不良资产执行过程中的承租人执行异议问题研究

吴豪

上海市佳信达律师事务所  上海市  200336

关键词：案外人占用，执行异议，不良资产，解决途径，执行力度

摘要：在司法实践中，被执行房产的承租人等实际占用人提起执行异议的问题一直是备受关注和争议的焦点。承租人执行异议是指被处置房产的承租人对法院执行行为提出的异议，要求法院保障租赁权利的一种司法救济程序。这一程序的实施涉及到法律、程序、制度等多方面的问题，对司法公正和法治建设具有重要意义。本文将围绕此类执行异议问题展开研究，探讨其中存在的问题及可能的解决途径。

首先，执行异议的提出常常涉及到程序和法律适用的问题。案外人可能就与被执行人订立的执行标的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止执行标的转让、交付，这就要求法院在审查过程中既要充分保障申请执行人的执行权利，又要保护案外人的合法权益，确保执行程序的合法性和公正性。同时，法院在执行异议案件中应当更加注重法律适用的精准性，避免因法律解释不明确而引发的问题。

其次，执行异议的审查过程中，对承租人等案外人所提交的证明材料的审查和质证也是重要一环。承租人所提起执行异议案件的特殊性，涉及到大量的房屋占用事实和租赁关系证明等证据的核实，申请执行人及法院在过程中需加强对上述材料的分辨，可重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、承租人是否已实际占有案涉房屋等问题进行审查，确保证据的关联性、真实性和合法性。当然，对于承租人提出的异议，法院也应当允许其充分进行申辩，以确保当事人在异议程序中享有法律赋予的权利。

此外，执行异议问题还牵涉到法院执行力度和执行效率的平衡。一方面，法院在执行异议案件中应当保持对执行行为的审查力度，确保被执行人的合法权益得到充分保障；另一方面，也要在确保审查质量的前提下提高审理效率，以防止执行异议程序的滞后和拖延。就承租人所提执行异议而言，法院需依照规定进行审查，不得直接带租约进行拍卖。但若被执行人确系未经抵押权人同意将涉案房产出租的，执行法院有权以裁定形式直接予以处理。

承租人依据租赁合同占有涉案房产的，法院可以在执行程序中解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应当指出租赁合同不能对抗申请执行人。承租人与被执行人之间的租赁合同纠纷，应由其另案提起主张，维护其自身权利。

综上所述，承租人执行异议问题的研究涉及到法律、程序、证据审查等多个方面，需要在不断实践中总结经验，积极探索解决途径，以确保执行异议程序的公正、合法和高效。这不仅对保障司法程序正义具有积极意义，也对法治建设和社会稳定产生深远影响。

参考文献：

1. 李俊恒，《不动产执行异议之诉中存在的问题研究》，四川省社会科学院，2023-06-01；

2. 杨楠，《执行异议之诉中排除强制执行的另案生效法律文书》，法制博览，2023-01-25。