浅谈深圳市城市更新产业园项目-以天安云谷产业园为例张实

张实

筑博设计股份有限公司广东深圳518040

摘要：笔者分析了深圳市城市更新的趋势，并介绍了天安云谷产业园区结合云共享概念的项目运营与设计特点，为深圳市后续高密度城市更新产业园项目的建设提供了参考。

关键词：产城融合；城市更新；天安云谷；云共享

1、深圳市城市更新趋势

随着经济的不断快速发展，一线城市土地资源日趋紧张。为推进土地资源的集约利用，改善人居环境，一线城市新建项目中城市更新项目的比重已经越来越高。以深圳市为例，2016年新供应居住用地48公顷，城市更新居住用地77公顷（占总量的61.6%）；2016年新供应产业用地100公顷，城市更新产业用地33公顷（占总量的24.8%）。

除用地紧张外，传统的产业布局规划也逐渐无法满足产业与城市协同发展的需要，产业布局规划从规划思路到技术手段的转型调整势在必行。深圳市城市更新“十三五”规划将“提高产业发展质量”作为更新策略之一，提出“以促进产业创新引领、引导产业平稳转型和有序升级为目标，一方面落实工业区块线要求，稳定产业空间规模，巩固先进制造业空间基础；另一方面加强更新对创新性产业空间的供给，引导产业布局合理，促进产城融合发展”。

近年以来，深圳市在城市更新方面已取得不少宝贵经验，城市更新工作逐步纳入规范有序的运行轨道。另外，城市项目还有由原特区内向原特区外不断发展的趋势。一些原特区外的旧工业园区，经过重新规划建设和产业的改造升级后，不但获得了良好的经济效益，也有效的改善了城市面貌，坂雪岗科技城即为其中较有代表的案例。

坂雪岗科技城（原名华为科技城）片区位于深圳市原特区北部，距离福田中心区大约10km，是深圳高新技术产业带上的重要产业基地。随着华为国际化扩张以及制造功能的搬出，坂雪岗科技城片区逐渐从高新制造向研发办公转型，带来大量研发人才就业和居住，对居住条件和环境品质提出了更高的需求。坂雪岗科技城是深圳市、龙岗区政府在坂田华为片区打造的“特区扩容示范区”，定位于高新技术产业为主导功能的城市复合型片区，完善为高新技术产业服务的配套设施。

天安云谷产业园是坂雪岗科技城的“率先启动示范项目”，该项目结合“互联网+”概念，打造了深圳市原特区外区域产城融合的示范基地，具有较高的研究价值。笔者有幸参与了天安云谷产业园的设计过程，下面结合该项目谈一谈城市更新产业园项目的一些理念及特点。

2、天安云谷产业园的项目理念

天安云谷产业园由深圳天安骏业投资发展有限公司进行规划、开发建设及运营。项目占地面积76万平方米，总建筑面积289万平方米。项目共分为六期，功能包括产业研发大厦、配套公寓、配套商业、酒店、住宅、学校、购物中心、多功能展览馆、极创社区公园等复合功能。

天安云谷产业园致力于云计算、移动互联网等新一代信息技术产业和智能设备、机器人研发等智慧产业，以及围绕其发展相关现代服务业和生产性服务业。项目发展运营也注重加强与之相关的金融业、商业、咨询、培训机构、公共服务平台、公共技术平台、服务中介、酒店服务及相关社会配套的引进。在提升产业的同时，还将注重社区民生和原居民的生活发展，项目内引入城市候机楼、警务室、社区图书馆、党群活动中心等配套服务功能，并将云平台、多功能厅等免费开放给市民及公益组织，力图将岗头社区塑造成为深圳市社区经济转型的示范社区。

天安云谷产业园不仅为大、中、小企业打造高端的产业空间，还基于云服务理念构建的智慧园区服务体系，整合了空间、金融、物流、信息等产业资源，像水和电一样让用户随需使用，为新兴产业带来高效低成本的云商务服务模式体验。如小型企业可选择拎包入驻，甚至可以只租一个卡位；中型企业可选择交钥匙工程，可享受协同工作平台及集中采购服务；大型企业还可享受专业的外包保障等。

天安云谷产业园区所有的公共的展厅、多功能厅、会议室等均可在线预订，提高使用效率的同时还能降低成本。园区还提供了30采供平台，通过采用华为优选的供应商和顺丰速运的仓储配送体系，做到常规的办公家私及易耗品等从客户下单到产品到货只需要30分钟。结合互联网时代的需求，园区还打造了SMAC创新中心，帮助传统企业拥抱互联网、实现转型升级，帮助企业构件新商业模式，鼓励云时代的创新创业，挖掘新价值点。

天安云谷产业园还为企业提供多方位的人才关爱服务。通过建设从商务到休闲一体化的基础设施平衡人才工作与生活的需求，不仅解决人才出行、子女教育、娱乐休闲、健康等问题，还帮助人才获得快速成长的工作环境以及提升入驻云谷的企业核心竞争力。

3、天安云谷产业园一期的设计特点

天安云谷产业园一期已于2015年竣工，一期占地面积约5.1万平方米，总建筑面积为55万平方米，其中地上建筑面积约40万平方米。项目用地原为旧工业厂区，周边均为高密度居民自建房及厂房，环境及配套设施均比较落后，具有城市更新产业园项目的一般特点。

作为项目的启动区，一期在设计方面贯彻了项目的云共享理念，不但有效化解了原有的不利影响，还带来不少亮点。本项目从设计角度有如下难点：

一、项目容积率高。城市更新因存在大量的还迁用房，容积率一般都比较高。本项目两块地的容积率分别为7.6与7.8，给设计带来较大困难。

二、周边配套不成熟。由于项目周边均为高密度居民自建房及厂房，配套设施严重不足，这也是原特区外城市更新项目的共性问题。

三、用地的配套指标有限。由于项目属于一类工业用地，用地规划许可证批复的小型商业服务设施仅3万平方米，如不能有效共享，则难以满足园区的服务需求。

六、人口密度高。容积率高响应带来人口密度较高的问题，如不能在流线设计上有效疏导，将给交通带来很大的压力。

如何通过有效的规划设计手段来实现有效聚集成了本项目的核心问题。项目设计团队提出“云空间”的概念，通过互通的地下车库、互连的人行云平台和天桥将多栋产业研发及配套商业整合起来，将园区底层连成一整片共享云空间，使园区内人群从工作空间下降到云空间进行散步、交流、参观、午餐、健身等活动时，都拥有一整片的“云”，从而在建筑规划层面上达到了不重复建设，高度体现“云计算”的共享精神。同时，设计通过多处设置的大台阶将人流导入云平台，有效的实现了人车分流，既能保证地面车行交通畅顺，也营造了舒适、安全的人行环境。

两地块底部裙房借用城市综合体设置为大底盘的做法，化解了一部分高密度压力。同时通过7栋高层建筑物的围合布置，尽可能在中部退让出公共空间，既保证了足够的休闲活动场地，也降低了建筑体量的压抑感。两地块地下室通过市政道路下方2个通道的通道彼此相连，北侧地块还预留了多个连接通道与二期的其余地块衔接，有效地提高了园区的停车效率。

项目投入使用后，已成功吸引了多家上市公司或拟上市企业的集团总部或研发总部入驻，整体招商率完成90%以上，预计全期建成后可达到年产值约800-1000亿元，税收约50亿元。天安云谷产业园将加快推进片区新兴产业布局，优化产业结构，聚集高素质人才，提升片区整体产业链价值和城市形象及功能，成为现代都市新兴产业综合体的样板。

4、结束语

天安云谷产业园契合产城融合的发展理念，从规划设计、运营服务等角度补充和完善了城市功能，提供了高标准的产业空间和公共服务，提供了高品质、促进交流的空间环境，为片区就业人员提供了“安居乐业”的城市生活环境。望后续开发的城市更新产业园项目可对其成功经验进一步研究总结，不断推陈出新，为改变城市面貌和改善人居环境添砖加瓦。

参考文献：

[1]深圳市规划国土委市发展改革委《深圳市城市更新“十三五”规划》

[2]深圳市规划和国土资源委员会《深圳市2016年度城市建设与土地利用实施计划》.

[3]贺传皎，王旭，邹兵.由“产城互促”到“产城融合”——深圳市产业布局规划的思路与方法.城市规划学刊，2012（7）：99-103.

[4]胡章，蔡震.深圳市自主创新驱动地区规划实践——以华为科技城片区规划为例，上海城市规划，2015（2）：28-33.