施工企业多主体“以房抵债”转化模式研究

赵明

中铁九局集团第五工程有限公司

 

摘要：本文立足近年房地产市场持续低迷的大背景，以施工承包企业为主要视角，探索房地产建设单位资金紧张条件下，施工企业作为某一房地产建设项目的多方连锁欠债参与主体的一方当事人，积极转变观念，灵活运用“以房抵债”全新模式，将“以房抵债”通过步骤分解，转化为“三方抹账”，打破管理桎梏和资金流僵局，拓宽债权债务清理渠道，着力解决上游债权回收与下游债务兑付的矛盾。

关键字：房地产债权、以房抵债、三方抹账、三角债

一、背景引入

乙施工企业承揽甲房地产开发企业某项商品房建设工程，工程已经完工，但受当前房地产市场持续低迷影响，甲房企资金流已经出现断流迹象，乙就该工程款项是否能够顺利回收存在重大不确定性，且各下游供应商已纷纷向乙主张债权，要求按照合同约定清偿。在此情况下，乙同时面临上游债权无法收回、下游债务亟待兑付的资金窘境。固然，乙可以根据《中华人民共和国民法典》第807条有关“建设工程价款优先受偿权”的规定，以及《中华人民共和国企业破产法》有关申请债权人破产的规定，通过诉讼方式降低未来可能的损失。然而，在日常商事交往中，诉讼作为一种具有国家强制力的手段绝不会是企业对面债权追索问题时的首选，而是会尽可能的选择其他相对温和的处理方式。

二、以房抵债转化新模式

在本文上述背景下，乙企业为走出上下游资金断流的困境，除诉讼外，在下游供应商有意愿接受本项目房产的情况下，通常也会考虑通过“以房抵债”实现资金流转的目的。传统的做法主要包括以下三种：一是乙将商品房抵债给甲，甲变现后向下游供应商支付；二是乙将商品房抵债给甲，甲再将商品房抵债给下游供应商；三是甲、乙及下游供应商签订三方抵债协议，约定甲直接向下游供应商交付商品房，并视为甲向乙完成支付、乙向该接受房产的供应商完成支付。上述三种抵债模式在实践中比较常见，但是存在一个共同问题，即乙施工企业必须参与到抵债标的资产（商品房）的流转当中去。并且，下游供应商往往不会以公司名义接受房产，更多则是以法人代表或实际控制人等自然人名义接受房产，这给抵债工作的进行无疑增加了障碍。另外，国有企业对外接收和转让资产一般存在资产评估、购买和处置请示审批等诸多环节，程序冗长，耗时日久，也在一定程度减弱了下游供应商接受抵债的意愿。那么有没有一种既合理合规，又简单快捷的抵债模式呢？答案是肯定的。

笔者姑且将这一新的模式称之为“多主体‘以房抵债’转化模式”。按上例，具体操作流程示意如下：

转化模式下“以房抵债”的基本原则是：施工企业不参与资产抵债活动，仅认可“三方抹账”事项。具体实施步骤包括：

第一步，由施工企业下游的供应商法人、实际控制人或其他指定自然人与房企业主签订购房合同，形成自然人对房企业主的购房债务。（在供应商以其自身公司名义购房时，不存在第一步）

第二步，所需首付款自房企业主拨出，依次经由施工企业、供应商、自然人（第一步的指定自然人），再由自然人向房企业主完成首付款支付。（该步骤主要是为满足个别地区房产管理部门对自然人购房和不动产登记的首付款要求）

第三步，由房企业主按照房屋买卖合同的约定向自然人交付房产，并为其办理不动产登记，以最终确立自然人与房企业主之间的债权债务关系。

第四步，自然人将对房企业主的剩余购房债务转让给供应商，并与供应商一起就该剩余债务向房企业主承担共同保证。（根据民法典的规定，债务转让须经债权人同意，因此在形式上房企业主应与供应商、自然人签订三方协议，或对双方转移协议进行单独确认。至于实践中是否需要自然人共同保证，可根据房企业主对抵债事项的整体风险评估决定）。另外，为省略房企业主对债务转移的确认环节，本步骤可尝试换一种思路操作，即不作为债务转让，单独引入供应商加入债务，并与自然人一起对所欠房企业主的债务承担“并存的债务承担”责任（《中华人民共和国民法典》第552条）。在上述操作中，由于供应商加入债务增强了自然人单方的偿还能力，因此该项加入行为无需得到债权人的明确同意即可生效。事实上无论采取哪种方式，要解决的关键问题是搭建起供应商与房企业主之间的债权债务关系，从而进一步建立房企业主、施工企业、供应商三者之间的债务闭环。

第五步，经由上述四个步骤，及至本步骤已经形成了房企业主、施工企业、供应商三者之间的连环债务关系，即房企业主欠施工企业工程款、施工企业欠供应商材料款、供应商欠房企业主购房款。因此，三者可以就剩余购房债务签订三方抹账协议。协议生效后，三方将各自减少与剩余购房债务同等的债权债务金额，以变通抹账的方式实现“以房抵债”的目的。

三、转化模式的优势

上述“以房抵债”转化模式，事实上是将传统“以房抵债”拆解为了三层相互独立的法律关系。第一层是自然人与房企业主之间的商品房买卖关系。第二层是自然人与供应商之间的债务转让或承担关系。第三层是房企业主、施工企业、供应商三者之间的债权债务清理关系。通过这三层法律关系和三个独立的经济事项，可以十分有效地将施工企业从传统“以房抵债”的当事人中剥离出来，从而避免相关资产流转可能带来的程序合规风险、税务管理风险和债权回收风险等，并且有利于加速房企业主的存量资产消化，在一定程度上能够实现房企业主、施工企业、供应商三方共赢。

综上，转化模式相比传统模式而言，最大的应用优势在于规避市场风险，打破管理桎梏，变不可能为可能。特别是在当前房地产市场持续萎靡不振的大环境下，国有企业为防控资产风险，避免国有资产流失，往往会针对“以房抵债”出台更为严格的管理措施和制度，这些措施和制度的执行将极大限制传统“以房抵债”模式的运用。在此背景之下，笔者认为“以房抵债”转化模式必将会有更大地发挥空间和用武之地。虽然，本文论述皆以房地产业务中的施工企业为例，但并不代表转化模式仅适用于此，在实践活动中转化模式可以十分便捷地推而广之，希望可以为广大读者提供一些思路和参考。

参考文献：

1.曹灏、A施工企业开展以房抵债业务的实践、财务与会计、2022（13），76-77

2.崔荣萍、以房抵债协议效力认定问题研究、吉林财经大学、2023（02），39