建筑和房地产企业增值税纳税义务时间问题探析

牛爱军

海口绿地鸿翔置业有限公司，海南 海口 571000

摘要：分析了建筑企业增值税纳税义务履行时间与会计收入确认时间的差异，即增值税需要在不收取销售资金的情况下计算和缴纳。指出建筑业企业与房地产企业在履行预付款义务的时间上存在差异。房地产企业收到的预付款仅产生增值税预付义务，不具有实际的增值税支付义务。施工企业将预付款作为增值税纳税义务。相关差异导致增值税保留抵免长期无法抵扣，产生代扣代缴税款等风险，需要相关部门完善相关规定。

关键词：施工企业；房地产企业；纳税时间；增值税保留税；预付款

引言

过去，税务机关通常要求企业在出售项目或大部分财产时征收土地增值税。然而，近年来，随着国家对房地产行业监管的升级和税务机关的变更，税务机关有时会要求企业在首次登记三年后开始土地增值税清算业务，但此时，很多企业的销售比例还没有达到85%。根据税法规定，清算前后出售财产的土地增值税不能相互扣除。因此，如果清算前后出售物业的增值税税率不同，整个项目的土地增值税将超过所有物业的整体清算。

一、房地产行业与建筑施工企业预缴税款的纳税义务时间不一致

可以发现，房地产开发企业与建筑施工企业在预付增值税的处理上存在差异。一是税收义务的差异。房地产企业只有在预收应收账款之日才有预缴增值税的义务，但没有实际缴纳增值税的义务。施工企业只有在收到预付款之日才有义务缴纳增值税。二是两类企业预提税款的时间存在差异。《增值税法》规定，增值税义务发生时，应当计算应缴纳的增值税，并抵减预缴的增值税。由于第一点的差异，施工企业可以冲抵增值税预付款并在当期收到预付款，而房地产企业只能在增值税预付款完成后冲抵交付。两者之间的税收差异明显不同，预付模式下的增值税处理也产生了大量的保留税抵免。由于房地产企业纳税义务的完成和交付，预缴的增值税为税法规定的销项税，这进一步导致产生的留存抵税额不能在每个期间扣除，留存抵税额随着时间的推移逐渐增加。由于施工企业在收到预付款时没有足够的进项税，如果进项税不能与以后的销项税相匹配，也会产生大量的免税额。如果该项目是简单的计税项目，则不扣除留存税，只能累计到下一期。虽然这两类企业的账簿上有大量保留税收抵免，但它们也需要按照规定提前纳税，这给纳税人的流动性带来了压力。因此，相关部门需要及时完善相关法规，以消除各种潜在的不利影响。

二、税收义务的时间功能和基本原则

1.纳税义务发生的时间主要用于判断纳税情况

一个人什么时候有纳税义务？是指某一应税销售行为是否应纳税。当它达到这一点时，它应该纳税。当它低于这一点时，它就不必纳税。例如，建筑业在提供建筑服务之前收到预付款，并且没有纳税义务。纳税义务只需按照政策规定在组织机构或服务场所提前缴纳税款，并将预缴税款转换为工程进度款。此时应申报税款。

2.纳税义务发生的时间是会计核算的基础。当纳税义务发生时，会计科目为“应税-应税增值税”。当纳税义务未发生时，该账户将不在会计中计算。例如，施工方（一般纳税人）没有为业主扣留的质量保证费开具发票。会计在收到出具的核销评估表时，计算应纳税额-转让税额。收到质保金时，为纳税义务发生的时间，即支付增值税的时间。会计将“应付税款-可转让税款”转为“应付税款-应缴增值税（销项税）”。纳税义务发生时间与开票时间的关系在实体经济经营活动发生的前提下，开票时间与纳税义务发生时间是相互因果的。

3.在“开具增值税专用发票”或“开具其他发票”一栏中。如有纳税义务，但老板无需开具发票，施工企业仍需在纳税申报期内下月申报纳税，并填写相应的销售额及纳税申报附加资料。（1）“未开票”栏。如果以后需要开具补充发票，请在收据附件中“无发票”一栏填写相同金额的负数。需要注意的是，上述负数填表方式无法通过纳税人客户的正常申报，且票面价值与表格的比较无法正常审批，会导致异常锁盘。因此，有必要在税务终端进行强制申报，并提供相关证明材料，以证明该业务的真实性和合法性。

4.业主要求开具无纳税义务发票的，应提前开具发票，并注明纳税义务发生的时间。在次月纳税申报期内申报纳税，并在纳税申报表附件信息中填写相应的销售额和税额“开具增值税专用发票”或“开具其他发票”。

三、销售价格制定对房地产企业税负的影响

1.销售和装修分开核算

在新的时代，房地产开发企业不仅要实现房地产建设项目的规划和管理，还要结合市场的具体需求，安装和配置装修、生活建设项目和基础设施。鉴于房地产开发商的项目销售，如果在成本核算中，结合其项目的翻新和维护，以及所需设备和基础设施的安装，往往是两全其美。它不仅可以有效降低房地产的销售价格，还可以有效控制房地产开发商需要支付的房地产增值率，减轻土地增值税负担，并进行相应的成本管理。房地产开发商的设备安装费用应计入3%的所得税税率，以有效实现房地产企业的节税。

2.确定合适的房地产销售价格

在不断变化的市场环境中，在房地产项目建设过程中，受各种因素的影响，房地产销售价格的变化导致房地产整体收入的变化。因此，在房地产项目销售价格管理中，应注意价格变动对后续总收入的影响，特别是销售价格上涨对税率的影响。房地产行业的销售价格往往受到多种因素的影响，房价上涨越来越快。要根据市场的实际变化，对房地产企业是否应该提高销售价格进行具体规划和分析。对于普通房屋的销售价格，当增值率低于20%时，往往可以达到免征土地增值税的效果。另一方面，提高房地产销售价格可以给房地产企业带来更多的收入，保证增值率控制在20%左右。

3.对业主欠施工企业的工程款开具发票

根据《营改增试点实施办法》（财税[2016]36号）第45条第（1）项，施工企业提供应税劳务并收到销售价格或取得销售价格收据的日期为缴纳增值税义务的时间。取得价格的日期为书面合同约定的支付日期；未签订书面合同或合同中未约定支付日期的书面合同，指劳务或无形资产转让完成或房地产所有权发生变化的日期，因此，在收取500万元（含增值税）后对于房地产企业，本案施工企业必须按9%的比例开具500万元（含增值税）的增值税专用发票，房地产企业欠500万元（含增值税）时是否不向房地产企业开具增值税专用发票对于施工企业来说，应该从两个方面进行分析：

3.1 首先，如果施工企业账户中增值税进项税额扣除额大于或等于1000÷（1+19%）×9%，施工企业将按照房地产企业9%的税率开具1000万元（含增值税）的增值税专用发票。

3.2 施工企业从其账户中扣除的进项税额小于等于500÷（1+9%）×9%的，施工企业应按9%的税率向房地产企业开具500万元（含增值税）的增值税专用发票。

四、建筑和房地产企业增值税纳税义务时间问题探析

1.梳理土地增值税结算要点

土地增值税结算中要注意两个重要环节：一是明确项目收入，二是明确扣除项目。首先，确认收入时应以发票上的金额为准。如果没有发票或发票金额未全额开具，双方之间的合同应采用收入确认标准。在实践中，企业通常以门牌号为分类标准，清单包括房价、销售面积、合同号等，但需要特别注意两个方面。一方面，如果企业将房地产用于员工福利，仍需根据销售性质征收土地增值税。另一方面，为了确定住宅类型，普通住宅的增值税在20%以内免征增值税。其次，在确定扣款项目时，可将免费提供给业主的停车场、幼儿园等配套设施的费用作为扣款项目进行扣款。但是，如果向业主提供了补偿，则不会扣除其成本。其次，工程完工后，企业必须扣除部分工程安装费用作为质量保证，但费用必须有企业开具的正式发票。同时，因项目延误造成的闲置土地成本不能作为土地增值税的核算对象。第三，在销售过程中，建筑工人应住在样板间，销售中心应扣款。因此，企业在土地增值税结算过程中需要注意上述专项清算。

2.培养财务人员的税务筹划能力

税收筹划是指在税收事件发生前，专业人员根据现有的政策、法规和财务状况，合理估计税收风险，合理预测税收状况，在法律法规允许的范围内尽量减少应纳税额。目前，在我国房地产企业中，具备高水平税务筹划能力的人很少，而且大多数财务人员只具备一般的财务知识，因此很难根据企业目前的财务状况进行科学合理的税务筹划。因此，我国房地产企业一方面要注意吸收具有专业税务筹划能力的人才进入企业，另一方面要通过在职培训培养现有的财务人才，帮助提高税务筹划水平。

3.注意投标报价环节，合理报价

在以增值税代替营业税的政策下，如果企业仍保持原有报价，营业收入将大幅下降。因此，施工企业在投标过程中应更加重视，采取前瞻、乐观的态度，根据企业的实际情况和经济实力，在允许的范围内适当提高投标价格，从而为自己的企业赢得更多的机会，争取中标。通过调整报价形式实现税负转移，产业链上游企业越多，转移能力越强。因此，施工企业通过投标报价，可以增强自身的竞争力，减少税收支出，提高经济效益。

4.注重企业现金流量的管理

资金是企业顺利运行的重要保证。部分施工企业未及时收回项目资金，有的逾期数月甚至数年，影响了企业资金流动的运行。在以增值税代替营业税的情况下，更需要采用企业资本运营。通过服务外包可以实现人工成本、部分直接成本和现场管理费用，不仅减轻了企业的管理压力，也降低了企业的运营成本。这样，可以重新取得增值税专用发票抵扣所得税，有效解决增值税抵扣问题，提高经济效益。加强税务工作监督，严格增值税会计管理，按照增值税政策内容和相关管理要求，对企业各项税收活动特别是增值税活动进行核算，确保账目清晰，企业的资金流动记录良好且顺畅。

结语

综上所述，本文首先分析了纳税义务发生时间的概述和纳税义务发生时间的判断标准。然后介绍了实际案例分析。可以得出结论，纳税义务发生的时间必须在实际纳税申报之前明确。之后，他将正确了解纳税义务的发生日期、主要政策、税法和纳税申报表。只有全面总结各个环节的内容，才能为企业在纳税过程中规避税收风险创造良好的纳税环境。为了更好地发挥税收义务的作用，确定税收义务生效的时间非常重要。

参考文献:

[1]康娜.论企业纳税筹划的风险及其防范[J].会计之友,2010(10)

[2]李源.浅谈企业纳税筹划的风险与防范[J].甘肃科技纵横,2010(2)