基于城市综合开发项目的财务风险防范

毛莹琴

浙江省台州市路桥区新城开发建设中心  318050

摘要：截止到目前为止，国内的城市化建设取得了众多成就，极大程度上促进了国内社会发展和综合国力的提升。但与此同时，我国的城市化建设与发达国家之间还存在着一定的差距，针对于此，国内不同地方依旧需要注重不同城市综合项目的开发，从而达成高水平的现代化城市。然而，由于多项因素的影响，不同城市综合开发项目本质上具有较多的财务风险，不注重这些财务风险防范的情况下，一方面影响城市综合项目的开发，另一方面还会影响国内的城市现代化建设和发展。因此，在本文中就将针对基于城市综合开发项目的财务风险防范进行探究和分析，主要目标在于促进不同城市综合项目开发。

关键词：城市开发；综合开发；财务风险；防范策略

前言：所谓的城市综合开发，其实就是指为了满足城市现代化建设和发展需求，以城市总体规划为目标，并且通过土地一级开发的方式逐渐过渡到二级建设和销售的综合开发模式。然而，伴随着城市综合开发项目规模的增加，数量的增多，其财务风险也在随之提升，这些财务风险轻则产生大量的经济损失，严重的情况下则导致城市综合开发之路受阻，对于城市化建设存在比较大的负面影响。所以，在接下来的文章中，笔者首先分析国内城市综合开发项目的发展趋势，其次分析基于城市综合开发项目的财务风险，最后提出针对性的防范措施，望对具体的财务风险防范工作起到一定的借鉴和指导作用。

一、关于城市综合开发项目的概述

城市综合开发的核心目标是以城市总体规划为指导，确保城市的发展和增长是有组织、有计划的。城市总体规划考虑了城市的长期需求、可持续性、环境保护、经济增长、居住质量等方面，为城市未来的发展提供了蓝图。城市综合开发过程中的土地一级开发是指对特定地区进行整体规划和开发。这包括确定开发用途、土地分区、基础设施需求等[1]，以确保土地的有效利用。这也可能包括对未开发土地的清理、平整和准备工作。为了进行城市综合开发，通常需要征用土地并拆迁现有建筑物和设施。这可能会涉及与土地所有者协商或法定程序，以获取必要的土地，并确保没有法律障碍。城市综合开发还包括在开发区域建设市政基础设施，如道路、水电供应、排水系统，以满足未来的需求。同时，也需要建设和提供公共服务，如学校、医疗设施、公园等，以满足社区的需求。

二、国内近年城市综合开发项目的发展趋势

总的来说，国内城市综合开发项目近年来呈现出智能化、绿色可持续发展、人性化设计和多功能融合、区域协同发展和城乡一体化等重要发展趋势。这些趋势旨在提升城市的品质和竞争力，改善居民的生活质量，推动城市的可持续发展。随着社会的变化和技术的创新，这些趋势将继续引领城市综合开发项目的发展方向，具体来看，其发展趋势和特征如以下所示：

（一）智能化和绿色可持续发展

随着科技的不断进步，智能化成为城市综合开发项目的重要方向。智能化包括智能交通、智能建筑、智能能源管理等方面的应用，通过数据和信息的整合以实现城市的高效运行和资源的合理利用。此外，绿色可持续发展也成为城市综合开发项目的重要考虑因素。这包括建筑物节能减排、推广可再生能源、打造生态绿地等方面的努力，旨在降低碳排放、改善环境质量，实现城市的可持续发展[2]。

（二）人性化设计和多功能融合

近年来，城市综合开发项目注重人性化设计和多功能融合。人性化设计强调城市空间的舒适性和便捷性，例如合理规划步行道、增设休闲设施、提供便捷的公共交通等，以满足居民的日常需求。同时，多功能融合也成为城市综合开发项目的一大趋势，通过将住宅、商业、办公、文化、教育等不同功能融合在一起，提供便利的生活和工作条件，提升城市的吸引力和竞争力。

（三）区域协同发展和城乡一体化

城市综合开发项目在近年来注重区域协同发展和城乡一体化。这意味着城市综合开发项目不再仅局限于单个城市，而是将周边地区纳入考虑范围，推动城市与周边地区的有机衔接和协同发展。在城乡一体化方面，城市综合开发项目致力于提升农村地区的基础设施建设、公共服务水平，促进城乡居民的平等享受城市化带来的便利和福利[3]。

三、基于城市综合开发项目的财务风险

（一）土地征拆资金风险

在城市综合开发项目中，土地购置是首要环节。然而，土地市场存在着价格波动和供需关系的不确定性，这会增加项目的土地成本。例如，如果项目所需的土地位于供给紧张的核心商业区域，竞争激烈可能导致土地价格飙升。这种情况下，项目方需要支付更高的征拆费用，增加了资金风险。征地拆迁费用是城市综合开发项目的重要组成部分，涉及到对原居民进行合理安置和补偿。然而，在实际操作过程中，征地拆迁费用有时可能超出预期。例如，在征收过程中，原居民对房屋的评估价值与政府评估存在差异，导致征收补偿费用增加。此外，一些征地拆迁过程中可能出现的纠纷和诉讼也会增加项目的资金风险。城市综合开发项目通常需要大量的资金来购置土地、进行拆迁和基础设施建设等。然而，项目方在短时间内筹措大笔资金可能具有一定的困难。尤其是对于中小型开发商或资金链不稳定的企业来说，征拆资金风险更加显著。如果项目方无法及时筹集到足够的资金，可能会导致项目进展受阻，影响整个综合开发计划。

（二）项目融资风险

城市综合开发项目本身就面临着较多的项目融资风险，为了筹集资金，项目方可能需要向银行申请贷款或发行债券等方式融资。然而，融资成本可能会受到市场利率波动的影响。如果市场利率上升，项目方在融资过程中可能需要支付更高的利息成本，增加了项目的财务风险。另外，项目需要大量的资金支持，但融资渠道的限制可能对项目造成风险。例如，如果项目方只依赖于银行贷款作为主要的融资来源[4]，那么一旦银行信贷政策收紧或出现资金紧缺，可能会导致项目融资困难，影响项目的实施。最后，城市综合开发项目中，可能存在股权投资者或合作伙伴参与项目的融资。然而，投资者可能会面临需要提前退出投资的情况，例如，投资期限到期或者投资者需要变现。如果项目方无法及时找到新的投资者或解决退出问题，可能会导致项目融资链条断裂，影响项目的进展和资金安全。

（三）资金回收风险

城市综合开发项目的资金回收风险是指项目完成后，项目方可能面临的无法按时回收投入资金和获得预期收益的风险。项目方面临着销售市场的波动和变化。如果市场供求关系发生变化，购房需求下降或者竞争对手项目上市影响销售，可能导致销售进展缓慢，无法按时回收投入资金。另外，项目建设期间和销售期间，资金流入和流出可能不平衡。例如，在建设期间需要持续投入大量资金进行工程施工，而销售回款则是分期进行的。这可能导致资金短缺，无法及时回收投入资金。除此之外，我国本身是一个高度严谨的法治国家，各个领域的各项工作的基础原则就是“有法可循和有法可依”。但是城市综合开发项目存在合同纠纷、土地权属争议等法律风险。如果项目方涉入法律纠纷，可能导致项目进展受阻，影响资金回收。

四、基于城市综合开发项目的财务风险防范路径

（一）做好项目前期工作，合理确定项目总投资与投资峰值

城市综合开发项目是一个复杂的工程，其前期工作对项目的成功与否起着至关重要的作用。在项目前期，需要做好充分的规划和准备工作，包括确定项目的总投资和投资峰值，以规避财务风险。城市计划开发一座大型商业综合体项目，这一项目涉及购物中心、办公楼、酒店等多个功能。在项目前期工作当中，项目方需要进行市场调查，了解当地消费者的需求情况、竞争对手的情况以及行业发展趋势。根据市场调查结果，项目方可以预估项目的销售额和租金收入，进而确定项目的总投资。另外，项目方需要进行土地评估，以确定土地的价值和适宜用途[5]。通过与相关部门和专业机构的合作，可以评估土地的开发潜力和市场价值，从而决定土地的购买成本和项目的资金投入。再次，项目方需要进行技术可行性研究，评估项目的建设难度和技术要求。例如，在商业综合体项目中，涉及到建筑结构、供电、供水、通风等方面的技术要求。通过与专业工程师和施工团队的合作，可以制定出合理的技术方案和预算，减少技术风险对项目投资的影响。最后，项目方需要进行财务预测，对项目的投资回报进行评估和预测。通过制定详细的财务计划和预算，包括项目的开发费用、运营成本、租金收入、销售收入等，可以预测项目的现金流和投资回收周期。根据预测结果，项目方可以调整项目规模、融资方案等，以规避财务风险。

（二）严格把控合同风险，合理确定项目运作模式

城市综合开发项目涉及多个领域，需要面对的风险也很多，其中合同风险是不容忽视的一种。为规避财务风险，项目方需要严格把控合同风险，并在合理确定项目运作模式的基础上，制定出对应的风险控制策略。例如，某城市商业综合体项目计划投资10亿元，包含商场、办公楼、酒店等多个功能，预计总建筑面积为30万平方米。基于市场调查，项目方确定了业态和租户，并达成租赁协议。为了规避财务风险，首先，项目方需确保租赁协议与法律法规相符，租金计算准确无误，各项条款明确无歧义。例如，在商场租赁协议中，应注重商户对销售额和定价的要求，防止漏洞和争议。在办公楼租赁协议中，应关注物业服务的标准、费用和维护责任等问题。其次，项目方应在合同约定范围内及时解决纠纷，确保商户租金的及时收回和维权。例如，在商场运营过程中，遇到商户违反租赁条款或者欠缴租金等情况应及时采取措施，防止恶意拖欠租金影响运营收益。最后，由于项目涉及多个功能和领域[6]，为保证项目顺利进行，需要建立完善的项目管理机构。项目方应聘请专业团队，负责项目所有方面的管理、协调和监督，以确保项目工作的高效开展。基于以上措施，可以有效控制合同风险，规避财务风险。除此之外，还应制定合理的项目运营模式，规避潜在的财务风险。在商业综合体项目中，可以采用混合经营、弹性租金等方式规避租金回报率不稳定、市场消费需求下降等风险。

（三）深度参与各项目开发过程，合理把控项目进度

首先，项目方应确保项目开发计划的合理性和可行性。在项目启动前，进行充分的前期调研和规划，确保项目目标明确、工作任务清晰，并进行详尽的项目可行性研究。这包括市场需求分析、投资回报评估、风险评估等，以便在项目开发初期就能够识别潜在的问题和风险。

其次，项目方需要建立完善的项目管理机构和团队。项目管理机构应由专业的项目经理或项目管理团队组成，负责项目各阶段的协调、管理和监督。该团队需要具备丰富的项目管理经验和专业知识，能够合理安排工作进度、分配资源，并及时解决项目中出现的问题。

第三，项目方应采用有效的项目管理方法和工具。例如，可以使用项目管理软件来跟踪和管理项目进度、资源分配、成本控制等方面的信息。同时，建立有效的沟通机制，确保项目各方之间的信息畅通和协作高效，以提高项目进度的控制效果。

另外，项目方还应建立健全的风险管理机制。在项目开发过程中，可能会面临各种风险，如工期延误、资金紧张、技术难题等。因此，项目方需要进行风险评估和规划，并制定相应的风险应对策略。这包括建立应急预案、合理安排项目里程碑和关键节点的监控等，以便及时应对风险事件，降低对项目进度和财务状况的影响。

最后，项目方应加强与承建商、供应商和其他相关利益相关者的沟通和协作。建立良好的合作关系，以促进项目各方之间的互信和合作，解决问题并推动项目进展。

结论：综上所述，不难看出，城市综合开发项目所面临的财务风险众多，因此需要保持高度重视，并且采取行之有效的财务风险防范措施，这一点对于城市现代化建设和发展至关重要，同时可以避免产生经济损失。

参考文献：

[1]何艳.市政工程建设企业存在的财务风险与防范对策[J].质量与市场,2023(15):1-3.

[2]王春波.市政建设企业财务管控重点分析[J].投资与创业,2023,34(12):73-75.

[3]陈武.市政工程建设项目财务管理存在的问题和改善措施[J].环渤海经济瞭望,2023(05):99-101.

[4]李洪生.公路市政工程PPP项目财务风险管理研究[J].财富生活,2022(22):148-150.

[5]郭维佳.市政工程企业财务内部控制存在的问题及对策探讨[J].市场周刊,2021,34(07):116-117+160.

[6]戢志军.基于城市综合开发项目的财务风险防范[J].财务与会计,2021(12):75-76.