基于GIS建立评估交易案例库的基本思考

李焱平

湖南智信房地产土地资产评估有限公司

摘要：随着社会经济和房地产行业的发展，我国土地市场交易变得频繁，其经济价值也随之不断变动。由于土地交易市场具有地域性特点，对于土地价格的确定一般是经过专业的土地评估机构通过搜集资料并对资料进行分析然后结合科学的评估方法，从而确定其价值。因此，土地价值评估工作的重要性日益受到认可，而土地案例的搜集和分析成为土地评估的关键步骤。然而，传统的案例搜集方法效率低、且存在同一机构内案例重复搜集等问题。为了提高土地评估工作的效率并用计算机信息技术对土地评估工作进行赋能，本文利用GIS的图数一体化技术建立了一套切实可行的土地案例收集方法，文中详细介绍了案例搜集来源、软件安装、图层建设、图层空间交接和案例选取的整套流程，旨在为行业的信息化赋能提供一定的绵薄之力。

一、建立土地交易案例库的必要性

根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508—2014），3.7市场比较法 market comparison approach:根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较, 并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。另根据《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》(国土资厅发〔2018〕4号)：5.2市场比较法:除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：（1）在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上，优先选用正常市场环境下的交易实例。

因此在土地评估方法选用时，市场交易案例充足的应优先选用市场比较法，随着《土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等法律法规的颁布和实施，土地交易市场交易活跃且信息规范、公开程度高，土地案例的收集相对可以做到全面且及时。国内部分理念超前的评估机构，已完成了土地案例数据库的建设，且对土地案例数据进行了深掘。因此作为一般中小企业也应积极开展案例数据库的建设，便于后期业务的拓展。

二、评估中关于案例选择的痛点

（一）案例库多为私盘制，数据共享难

土地成交案例都是每个评估机构独立搜集，成交案例更新周期短则一个月，长则一个季度、一年需要整理一次，耗费时间长，且整理的内容基本上都差不多，但各评估机构之间很少共享数据，也缺乏数据共享的平台，存在大量重复性工作。

（二）案例库缺少统一标准，数据利用难

各评估机构都是根据自己的需求整理土地案例库，因业务来源和业务范围不同，有的机构只整理所在城市的案例，有的机构只整理业务需要的部分商业、住宅案例或者工业案例，案例库数据不全面。且部分成交案例设置了挂牌条件，如返还物业、停车位，代建学校、道路等基础配套设施，需定向定价销售部分物业，这些设置了特殊挂牌条件的案例在作为比较案例时，需要进行特殊情况修正，但目前因缺乏修正的统一标准，甚至可能导致同一机构不同估价人员使用同一个成交案例时，比准价格都不一样。

（三）案例库缺少空间信息，精准选择难

每个成交案例的位置、级别、区位都不一样，目前评估机构大多采用表格形式汇总土地案例，再截图保存估价对象位置图，因缺乏案例的空间信息，每次都需要花费大量时间查找与待估宗地位于同一供需圈的合适案例，很多时候案例满足位于同一供需圈的要求，但比较案例成交价格差异过大，又得重新选择。

二、GIS的特点及优势

地理信息系统（GIS）是20世纪60年代中期发展起来的新技术，是以计算机图形图像处理、数据库技术、测绘遥感技术及现代数学研究方法为基础，集空间数据和属性数据于一体的综合空间信息系统。GIS技术支持不同用户、系统之间的信息传输，具有庞大的信息网络，保证数据的规范应用。GIS技术具有数据编辑与处理、数据采集和输入、数据的存储与管理、空间查询与分析功能、可视化表达与输出等特点，在土地管理中有成熟的运用。目前主流的GIS软件为ArcGIS与MapGIS,本文以ArcGIS软件为例进行介绍。

根据GIS技术在以往土地管理、土地资源评价、土地规划等方面的应用，可以简单的分析GIS技术运用到土地案例收集中的优势，具体如下：

(一)表达方式图形化

ArcGIS的后台系统中含有数据库，可以利用ArcGIS将案例的空间位置图形化表现技术，将采集案例的属性特征、空间特征、时间特征在电子地图中进行图形化的表现，最为直观的体现评估案例的空间属性和物理属性，评估师可以快速便捷的选取评估案例，这与传统的土地案例选取方法截然不同，数图结合的方式极大提高了案例选择效率也提高了案例选择的精准性。

（二）空间数据标准化

ACRGIS在土地评估案例建设中具有空间数据标准化的优势，GIS可以建立标准化的数据库，包含数据库字段的名称、格式、数据有效性等，能够标准化存储大量的、多样式的信息，GIS数据库的可输入性，还能实时有效维护后台的数据，便于案例的长期积累。传统的方法缺乏数据标准化的建设、建设随意性大、基础数据标准难以统一，以及建库后难以坚持，GIS的数据标准化以及可输入性完全可以解决以上问题。

（三）数据库的共享性

ArcGIS Publisher为ArcGIS软件中的可选扩展模块，通过ArcGIS Publisher可轻松共享和发布地图与GIS数据。该扩展模块安装于ArcGIS Desktop中。利用Publisher可将ArcMap(mxd)和ArcGlobe (3dd)文档转换为用于ArcReader的发布的地图格式(pmf)。ArcReader为免费软件，可查看 pmf格式数据包，使于实现数据共享。通过用户名和密码可以实现公司的案例共享,解决案例搜集私盘制、重复性的问题。

三、具体的建设思路

（一）前期准备

随着《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的实施以及中国信息化建设的高速发展，国家级已建立中国土地市场网，各地已建立了本行政区的土地交易市场网，土地案例的取得可以做到全面、实时的获取。本次案例收集选用ACRGIS作为运用软件进行运用。相关的操作手册见下表：

名称	操作网址
土地案例下载	长沙市国土资源网上交易系统——http://gtjy.csggzy.cn:83/trade-engine/trade/index 中国土地市场网——https://www.landchina.com/#/
GIS软件下载	https://xiazai.zol.com.cn/detail/45/442290.shtml
GIS软件安装	https://xinzhi.wenda.so.com/a/1521288354616540
GIS地图发布	https://wenku.baidu.com/view/2811e142ba1aa8114531d916.html?_wkts_=1680833667829
全国路网下载	https://download.geofabrik.de/

（二）案例图层的建立

1、案例字段的确定

根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508—2014），6.1.3收集宗地交易实例，资料收集范围包括地块位置、面积、用途、成交时间、土地取得人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格及明确的价格内涵等。我司建库结合估价规范，增加了土地级别、所在片区等字段。

案例字段表

序号

地级市

行政区

资源编号

挂牌开始日期

成交日期

交易状态

地址

出让面积

容积率

可建面积

绿化率

建筑密度

建筑限高

开发程度

规划用途

商住比

出让年限

起始价

成交价

成交楼面价

溢价率

竞得人

坐标点X

坐标点Y

限房价竞地价

住宅(毛坯)最高销售均价

交易其他条件

土地级别

所在片区

2、创建案例shapefile

Shapefile文件格式是一种矢量图形格式，它能够保存几何图形的位置和相关属性。在ArcGIS中通常以点、线、面三种要素类型储存。在建设案例图层时可以根据公司的实际情况选择建设点要素格式案例或者面要素格式案例。在创建shapefile时需要特别注意的两点：一是坐标体系的确定，需要根据下载路网的坐标体系设立shapefile的坐标体系，不然影响后期的延续使用；二是字段数据类型的固定，需要根据字段的实际内容设置数据类型的格式以及字段的精度，便于后期的数据调用。

创建shapefile	数据类型固定

3、土地级别的地理配准

在实际操作中，估价对象以及案例土地级别需要耗费大量的时间确认，需要查找土地级别范围，然后逐一核对，如果建立土地案例、土地级别、路网的空间关系，就可以在同一平面显示三个要素，就可以快速的辨别估价对象以及土地案例的土地级别和临路状况。这里就需要用到ArcGIS的地理配准。

地理配准又叫底图校正，主要是解决扫描的地图、收集的航空像片和卫星影像无空间参考信息，不能与具有正确空间信息的文件重合在一起使用的状况。如土地级别图不能与GIS路网信息重合使用。

土地级别、路网、案例空间叠加显示

（三）土地案例库的成果应用

根据不同评估机构的需求和业务类型，可以将土地交易案例库的成果应用于多个方面：通过GIS软件进行案例数据的查询和统计分析，为土地评估提供依据；制作案例热力图，直观展示土地交易热点区域；与其他数据进行整合，开展更深入的研究和决策支持。笔者分析了目前各个评估公司的土地业务，认为目前运用最多的是对评估案例的快速查找，那么在大量的案例的面前如何筛选出一批合适案例？大数据的筛选就是通过设立相关查询条件建立数据逻辑，在ACRGIS的通过“定义查询”功能建立查询构建器可以对采集的案例建立相关的查询条件，从而精确的查找到所需的案例，如下图。

AcrGIS定义查询

结语

本文基于GIS技术建立了一套切实可行的土地交易案例库建设方法，解决了传统土地评估中案例选择和数据利用的问题，GIS技术的应用为土地评估工作提供了高效、准确和可视化的支持，为行业的信息化建设提供了有力的推动。 本文提供了一个基本思路和流程，但在实际应用中仍需要根据评估机构的具体需求和实际情况进行调整和完善。