房地产司法鉴定估价中的高质量服务

关铁石

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摘要：实施城市更新，是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。基于此，本文首先针对房地产司法鉴定估价进行相关的概述，然后针对提高服务质量的价值进行分析，随后针对提高服务质量的价值进行总结，最后针对房地产司法鉴定评估增值服务模式进行总结，并提出一些相关的建议，具有一定的可借鉴性。

关键词：房地产估价；城市更新；高质量服务

引言

“司法鉴定”是指在与审判有关的活动中使用科学技术或专业知识，并对其进行评价。理论上，司法鉴定应该被称为对诉讼的价值或价格的合理估计。然而，由于“司法估价”已经成为一个单独的词，因此最合适的估价被称为“司法估价”。如果适用上述法院概念，并以财产估价基本概念标准中“财产估价”的定义来定义财产估价，则是指注册财产估价师利用财产估价师的知识和经验，对诉讼中固有的价值或价值、减值和相关财务损失进行分析、计算和判断，并提供适当的专业意见的活动。

1房地产司法鉴定估价概述

目前，随着社会经济的快速发展，经济纠纷数量不断增加，涉案房产纠纷不断增多，为确定涉案房产的价值，法院将委托专业的房地产鉴定机构进行房产鉴定，并在法院履行拍卖等司法职能时，提供公正、客观、专业的判断。出售、财产分割、赔偿和损害评估、判刑等。在实践中，法院会从司法评估师数据库平台进行公开抽签，在双方无异议的情况下，决定对机构进行房地产司法评估。法院委托房地产估价机构委派专业房地产估价师进行现场调查、摄影、资料收集和事后估价计算，并出具全面的估价报告。对于一些复杂的评估任务，还需要为法庭听证会和法庭听证会做好准备。从核心估价的角度来看，法院的房地产估价——“服务”贯穿始终。服务1：对与代表有关的具体问题进行科学观察、判断和结论；服务二：为双方答疑解惑，当法院就评估报告的具体内容处理争议时，与法院合作解决评估异议；服务三：在法院后续资产处置过程中可能出现的其他情况中提供专业咨询服务。

2提高服务质量的价值

由于各机构在鉴定质量、服务政策、业务标准等方面存在差异，一些较难的房产鉴定项目会出现一些鉴定纠纷，甚至需要地方产品公司出面协调，导致判定鉴定活动集约化放缓，对鉴定机构和行业产生负面影响，判定鉴定业务流失。其中，主要问题如下：

一是鉴定机构对鉴定项目重视不够，部分鉴定环节不符合房产鉴定规则和法院鉴定规则。例如，在估价机构出具的房产估价报告上签字的估价师没有亲自到现场。在法院评估程序中，两名注册财产评估师需要与相关法院工作人员和诉讼相关方合作，对评估代理人进行现场调查。然而，在实践中，往往因为一些合适的房地产人员比较简单，或者估价师自己，只有一位甚至只有一位估价师进行现场勘查，而对于相对简单的估价工作，只有助理完成报告，房地产估价师完成签字报告。这样的评估报告就像一颗定时炸弹，缺乏对评估风险的控制，同时也缺乏正确专业知识的严肃性和严谨性。

其次，注册估价师作为估价师的估价任务具有独特性。笔者认为，注册财产估价师作为判决书评价项目的主要负责人，是整个鉴定过程的鉴定执行人，也是判决书评价协调的纽带，起到连接过去和未来的作用。包括事前与法院就项目沟通、资料收集、明确鉴定要求范围、在研究区域及事后及时与法院联系、增补鉴定材料等，以及某些财产缺陷及估价注意事项，注册估价师需要关注法院并提供专业指导。

三是法医专业人员缺乏专业化、综合性强。物业估价判决传票的完成并不以提交估价报告而结束，在实践中，当双方对估价报告提出异议时，一般需要注册物业估价师出庭听证。作为参与房地产判决鉴定的注册房地产估价师，在接受判决鉴定委托的同时，必须有服务意识和对整个过程的准备，这就要求估价师精通自己的业务，还要熟悉相关法律法规，还需要具备管理报告等多项技能，公正解读评估结果，语言表达准确流畅，确保司法评估任务圆满完成。

因此，在传统的法院评估任务中，注册房地产估价师不仅要考虑报告的质量和规避法院风险，还要考虑评估服务的潜在特点，提高服务质量，大做文章“高质量”，改变服务模式，改变服务理念，使传统评估交易复杂、彻底、稳健。

3房地产司法鉴定评估面临的形势挑战

3.1司法鉴定估价项目长期存在的问题

如果任务期限很长；发展商和可执行方对本案争议物业有疑问，估值过高或过低；司法处置效率不高，资产执行复杂。

3.2社会进步，国家对民众的减负要求

即减轻当事人在诉讼中出现的部分费用、时间及其他负担。

3.3新政策法规的规定要求

2016年，最高法院向人民法院介绍了关于网络法院拍卖的十起案件的规定，不仅对网络拍卖平台和网络拍卖辅助做出了详细规定，而且在相应的法院解释中明确了起拍价由人民法院参照估价确定；如不进行估价，则参照市场价格确定，并征求各方意见，确定是否有必要进行传统估价，以及采用其他定价方法的合法性。许多地区法院还探索了传统估算以外的定价方法。

根据最高法院关于人民法院

2018年8月28日以房地产处置参考价格作出决定的十个问题的规定，人民法院可以通过双方协商、有针对性地调查、在线调查和冲动评估来设定房地产处置的参考价格。该法规于2018年9月1日生效。

显然，传统的司法处置方式将带来重大变化，传统的代理评估方法将产生影响，评估行业将面临前所未有的挑战。

4房地产司法鉴定评估增值服务模式探讨

法院也为传统评估设定了新的标准，技术进步也为服务变革创造了机会，那么面对新的机会，评级机构应该如何拥抱变化并迎接机遇？

4.1评估机构不应该故步自封，也不应该不够自信

不故步自封意味着鉴定机构不应再只关注传统做法，还应该看到法院部门、执行申请人、执行人员、买家和在线拍卖平台的服务需求。我们应积极参与与技术相关的系统工具或系统，并不断创新自己的服务模式或产品。

应该不够自信意味着评估机构也可以从传统的评估服务和专业性中找到自己的特点和优势，大数据系统查询与专业服务相结合，专业化呈现对评估机构来说更有利，笔者认为，一个系统没有服务是不可能获得竞争优势的。

4.2评估机构完全可以接入法院所需要的网络拍卖辅助业务

评级机构可以全面发布法院要求的网上拍卖相关交易、竞买所需的全部或部分服务、法院要求的大数据系统查询和评估服务。

配套性网上拍卖活动一般包括按照人民法院要求制作拍卖财产的文字说明、视频、照片等材料，公布拍卖财产，批准咨询和指导检查。

竞买服务一般向潜在竞买人提供拍卖资产信息、抽样检验、记录查验、产权调查、市场调研、税务核查、抵押融资、竞投协助、搬迁协助、协助抵押不动产、核实和缴纳税费、不动产转让等，并可能提供其中一项或多项服务。

大数据研究和评级系统服务可以由组织灵活执行，通过将自己的业务选择与专业服务相结合，促进法院和机构更紧密地结合在一起，以获得更多的业务和更高的利润空间。

结语

房地产司法鉴定评估作为房地产评估机构传统三大业务之一，在新形势、新规定、新趋势发展要求下，评估机构需进行大刀阔斧地改革，将估价服务平稳过渡到高质量发展阶段，促进机构业绩稳步增长。

参考文献

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