房产开发项目的不确定因素分析

雷佳晔

华润置地(哈尔滨)投资有限公司

摘要：我国当前经济的发展离不开房地产业的助推，房地产业已经可以说是一架马车，拉着我国经济向更高的领域奔驰，但是目前的情况下，对房地产业来说，可谓是机遇和挑战并存，本文主要讨论我国房地产开发事业中的一些不确定因素，并且针对这些因素提出一些可行的措施。

关键词：房地产；不确定因素；措施

人们生活水平显著处于不断提高的时期，与此同时，房地产业发展及其迅猛，但是当前，房地产开发这一产业也存在着很多风险，往往都是因为不确定因素造成的，所以如果想要促进房地产业更加健康地发展，就要进行分析并且深入研究已提出更好的对策。

1.房地产开发项目中不确定因素的来源

1.1来自内部的不确定因素

房地产开发过程是开发商通过土地改造、房屋建设或建筑物翻新等城市开发建设，从而达到其社会和经济目的的过程。概括的说，具有如下三个基本阶段:(1)获取土地，包括获取用于发展的土地并得到相应规划部门的认可;}2}建造房屋，包括单位或群体建筑的建造;(3)经营房产，包括用于居住和投资目的的房产经营两种方式。

房地产开发过程中获取土地阶段具有三种类型的不确定性因素:（1）土地的自然因素特性;（2）土地的使用特性，包括严格的合约以及对土地有利或不利的配套设施要求;(3)城市规划部门所认可的土地使用性质和范围。而土地购置费是这一阶段资本投入的第一笔主要费用。房屋建造阶段，主要的不确定性因素是建设成木，它是资本投入的第二笔主要费用，虽然它在签订合同时就基本确定下来，但是，由于项目建设周期长，其建造过程分几期进行和施工的长短等因素是不可能完全确定下来的，必然导致建设成本的不确定性。房产经营阶段内不确定性因素是租金和投资效益。

1.2来自外部的不确定因素

房地产开发过程除了每个阶段中存在的上述明显的不确定性因素之外，还隐含着两个诱发的不确定性的外在因素:（1）时间因素。房地产开发是一种时间周期较长的商业活动，很少有将各项工程放在一起施工且在不到一年的时间内完成的，因此，难以在一开始就能对整个开发时期内的建设费用和收益作精确的计算，而是只能对它们作一个大致的估算。况且，由于在工程的承接与完成之间有一个不可避免的时滞，所以，房地产的开发很大程度上依赖于该地区的社会、经济和财政的变化、该地区消费者爱好的变化、经济圈中的兴衰或利率的变化等，这些变化在长期开发中是很难预测的。(2)信息因素。项目开始时，由于信息的有限性，决策时所考虑的因素是相对确定的。前面已论述房地产业是开发期较长的行业，开发周期是一个动态过程，因此所获信息是一个不确定性因素。

2.关于不确定因素的具体说明

上述所谈到的关于房地产项目的不确定性，包括内部因素和外部因素，这些不确定因素都会在具体的费用开支上得到具体的体现，但具体说来，不确定因素包含以下四个类别：建造成本方面、贷款费用方面、资金收入方面和投资收益方面。

2.1短期贷款利率上，首先是土地拥有期。土地拥有期包括从购买土地一直到房屋进行出售期间的这段时间。这是一个非常重要的不确定因素，我们把购买土地一直到动土开工期间成为建造前签约期、然后是建造期和出租出售期。值得注意的是，除了签约期和出售期之外，施工期也是一项变动很大的因素，并且对建设资金和土地拥有期起到很大的影响，另一方面来看，短期贷款利率也十分重要，在土地拥有期间，开发商应该支付的费用是被其决定的。

2.2开发费用方面，土地要价和获取土地的时候所要支付的附加费用都容易进行估价，建筑面积也提前确定。土地要价由土地拥有者和开发商通过洽谈来共同商定，而附加费用的每一笔费用都比较精确，并且在开发费用中，仅仅占了很小的一部分，而建筑面积是写进规划内容中的确定部分，并且经过和城市规划部门的商讨。开发费用中不确定的几项因素包含下面几条。首先是建造成本，决定建造成本的因素众多，首先当前物价并没有趋于稳定，而是持续上涨，并且业内竞争愈发激烈，这也造成了建造成本不确定的原因；专业服务费方面，这项费用基于建造费用，但值得一提的是一旦建造费用确定了，那么这项专业服务费也就可以按照公认的标准来进行精确地计算了；广告费用方面，这包括着具体地产公司的广告费和具体进行印刷和发型所需的费用，但是一般来说，这这笔费用在整个开发费用中，占的比例很小。

2.3资金收入。资金收入就是指地产开发完毕之后，对于房租收益进行估算所获得的一个数值，但这种算法有个关键的缺陷，那就是不对通货膨胀因素进行考虑，而仅仅对当时的物价水平来进行估算，这样一来，就和实际的收益存在着很大的偏差，这就成为了诸多不稳定因素中非常重要的一条。

2.4关于投资收益方面，和上面提到的资金收入类似，收益往往会随着时间而变化，在具体的出售环节中，是不能要求所有的房产都被预售出去，所以这一项收益的不确定因素就特别大。

3.控制措施

3.1确定投资效益

在一个大型房地产项目投入之前，必须要对现有的项目投资效益进行全面的衡量，制定出具体的方案，并且对各个方案进行分析估算出预期效益，通常情况下可以从以下方面入手：1，要从现有的政策背景出发，比如政府补贴，并要结合我国各地市经济适用房建设和管理条例的规定，明确政府对经济适用房所实行的宏观调控和政府指导价，客观判断风险发生的概率，并且在不同决策方案之间选择最佳的衡量因素，确保购买人能够真正得到政府的优惠，这是首要前提。

3.2加强风险分析

一是加强对现有技术因素的分析，对于当前这个生产技术更新换代加速时代，以及技术关键部分的市场变化，将直接影响到商品房项目的变化，同样对于经济适用房也不例外，一定要充分利用现有的技术条件，使其功能和作用得到充分发挥。二是加强对相应的资本因素的分析。根据以上分析可以知道，资本因素控制着评价结果与实际价值，同时影响带动时间因素、信息因素、认知因素等共同对经济适用房建设产生作用为此，资本因素的分析和认知要引起足够的重视

3.3决策目标的确定

在房地产投资过程中，确定合理、科学的目标是确保投资决策合理、正确的基础保障，它直接影响和关系着房地产投资项目建设最终能否顺利的实施，影响投资决策的因素主要包括有项目的确定、项目的规模以及管理人员对项目审批、施工、效果预期等方面的认知识程度等等从而全面、详细的市场调查、预测工作则是确保目标确定正确性的关键确、更适用、更富有权威性。

4.结语

当前，市场经济不断活跃，所以市场可谓是瞬息万变，房地产更是处于风口浪尖，面临的不确定性因素很多，并且随时可能发生变化。基于这种情况，相关部门要对房地产发展方面的不确定因素进行系统分析，并且随时提出改进的策略，必要的时候进行控制措施，这样才能确保房地产开发这一产业能够继续繁荣，更好地带动我国经济发展。

参考文献：

[1]赵彬,韩芳,李世龙.房地产开发流程中定价体系的研究[J].土木建筑工程信息技术.2010(02)

[2]周敦友,俞美芳.房地产项目开发运作模式探讨[J].建筑经济.2008(S2)

[3]陈鑫.房地产开发项目后评价的实施方案[J].山西建筑.2008(07)