基于用户生活方式转变重塑样板间设计

郑佰林

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摘要：房地产的黑铁时代逐渐到来，各大开发商都在寻求破局的思路和做法，客户也更谨慎地对待每一个购房决策，如何打造客户喜爱的好产品成为急需解决的问题。本文试图从样板间的角度切入，通过分析用户生活方式的转变、传统设计管控的缺陷试图提供一些解决思路。

关键词：样板间；生活方式；房地产；管控措施

引言

近年来，随着科技的快速发展、气候和环境的变化、全球经济的变化以及新冠疫情等因素，促进了人们对生活方式的重新思考和适应，消费结构也在悄然发生改变。房地产行业从前在高速周转的节奏下往往忽视了对客户需求的洞察，高度类同的标准化产品遍布市场，大多数产品只能做到满足用户的基本功能需求，无法真正响应用户不断变化的生活方式，使得产品在愈加激烈的竞争环境下难以破局。样板间作为房地产行业不可或缺的一环，不仅为购房者提供直观的感受和认知，帮助购房者做出更好的决策，也为开发商展示房源品质和核心拉力，从而提高购房者对房源的评价和信任度，其重要性不言而喻。那么如何做出真正击中用户需求的样板间？需要通过回归用户的洞察研究、审视传统设计管控缺陷和弊端、管理趋同的供应链等多个角度综合考虑，从用户端重新审视空间，它已不再是简单的物理盒子，更需要帮助用户更好地享受生活。

1. 用户生活方式的转变动因及趋势
   1. 科技的进步

科技的进步对人们的生活方式带来了非常大的影响。无论是在通讯、生产、购物、娱乐还是生活方式的各个方面。人们越来越依赖手机、电脑和其他设备，成为了数字世界的“原住民”，同时，人们也更加追求绿色和智能化的生活方式，努力将科技和环境整合在一起。

据2021年12月的智能家居调研统计，85%的家庭已入门智能家居，重点品类如扫拖一体机器人、智能门锁、智能马桶、智能音箱等，大大提升了人们的生活效率和质量。同时社交网络也强烈地影响年轻购房者的审美和购买决策，促使口碑效应愈加显著。

1.2环境的变化和疫情的到来

环境的变化也影响到了人们的生活方式。例如气候变化和环境污染促进建立可持续的生活方式，也促进人们更多地关注减少浪费以及拥有更加清洁的环境；疫情的到来使人们的健康意识进一步提高，人们也逐渐关注健康饮食、体育锻炼等方面，以及睡眠、心理健康等方面问题。这种转变也推动人们调整自己的生活方式。

在不确定的大环境里，掌握家庭健康的自主权，生活才能有更确切的安全感。通过《2022中国家庭家居生活消费新趋势》调研报告显示，人们的生活方式发生了以下转变：

1过半家庭做饭频次提高，高效的厨房电器也借势增长，厨房从一个功能空间变为生活核心；

2与此同时，改善睡眠质量成为大多数人们诉求，大部分人选择调整物理条件来改善睡眠，如更换床上用品、改造睡眠环境；

3人们更关注家居卫生，由普通的清洁需求升级为除菌护理需求。除了回家先洗手，超半数人最重视马桶、快递和衣物的除菌，各种除螨仪、净化器也走入普通人家。玄关也成为了重要的隔离缓冲区，进门后先消毒，然后去洗手更衣；

4疫情期间促使了很多人健身习惯的养成， 41%的人运动时看直播或者视频网站教程，具有交互功能的居家运动设备也更受欢迎。

1.3全球经济环境的变化

经济环境的转变也会影响生活方式。例如，随着全球经济的发展，人们变得更关注居住环境的质量，并努力提高自己的生活质量。同时，经济下滑或不稳定的状况也可能促使人们在购物和休闲上更加坚持理性和简洁。

2. 传统样板间设计管控缺陷

“房住不炒”作为不动产行业的“基本国策”，从党中央2016年底提出到现在已经6年，带来行业底层逻辑的变化。当前，房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期。这一趋势凸显出房地产企业经营理念由数量向质量转变，房地产商经营业绩的角度转移到品质、价值和服务。而传统样板间粗放的管理模式也面临更严峻的转型，早期为快速扩张研发的标准化产品在竞争愈发激烈的市场环境中已逐渐失去竞争力，具体的表现如下：

2.1户型设计趋同

虽然不同项目之间的客户细分千差万别，但是通常在高周转的节奏下限于指标和节点的要求，会给出非常类同的户型方案，未能给客户在购房过程中留下记忆点。

2.2硬装标准趋同

房地产精装标准在未进行限价前，更多的是依照“核价逻辑”来设定，如何让精装房看起来更“显贵”是为公司带来更多利润的密码，比如贴上廉价的壁纸或加载低成本的电器会使得装修的溢价率明显提高，但这是客户真正需要的吗？在快节奏的环境下很少有人能思考这些问题。随着成品化住宅装修标准的进一步完善，首先设定了精装的核价上限，并且规定了必须配置的部品要求，在改善原本核价环境的同时，其实也变相使得装修产品更加趋同，在售房环节中，装修也很难做出更多突破。

2.3软装场景华而不实

市面上多数样板房的软装也非常缺乏新意，在深访了部分设计公司之后，不光是多数设计师存在着设计惯性，相似款式的家具和饰品不断重复地使用，另外供应链环节也相对单一，采购伪劣的品牌首饰、包包、相机、电脑等用于搭建样板间的生活场景，带给客户一种陌生的距离感，无法和自身真正的生活实现联接和共情。

3. 重塑样板间设计的应用措施

种种事实表明，继续延用过去的操盘思路已经无法以不变应万变，破局的关键在于提供更精准的产品，而这离不开更精细化的设计管控。

3.1客户描摹到场景策划的转化思路

户内提资不应只是单一客户的画像描摹， 更是关系场的行为演绎。例如以孩子为中心的家庭在空间上会最大化满足孩子的需求，自然弱化夫妻、父母的需求，传统的客厅空间可能实际生活中会变成孩子的游乐场；而太太至上的家庭组合中，女性视角空间占比提升，在空间呈现上应重餐厅、重厨房、重梳妆台，在有限的空间内增强对于客户的打动力。根据对潜在客户的深访来深化客户描摹，形成需求-场景-产品的全链条策划。让客户可以在样板间看到自己的需求和痛点是如何被巧妙的解决，重新定义产品的价值。

3.2细化设计任务书输入

当需求被捕捉后是否就能真正做出动人的产品呢？事实上，在房地产的管控过程中设计需求是被层层传递和再译的，比如决策者希望的呈现效果是高端大气上档次，在执行过程中每个人对这个要求都有自己的理解，那如何把抽象模糊的概念翻译成可执行的指令？这是设计任务书需要明确的问题。设计任务书需要明确如何将有限的资源合理分配，如200平的房子是做50平的客厅还是做100平？高端客群的作息时间如何分配？家庭结构如何？他们将什么时候出现在客厅？会做些什么？除了沙发外是否要需要茶台、西厨吧台、儿童活动区这些功能？用类似的方式逐渐将场景细化，确保信息用清晰可量化的方式传递给设计咨询公司，保障产品的落位更加准确。

3.3转变落地环节的惯性思维

转变惯性思维通常会采用两种方式，一种在已有的经验积累中总结和迭代新的产品要求；另一种是推翻过往的做法，颠覆式进行方案的创新。通常在硬装的工艺工法上经过大量的项目交付会总结出非常多不足和方法，应用于新的方案中；在软装上更建议颠覆性地思考如何去做，拒绝仿版的劣质家具和家电，拒接批量采购的假花、假首饰、假数码，去客户喜爱购买的线上或线下商城去采够高品质的家居用品，真正为客户演示如何在房屋里实现生活方式的转变，为客户提供真正的价值。

总结：

样板间作为房地产实现客户转化的重要销售道具，开发商应警惕惯性思维造成的产品同质化影响，而更应该着眼于用户需求，精细化管控每个环节，通过做出好产品为用户解决生活中的痛点难点，助力实现更高效省心的生活方式，创造真正的价值，才能迎来破局的转机。