房地产开发企业合约管理对项目成本的控制张静

张静

上海松江雅居乐房地产开发有限公司上海200062

摘要：我国人口基数较大，属于人口大国，近年来虽然我国城市化进程发展迅猛，但仍旧不能满足部分房地产开发的需求，进而导致房地产开发成本过高，这种现象也是目前亟待国家有关部门解决的问题。所以，国家关于房地产开发企业合约管理对项目成本的控制要加以管理、采取相应措施，以把握好国家社会的需求，让房地产开发企业的项目能更好地与项目成本设计相结合，发挥出最大的有效作用。基于此，本文主要对房地产开发企业合约管理对项目成本的控制进行分析和探讨。

关键词：房地产开发企业；合约管理；项目成本；控制

1前言

世界各国的技术、经济都在急速发展。竞争压力重大的时代，我国要抓住发展的机遇，同时也面临着莫大的挑战。对于我国城市化的发展，伴随着时代的进步和技术的日异月新，我国的房地产开发企业在合约管理对项目成本的控制方面也得到了一定程度上的协调发展，并且成绩显著。

2房地产开发企业合约管理的必要性

2.1可以保障项目实施进度

房地产开发企业在针对项目进行设计开发的过程中，需要经历诸多工作程序，其涉及的范围不仅包括土地、建筑材料、管理、财务等方面，同时由于房地产开发工程所涉及的周期很长，工期的计划和设计对房地产开发十分重要，在项目实施的过程中，难免出现责任不明确、施工界面模糊、在合同签订时权利和义务划分不清晰的情况，这些都会产生计划以外的开支，从而导致房地产开发成本的增加。因此，房地产开发企业在合约制定和规划的阶段，就应对工程项目的合同进行有效管理，才能有效保证施工的进度和质量

2.2可以降低项目风险

在房地产企业项目开发过程中，科学有效的合约管理不仅能够完善施工过程中的各个环节，还能够有效降低施工的风险。在项目进行时，需要各方面的人力、物力相结合，每一个环节都存在不同的风险，而合同的拟定需要制定计划并提前进行，所以合同的签订能够有效控制施工中存在的风险以及成本的不确定性。

合约管理能够有效预防各类风险并对成本加以控制，主要表现为以下两点：

第一，节约时间。施工过程中若是能够严格按照合约管理的条款执行并受之约束，则能够在规定的工期内完成各阶段的任务，则能够降低延期风险。

第二，合约管理能够确保施工在可控的范围内，并且能将整体施工的进度和环节精准地进行规划。合约管理是贯穿于施工全过程的，其不仅降低了施工的违约风险，还降低了资金的风险，以及相应的决策风险，由此进行成本控制。

3合约规划的成本控制现状分析

3.1编制阶段

在房地产企业项目成本控制的过程中，很多企业在项目成本数据的衔接过程中存在对接不全面的情况，这样就导致前期的成本控制数据和后期的成本控制信息数据出现偏差，甚至很多数据出现了重复的情况。所以建议在合同编制阶段对相应的成本策划进行有效的规划，避免出现合约规划失效的情况。再者，合同的内容和界限是十分重要的，若是在编制的过程中合同内容和界限不明确，将直接导致后期的成本出现偏差，进而会出现后期对合同做出更改和调整，影响合同规划的整体效果。

3.2执行阶段

在执行阶段合同所涉及的内容和范围非常广，而执行的过程中也是多个合同同时执行，房地产开发企业在项目施工之前需要拟定的合同数量非常大，据不完全统计，最多的时候甚至可以达到400多份。很多企业在合同拟定的时候没有对其进行很好的汇总和整理，导致合同的管理出现了混乱。因为每一份合同都是一份风险，而没有提前做好分配则会影响合同在施工中起到的约束作用，也会加重工作人员的工作量，进而影响工程的进展。

3.3动态成本分析阶段

在房地产开发过程中，需要及时对成本的执行情况进行监督和审核，这样就能够避免出现成本超支的情况。若在合同执行的过程中有超支的迹象，应提前做好相应的预案，避免出现经济损失。在众多的房地产企业合约管理中，虽然对成本支出的情况有所记录，但是却存在上报时间滞后的情况，这样便有可能让成本管理存在风险。如果对成本数据反馈不及时，必然影响动态成本的数据信息，这样的动态成本分析将严重影响整个项目推进和实施。

3.4成本后评估阶段

在房地产开发项目竣工之后，应该对项目成本进行后评估。所谓成本后评估就是通过对每个阶段制定的目标成本和实际执行成本进行对比分析，分析结算阶段和施工阶段成本的差异，并得出相关经验。在对项目的整体施工进行评价时，形成书面报告应提交到相关部门。在众多的房地产企业发展的过程中，或多或少都存在成本管理体系不完善的情况，所以在成本统计中很多数据都缺失或与实际不符，而且由于房地产企业的员工流动相对频繁，这些因素都会导致房地产成本数据失真，在新员工接手的时候，就需要对数据进行重新整理和计算，不仅影响工作效率，也影响项目的进展，还可能会出现经济损失等严重情况。

4加强房地产开发企业合约管理对项目成本的控制措施

4.1建立完善合同管理制度

为了能够从根本上解决这类合同问题，最有效的手段就是由国家进行控制，这对社会大众都是最有说服力的行为。制度体系的建立和完善，能够让合同的每一环节都有本可依，同时也可以让一个国家的制度更加健全。在合同管理中，为了能够有效控制项目成本，建立一个好的合同管理体系无疑是最正确的决定。建立完善管理制度，能够完善合同法，让许多房地产事业走向更加合理的方向。另外，国家相关管理制度的完善，既能够有效降低企业成本，进而扩大企业的收益，也能够以最短且有效的方式从根本上解决成本控制问题，这才是我国与国际接轨、走向世界前沿，保证合理、快速发展的正确道路。

4.2提升合同管理员工素质

合同管理人员素质得到提高，无疑能够有效减少合同管理中的很多问题。对监管人员进行素质培训，巩固其专业知识，使其既能懂得建筑工程中的项目状况，又能够减少相关承包商的陷阱，进而有效实现合同价值。合同管理人员需熟悉现场作业情况、工程质量标准和合约内容，方可督促施工承包商施工进度和质量。监管人员自身要做到凡事都有原则，不随意接受不符合合同内容的行为。企业不定期对员工进行培训、进行简单的测试，激发员工的上进心，让员工专业知识水平不断提高，这能够有效提高合同管理的效率。加强员工的风险意识，让员工能够做出理性的选择，避免公司不必要的损失，减少潜在风险。

4.3建立完善的运行团队体系

在任何机构中，都需要各方团队和人员相互配合来进行合同管理。人员之间的默契培养是一方面，另一方面则是将他们作为一个整体的团队形成一个新的运行体系。让这个体系能够合理分工、互相配合、取长补短、团结合作，能够积极参与每一次讨论，不断地完善合同的内容，互相提高专业素质。完善的体系能够使员工掌握合同内容，并能不断地实现创新。利用合同管理来控制项目成本，加快房地产事业的发展，加快国家经济的增长。完善的运行体系，是合同管理有序进行的快速道路，是充分发挥合同职能的有力保证，是房地产开发企业能够更好的发展的有效手段。

5结语

房地产开发企业在针对项目进行开发和施工的过程中，需要签订大量的合同。房地产企业若是对这些合同不加以管理，则会在项目推进和施工的过程中出现很多问题，导致施工出现延误、成本出现大幅度的波动。所以在合约管理的过程中，必须完善合同的管理制度，提高合约管理人员的素质，并加强团队建设，以此巩固管理体系的根基，确保在后期施工过程中出现问题能够及时发现和解决。

参考文献

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