-20cm		排序
	指标	幅度	指标	幅度	指标	指标	幅度	指标	幅度
建筑工程	1541	1.1%	1525	1.1%	1508	1488	-1.3%	1472	-1.1%	2
室内精装	791	0.8%	785	0.8%	779	773	-0.8%	767	-0.8%	3
外立面装饰	380	3.2%	368	3.3%	356	345	-3.3%	333	-3.4%	1
项目：公建-医院门诊、医技楼                                               指标单位：元/m2
单位工程	层高+20cm		层高+10cm		优化前	层高-10cm		层高-20cm		排序
	指标	幅度	指标	幅度	指标	指标	幅度	指标	幅度
建筑工程	1389	0.6%	1380	0.8%	1369	1358	-0.8%	1348	-0.7%	3
室内毛坯	186	1.4%	184	1.4%	181	178	-1.4%	176	-1.4%	2
外立面装饰	409	2.2%	400	2.2%	391	382	-2.2%	374	-2.3%	1

注：室内毛坯装饰仅含地面、墙面找平作业。

通过六个样本测算，以上述两个样本为例：

室内精装工程，单位工程敏感程度排序：外立面装饰工程-建筑工程-室内装饰工程；

室内毛坯装饰，单位工程敏感程度排序：外立面装饰工程-室内装饰工程-建筑工程；

结论：无论装饰标准，影响层高造价数据最为敏感的单位工程是外立面装饰工程。

四、结语

    建筑层高对造价的影响错综复杂，以样本二公寓楼为例，建筑层高3.6m增加到3.7m时，造价指标增幅达到了2.2%，远超均值1.3%，原因是层高3.6m是许多措施费计价的一个分界点。另，竖向结构较多，开间较小的宿舍楼、公寓楼指标变化明显高于教学楼等大开间建筑。综上分析，层高优化时，应充分考虑建筑类型、业态，计量、计价规则等对工程造价的影响，对上述指标进行合理应用。

参考资料：

[1]中华人民共和国住房和城乡建设部、构建发展改革委员会文件《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》

[2]湖南省住房和城乡建设厅文件《湖南省建设工程计价办法(2020)》

[3]山东省住房和城乡建设厅文件《《山东省建设工程费用项目组成及计算规则》（2016版）》