后疫情时代房地产企业发展方向研究

董亚晖

广东建鑫投融资住房租赁有限公司   510000

【摘要】在新冠疫情的冲击下，市场经济的持续低迷和政策调控力度的加剧，对房地产行业的发展造成巨大冲击。后疫情时代下，寻求健康可持续的发展方向已经成为各大房企亟待解决的问题。本文选取万科、越秀、保利等典型房企作为研究对象，基于各大房企经营过程中存在的内外部风险，剖析各大房企相应的应对策略，并借此总结房地产企业适宜的发展路径，以期为房企健康可持续发展提供参考。

【关键词】后疫情时代；风险；典型房企；发展方向

一、引言

新冠疫情来临之前的几年间，我国地产行业迎来了高速增长的黄金时期，房地产企业的经营业绩持续攀升。但在2021年后疫情时代的严重冲击下，经济形势的低迷对房地产行业产生难以估量的影响，多家房企先后面临资金链断裂的风险。随着后疫情时代的到来，整个地产行业中竞争态势恶化、业务急剧压缩等特征愈加鲜明，企业的经营发展中各类风险问题不断被放大。本文在充分结合房地产行业内各大头部房企经营风险的基础上，深入剖析各大房企的经验教训与应对策略，并借此思考房企适宜的发展路径，以期为房企健康可持续发展提供参考。

二、房企经营风险因素评估

（一）外部风险

近年来政府的非利好性调控政策的收紧持续压缩房企的发挥空间，同时整个市场经济和金融环境的不断恶化导致房企的营收水平大幅下降，项目运营的资金周转风险大幅提升。其次，随着市场收益空间的持续压缩，加深了行业内的竞争程度，项目的布局和市场估值风险提高，业务规划和拓展难度加重。

（二）内部风险

1.债务风险

结合债券市场相关数据信息分析来看，直到2023年Q4，年内到期海外债661.24亿元、到期信用债1033.47亿元；海外债占比39.02%，信用债占比60.98%。这其中业内知名的很多头部房企“贡献”了大额债务比例,到期债券排名前六位的是恒大集团、碧桂园、珠实、保利、中海地产、珠海华发。在三道红线的政策性强力限制下，整个房地产行业的整体负债水平依然高达百分之七十,相比而言香港的平均水平仅有百分之三十左右。现如今，在融资与销售皆不达企业预期的困境下，很多房企已日渐难以承担债务风险[1]。

2.现金流风险

房企现金流的来源主要体现在项目经营收益和外部市场融资两方面。首先对于项目经营收益而言，疫情时代下，大项目投资板块的布局下建设交楼压力持续攀升引发的延期交付问题层出不穷，导致房企项目经营资金回笼速度远不及资金开销速度，现金流的刚性支出问题不断加剧背景下所形成的恶性连锁反应。

其次从外部市场融资来看。近年来，随着房企融资成本的不断抬高，进一步加深了现金流风险，同时也间接地削弱了企业的偿债水平[2]。从2023上半年内融资成本排行能够发现，恒大高达7.97%，碧桂园5.73%；而保利置业、越秀、万科、华润置地、中海等均接近5%。与此同时，在三道红线的压力下，大大制约了房企的可融资渠道。进而促使在融资风险的负面影响下，部分房企不得不通过大额高息短期贷款的方式去过渡现金流短缺的问题，尽可能保障项目经营的平稳运作。

3.质量风险

在建设项目大规模布局和资金链不稳定的矛盾作用下，企业项目质量风险的严重性被持续放大。无论是住宅项目中的延期交付、建设烂尾和安全隐患，亦或房企金融平台的相继爆雷问题等等。不仅严重损害了房地产企业在社会和市场上的良好形象，同时也大大影响了房企项目经营目标的达成，久而久之在外部负面印象和内部质量恶化的循环影响效应下，将对房企的长远发展造成深远打击[3]。

4.多元化经营风险

在曾经房地产行业上行发展的黄金时期，众多房企相继投入多元化经营的战略规划之中，形成住宅、商业、文旅、TOD等多路并行发展的经营格局。多元化经营尽管在一定程度上可以起到降低单业务经营风险的作用，但随着疫情时代下内外部风险的持续冲击，众多房企开始陷入多元业务亏损的困局中。如恒大、碧桂园等企业长周期、重资产的属性的多元化业务的亏损，将经营压力反馈到住宅主业之上[4]。多元化经营风险的暴露与放大，导致很多房企不得不断尾求生，裁撤持续负增长的副业。

5.城市布局风险

以恒大和碧桂园等业内头部房企为例，其早年间通过大力推进农村包围城市的布局战略，不断将布局重心向三四线城市倾斜。但随着疫情时代的来临，政策与市场的双向不利好性持续提升，整个住宅交易市场陷入低迷态势[5]。尽管后来房企意识到布局风险后纷纷将战略中心调整到一二线城市上，但过往三四线布局的高额资金投入与回款困难问题对房企的战略布局调整造成严重制约。

三、房企应对策略

1.资金健康层面

在现金流短缺、资金链结构不稳定的经营态势下，大部分房企融资渠道受限、融资成本提升的问题，70％以上民营控股的房企已经出险，不得不通过优化资金运作的方式来缓解多端资金需求缺口。首先是外部资金回笼，持续提升项目经营销售与债权回收的力度，通过对大宗资产的重点关注以在短期内谋求大额现金流的供给；其次是内部成本控制，基于降本、降薪和内部优化等方式，削减裁撤企业非核心盈利性部分的成本投入，尽可能确保经营主业的现金流安全

[6]。

2.质量管控层面

面对因质量风险引起的诸多负面问题，各大房企纷纷将强了内部的质量管控力度。首先从优化品质的角度出发，纠正以往仅关注施工质量的片面思维，深入思考从施工到交付的全流程质量提升，以行业视角和客户视角剖析迎合大众诉求的品质标准[7]。

其次是健全质量标准化体系建设，比如碧桂园通过构建目标理想工期模型，针对项目建设开展的全流程，严格把控项目前后期各环节的标准化落实，确保各项目节点皆满足质量要求。中海基于项目全周期构建质量风控体系，严格监控项目节点动态质量隐患，完善相应制度流程建设。

3.经营布局层面

为优化城市经营布局结构，各大房企密切关注政策动态变化，将布局战略中心转移到一线城市的核心区域之上。持续投入高能级城市，深入优化布局资源配置，高效调整土储结构比例，抛弃过往多中心广撒网式布局。比如珠实地产基于广州的经营主业和优势区位，形成中心布局优势集中，并拉动周边区域的辐射式布局网[8]。越秀地产深入聚焦业务发源地大湾区，并辅以华东、华中、北方、西南板块，形成“1+4”宏观规划布局地图。

四、未来发展方向

1.盘活存量资源

面对当前房地产市场增量扩张空间不足的情况，房企可以关注存量资源的高效利用与价值再挖掘。首先是存量住房方面，积极探索诸如现有用地复合开发、住宅更新等方式，持续挖掘存量住房的潜力，拓展资源复用和配置的效率。其次是存量资产，通过投资结构的优化，识别潜在优质资源，提高有效投资的投入占比，以此形成资金回笼和存量资产复用的双向循环促进效应。

2.深化品牌建设

房地产企业应当从战略规划的根本上重视品牌形象的塑造，通过强化质量建设、优化项目设计、深化营销体系等多个维度，持续以客户体验为抓手、以市场需求为根本、以品牌认可度为规划，从项目经营全流程的宏观把控，到关键节点的细节落实，将品牌建设深入到企业经营的方方面面。不断以精品示范项目等项目形象的积累，逐渐夯实品牌形象的基础，并进而深化企业的核心竞争力。

3.强化风控管理

结合前文对房企经营各个维度风险因素的评估，可以看出潜在风险对企业负面影响的深远性。在实际实施过程中，房企需在深入结合当前市场政策环境以及自身经营现状的基础上，因地制宜、因势利导地调整风控管理体系，切实强化风险因素识别预警机制，重视风险管理专业队伍建设，强化风控管理落实力度，大力宣贯风控全员意识，并积极探索风控应对策略与兜底方案，以此不断降低内外部风险因素对企业发展的影响力度。

参考文献

[1]范继霞.国有房地产企业降杠杆减负债措施研究[J].大众商务,2023(5):0174-0176.

[2]曹有波.房地产企业加强现金流管理的对策建议[J].企业改革与管理,2023(11):156-158.

[3]李洁.加强房地产开发企业风险防范意识[J].经济技术协作信息,2018(36):1.

[4]杨向南.多元化业务视角下房地产企业资金管理与风险控制策略研究[J].当代会计,2023(7):25-27.

[5]谈铭恒.房地产行业调控形势下中型房地产企业在三线城市的风险管理研究[D].复旦大学,2013.

[6]李燕如.房地产企业资金管理问题及对策[J].全国商情·理论研究,2021,000(014):100-102.

[7]周同普.房地产开发企业对建设工程项目质量的管控分析[J].城市情报,2022(1):0253-0256.

[8]薛高峰.基于城市群发展的房地产经济未来趋势研究——评《城市大格局下的中国房地产企业投资选择》[J].现代城市研究,2023,38(8):I0006.