国有企业房产租赁内部控制管理的不足及改善

林柏良

海口德悦实业开发有限公司 海南 海口 570311

摘要：市场经济快速发展，在新时代背景下，国有企业作为国民经济重要组成部分，也处于积极转型的关键时期。国有企业通过商业出租对外获取资金，属于企业经营发展中最为常见的不动产租赁业务。但是随着社会不断发展，房地产行业发展机遇众多，呈现迅猛发展趋势，多数的企业为了顺应时代发展潮流，已经实现了重资产房产销售向轻资产资产租赁经营成功转型，房产租赁市场十分活跃，商业资产出租资金也在不断上调。国有企业在新时代背景下，需要做好房产租赁内部管理，实现国有企业经济发展多元化。本文主要深入分析了国有企业房产租赁内部管控中存在不足，与有效完善措施，为构建国企内部科学的房产租赁管理机制，推动我国国有企业实现稳健、可持续发展，提供了宝贵的借鉴性经验。

关键词：房产租赁；内部控制；国有企业

引言

房产租赁是国有企业经济活动重要组成，关系着国企是否能够实现稳健、可持续的发展。随着我国经济快速发展，现代化城市脚步加快推进，房地产行业呈现迅猛发展趋势，房产项目不断增多，工程规模不断扩大。房产租赁市场可以说是迎来繁荣发展时期，租金价格也随之上升。国有企业关于房产租赁管理上存在不足，需要将管理贯穿房产租赁的全程，但是多数的国企忽视了事前与事后管理，未能将内部控制与实践相结合，导致房产租赁存在一定的不足之处。需要强化内部管控力度，实现国有企业经济效益的大幅度提升。

1房产租赁内部控制内涵与意义

1.1房产租赁内部控制内涵

房产租赁就是双方签订合同，在合同规定时间内房产的使用权归租赁人所有，但是租赁人需要按时交租，租赁人享有的仅仅是使用权，房产的最终所有权依然是国有企业。

国有企业房产租赁是一项涉及环节多、专业性的综合性复杂工作，管理者需要强化内部管控力度，以确保房产租赁经济效益的提升。我国对国有企业房产租赁具有明确的定义，内部控制上到管理者，下到员工，需要共同参与，以确保企业高效、高质经营管理，实现企业战略发展目标与经济效益提升目标，确保各项数据信息的真实可靠，确保企业资金投资安全，能够帮助企业有效规避投资风险，推动国有企业稳步前进，实现经济效益的大幅度提升。

1.2房产租赁内部控制重要意义

1.2.1保障企业资产安全

双方在签订房产租赁合同后，国有企业将房产转租给承租人，承租人掌握了房产的使用权，国企需要以合同为准绳，实施内部管控，有效约束承租人的行为，不能出现违反合同内容以外的行为，以确保国企房产资源的完成安全，实现租金的顺回笼，保障企业合法权益。

1.2.2促使企业财务租赁管理水平提升

企业在进行内部管理时，财务管理作为内部管理的重要内容，需要放在重要位置。财务部门需要对业务流程进行标准化，且将房产租赁的数据信息进行收集、整理与汇总，不仅能够有效的规范财务租赁管理工作，更能够将房产租赁的情况真实的反应出来，能够为国有企业管理者做出重大决策提供准确的数据支持。国企对于房产租赁进行内部控制，需要对房产租赁的风险进行提前评估，能够帮助企业及时发现投资风险租赁业务的短板，提前具有针对性的制定有效预防措施，能够极大的提升企业财务租赁管理的水平。

2国企房产租赁内部控制中存在主要问题

2.1缺乏完善的内部控制管理体系

    要想确保国有企业房产租赁经济效益，需要强化企业内部控制。要想切实落实企业内部控制，需要完善的内部控制管理体系作为指导与依据。结合当前国企房产租赁内控机制来看，多数的企业缺乏科学完善的管理体系，难以达到预期的内控质量，更会造成房产租赁信息的延时。有些国有企业虽然建立了完善的内部控制体系，但是由于其未能重视内控制度，或并未能够高效、规范的落实，未能重视内控制度，严重降低了管理质量。

2.2未能积极引入信息化技术

信息化技术是现代科学技术发展的优秀产物，广泛应用在人们的生产生活之中，改变社会生产方式，为人们生活带来极大的便利，信息化已经成为社会发展重要趋势。国有企业管理中也应用了信息化技术，但是在房产租赁中，信息化技术应用不够全面，技术应用水平较差。在国有企业房产租赁信息发布汇总整理、拟定合同、租金缴纳中，人工操作的模式依然占据主流地位，未能形成完善的信息化管理模式。导致内控信息化技术水平差，严重降低内控管理效率与质 量。

3优化国企房产租赁内部控制具体举措

3.1强化租赁合同把控力度

双方签订合同能够明确双方的权益与义务，对双方行为进行有效约束与规范，有效规避风险。但是双方就合同中的内容容易产生一定的纠纷，为了降低纠纷出现的几率，需要强化合同管理、控制力度，能够从以下方面入手：首先，需要明确合同中的各项条款，避免出现模糊的条款内容。国有企业在开展房产租赁内部控制中，需要对合同中的各项条款内容进行有效把控，需要明确租金具体数额、支付方式以及违约处理方式等，对于租赁时间、房产续租、装修期等内容进行明确统一规定，保障双方合法权益；其次，需要实施合同会签管理模式。房产租赁合同需要企业内部各个部门之间共同体商讨，以确定最终的合同内容，能够有效规避风险，形成风险防控机制。在签订合同时，需要各个会签部门进行联合审核之后，才能够进行最后的签字盖章；最后，构建合同数据信息系统。国有企业需要积极应用信息化技术，实现房产租赁的信息化管理模式，能够将合同中的内容，各项数据信息明确的存入到信息系统之中，能够对房产是否出租进行及时查询，准确核对房产合同履行情况，实现数据信息的高效共享，能够为企业管理人员对合同信息进行准确把握，强化企业内部各个部门关于合同内容的交流，实现合同管理效率与质量的提升。

3.21制定完善的内部控制机制

制定国企内部完善的控制机制，需要重点把握以下方面：（1）实现岗位责任制度。国企在开展内控机制时，需要明确各个部门、各个人员的岗位职责，能够在实际的内控中做到各司其职，各个部门相互配合，提升国企经营管理效率；（21）实现管理机制长效化。房产租赁是一个长期的过程，国企内控机制对于房产租赁具有重要作用，需要将内控贯穿到房产租赁的全程，事前、事中直至事后，确保管理制度长效化，是切实落实内控制度的重要保障，实现企业经济效益的提升；（2）健立健全租赁相关制度。为规范公司租赁活动的操作、提高租赁工作效率和产出效益、合理控制招商环节的成本费用，需要制定完善相应的租赁制度，涵盖评估、出租、催缴、转租分组、退租各个环节，对其租赁业务开展进行指导和约束。（3）制定完善的内部审计制度设置内部监督部门。国企内部需要设置专门的内控机构部门，以实现对租赁业务的内部审核，能够实现对房产租赁业务部门的监督与控制，能够保障企业经济效益不受侵害；（3）实现管理机制长效化。房产租赁是一个长期的过程，国企内控机制对于房产租赁具有重要作用，需要将内控贯穿到房产租赁的全程，事前、事中直至事后，确保管理制度长效化，是切实落实内控制度的重要保障，实现企业经济效益的提升。（4）明确岗位责任。国企在开展内控机制时，需要明确各个部门、各个人员的岗位职责，能够在实际的内控中做到各司其职，各个部门相互配合，提升国企经营管理效率。

3.2强化租赁合同把控力度

双方签订合同能够明确双方的权益与义务，对双方行为进行有效约束与规范，有效规避风险。但是双方就合同中的内容容易产生一定的纠纷，为了降低纠纷出现的几率，需要强化合同管理、控制力度，能够从以下方面入手：首先，构建合同数据信息系统。国有企业需要积极应用信息化技术，实现房产租赁的信息化管理模式，能够将合同中的内容，各项数据信息明确的存入到信息系统之中，能够对房产是否出租进行及时查询，准确核对房产合同履行情况，实现数据信息的高效共享，能够为企业管理人员对合同信息进行准确把握，强化企业内部各个部门关于合同内容的交流，实现合同管理效率与质量的提升；其次，需要实施合同会签管理模式。房产租赁合同需要企业内部各个部门之间共同体商讨，以确定最终的合同内容，能够有效规避风险，形成风险防控机制。最后，需要规范合同模板，规范合同中的各项条款，避免出现模糊的条款内容，需要明确租金具体数额、支付方式以及违约处理方式等，对于租赁时间、房产续租、免租期等内容进行明确统一规定，保障双方合法权益。

3.3重视监督管控

国有企业在开展房产租赁内控时，需要切实落实监督管理制度。企业能够在内部成立专门的监管部门，实现财务、管理与业务部门之间的相互协调配合与约束，能够将管理作为房屋租赁过程中的重要内容。在实际的监督中，首先，监督并不单单仅是监管人员的职责，需要企业内部各个工作人员的相互配合，才能高效大会监管作用，员工之间需要相互监管，相互约束，相互指导，能够极大的提升监督管理质量；其次，国企房产租赁部门需要严格按照合同中的规定，收取租金，对收取的资金进行科学管理，并且将租金收缴情况编制成报表，及时将数据信息汇报到财务监督部门。一旦在实际的收租过程中，承租方出现拖欠租金等违约情况，需要以合同中的规定进行违约金等收缴，严重的违约行为，必要时能够采取法律措施；最后，需要强化企业内部个部门之间的联系，财务部门、管理部门与监管部门等能够实时的对房产租赁情况进行审查，能够有效避免损害企业经济效益的行为出现，切实发挥监督作用。

3.4积极应用信息化技术

计算机、大数据等技术广泛应用在社会发展中，在新时代的背景下，信息化管理已经成为现代化企业发展的必然趋势，更是企业提升综合竞争实力的重要技术保障。国有企业在进行内部控制时，需要积极应用信息化技术，引进信息化系统，实现现代化的信息管理模式。首先，需要不断更新信息化技术软件与硬件支持，构建国企内部房产租赁数据库，将房产租赁信息，合同中的各项内容及时更新纳入到数据库之中，为后续的房产租赁管理工作提供数据保障，能够随时调取租赁信息和数据分析，有助于房产租赁管控水平的提升；其次，能够针对承租方的实际情况和业态需求制定电子信息档案，将承租方的各项信息录入到系统之中，并且做到及时更新，始终保持数据信息正确、完整。国企能够借助信息库准确的了解承租方的信誉，做好房产租赁的风险评定，且能根据客户需求针对性推送闲置铺面，帮助其扩大经营的同时盘活闲置商业资产，实现企业和客户的双赢；其次，需要不断更新信息化技术软件与硬件支持，构建国企内部房产租赁数据库，将房产租赁信息，合同中的各项内容及时更新纳入到数据库之中，为后续的房产租赁管理工作提供数据保障，能够随时调取租赁信息，实现房产租赁管控水平的提升；最后，实现构建租金自动缴纳缴纳预警功能模式，应用信息化技术能够实现房产租金

的自动缴纳的预警，并且对房产出租明细、租金租赁应收的时间，、收缴方式、租金实际缴纳时间等收入台账以及房产出租实际明细明细内容进行全面、细致的信息化管理，一旦承租方到期没有缴纳房租，能够进行及时报警预警，实现房产租赁催收整个过程的信息化管理模式。

3.5加强租赁合同履行业务开展的管理

   ①实现房产租赁数据库高效共享。国企在房产租赁期间，为了能够实现对房产的有效管理，同时也为了能够及时收缴租金，能够将房产管理部门与租金缴纳部门的数据信息联合形成数据库，将双方信息进行汇总，形成完成的台账，构建完善的数据信息共享系统。国企内部管理部门，需要负责合同信息与承租方信息的管理，作为财务部门主要负责租金的缴纳与使用，对于未能按时缴纳租金的承租方需要进行明确标注。只要通过在信息库中查询，就能够准确的了解房产是否租赁的实际情况，以及承租方是否按照缴纳租金情况，能够及时反映给管理人员。一旦出现严重拖欠租金问题，管理人员需要及时跟进情况，并做好登记记录，并且对房产收租情况进行核对。信息库中对于租金的收缴情况，是对承租方信誉考核的重要内容，信息的高效共享，能够强化各个部门之间的沟通，避免出现拖欠房租问题，提高房租收缴效率，保障国有企业经济效益；②强化绩效考核制度。为了能够促进国有企业房产租赁经济效益的提升，避免出现国企不动产被非法侵占使用的问题，提升房产使用安全性，企业能够通过绩效考核来实现。企业能够将收缴承租人拖欠资金的工作具体到各个员工，将租金收缴金额、出租资产是否完整、安全等纳入到实际的绩效考核之中。租金收缴金额不够数，扣除绩效；能够及时收回欠的租金，增加绩效；承租方故意破坏房产，导致房产经济价值受损，扣除绩效；房产出现安全事故，扣除绩效。以严格的绩效考核方式，不仅能够最大限度的降低房租拖欠问题的出现，也能够避免房屋安全事故的出现，能够极大的调动员工工作积极性，替身责任感，确保国有企业房产租赁经济效益的稳步提升，推动我国国有企业实现更好、更快发展。

结束语

综上所述，房产租赁市场竞争尤为激烈，国有企业要想在租赁市场中占据有利位置，能够始终在市场竞争中站稳脚跟，需要做好内部控制工作。因此，国有企业需要强化对租赁合同的管理与把控，明确租赁合同各项内容，制定科学完善的内部控制管理体系，切实落实监管制度，积极引入信息化技术，构建数据信息共享平台，能够极大的提升国有企业内部控制水平，推动我国国有企业房产租赁工作实现可持续的积极发展。

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