城市老旧小区改造的新型模式分析

周波

身份证号码：511026197908173910  四川省资阳市  641316

摘要：随着时代的快速变迁，很多老旧小区、住宅区已经跟很难跟上时代发展的需求，它们不仅对老城区居民的正常生活造成了影响，同时在城市发展过程中也成为了非常明显的阻碍，急需对其进行改造和升级。本文主要围绕城市老旧小区改造这一中心展开分析，针对概念界定、工作难点以及新型模式进行了分析，供大家参考。

关键词：城市化；老旧小区；改造升级；新型模式

    伴随城市化进程的不断加快，城市内部建设更新速度也随之加快，在城市化过程中老旧小区改造是一项非常棘手的问题，不仅影响了居民的正常生活，同时也对城市发展形成了制约。从一定程度上来说，老旧小区改造关系到了居民的幸福指数，是推进社会和谐发展的重要基础。城市建设及生活环境要求决定了以后居民生活的品质，因此，应该以建设美好生活、促进城市可持续发展为基本目标，深入落实对老旧小区的改造建设工作。

一、对老旧小区的概念界定

    为什么老旧小区会在城市建设与发展中“拖后腿”，并且极易引发多种问题，这与其概念界定存在紧密的相关性。从传统意义上来说，人们会以小区的环境、外貌等因素评价其是否为老旧小区，比方说建筑的立面是否整洁完好、单元楼内是否整洁完好、小区建筑物建设的时间是否过长等。随着近年来城市化进程的不断推进，老旧小区改造工作开始引起了人们的关注和重视，其概念界定主要来自于有关住宅区政治改造的相关指导意见，意见中提到，配套设施损坏、建筑年久失修、环境脏乱差的住宅区即旧住宅区，其整治改造应该根据各地区情况不同，由政府提出意见对老旧小区的概念予以界定。对老旧小区进行概念界定后，哪些不需进行改造的小区即可免于破坏，为政府减少资金压力，同时也有效避免了资源浪费的发生。

二、老旧小区改造面临的难点

（一）资金筹集存在难度

    在老旧小区改造过程中，资金问题是面临的最大难题。因为老旧小区具有较长的维修周期，因此老旧小区改造在拨款、向社会筹资上都会比较困难，而且改造过程中往往需要多方协调，比方说居民入住、改造以后谁设施问题等，并且执行过程中也会面临各种突发情况，比如小区居民可能会不配合，各区政府在支持力度上也可能不一致，这些都会成为改造工作中面临的阻碍。此外，在进行老旧小区改造的过程中，还要考虑到居民保障房长时间闲置带来的费用问题等，因为保障房如果长时间闲置，必然会产生物业费，因此从某种程度上来说，老旧小区改造中资金筹集将会是最大的难题。

（二）协调管理存在难度

    对老旧小区的改造工作不是一朝一夕就能完成的。这项工作的落实需要通过一系列程序，老旧小区改造涉及到的部门非常多，从协调管理上来说难度比较大。比方说需要对水、电、暖等设备问题进行修缮和升级，需要不同单位之间协调配合。同时，在老旧小区改造工作中，安全问题也是需要引起人们关注和注意的，必须采取恰当的措施进行处理，比方说安保问题、消防问题等，需要各部门之间相互协调、配合，如果这其中有协调不好的地方出现，将会对老旧小区改造工作的平稳推进造成困难。

（三）配套设施改造力度小

    在老旧小区改造工作中，对配套设施进行改造很有必要。由于老旧小区中的居民多数为老年人，他们行动不便，而楼房建设中却缺少电梯设备，基本都是靠楼梯上下，严重影响了老年人的正常行动。所以，在老旧小区改造中应适当增设电梯等设备。除了电梯意外，老旧小区改造中呼声最高的就是停车位，随着近年来汽车的普及，小区内部汽车越来越多，但小区建设初期并未考虑到停车位的问题，因此很多老旧小区都没有专门的停车库，这也对居民的正常出行造成了影响。所以，老旧小区改造中应该进一步加大对配套设施的改造力度，这样一来以上问题就都可以迎刃而解了。

三、老旧小区改造的新型模式

（一）居住环境需求特征

    现阶段，我国社会的主要矛盾已经转变为人们美好生活需求不断增长与不充分、不平衡发展之间的矛盾。对小区生活环境的需求直接决定了以后的生活品质。具体来说，美好的生活环境应该体现为以下几方面特征：第一，户内空间人文性与舒适性，及与自然之间的交互性；第二，小区内部公共活动空间充足；第三，小区内部景观与人之间亲和；第四，水电、出入门禁、无线网络等公共设施智能；街区综合配套便捷，如500m以内超市、医疗、教育便利，享有公共配套设施；第六，结构功能可靠。

（二）具体目标

    老旧小区改造工程的新模式应该达到下面几方面目标：第一，改善现有的生活设施，比如加装电梯；第二，开发地上、地下空间，为更多配套设施的完善提供空间，为可持续发展留出余地；第三，增加配套商业以及相关服务功能，促进小区居民生活水平的提升；第四，通过出售的方式对部分空间进行融资，以为小区改造、配套设施增设提供资金，将一些新增空间与长效物业管理融合起来，构建发展基金，为后续小区维护升级提供资金保障；第五，进行升级和绿化，分步骤实施智能化改造，营造一个高品质的生活空间，构建智慧社区；第六，在周边社区一定范围以内，加强地上绿化、地下管廊等建设；第七，缩短施工建设的周期，从最大程度上减少对当地居民常规生活的影响与干扰。从对上述目标的分析可以看出，城市老旧小区改造中的新模式其重点在于促进空间开发与对老旧建筑改造的结合，其本质在于提升小区功能、促进小区的可持续性发展。

（三）具体实施方案

1.进行民意调查，提升群众参与度。

    在老旧小区改造工作中，需执行整体改造规划，并对居民实施满意度调查，持续扩大居民在改造工作中的参与度，对小区现状实施评估。基于现状与居民需求，构建改造项目库，为居民做好项目讲解，以提升居民对该方案的接受和认可度，这对项目的顺利推进非常有利。

2.以智能化为着眼点，提升安防水平

    分别从小区、组团以及门楼形成不同层次的安防屏障，在大门增设人脸识别和智能停车系统；在小区内部通过组团的方式组建物管小组，全方位落实视频监控系统，为小区安全提供保障；在每栋楼的楼层均增设智能入户、楼梯间灯系统。

3.以美化环境为起点，实施微改造

    在改造升级的初期，应通过微改造推进和谐小区环境建设，以帮助居民获得对小区改造的信心。在公共小空间内构筑精致小公园、休息亭等活动场所，为小区居民活动留出充足空间。

4.成立电梯管理小组

    大部分老旧小区都没有安装电梯，因此加装电梯成为很多小区居民的迫切要求，但从现实情况来看，这项举措很难落实下去。为此，政府应该专门成立管理小组，针对小区实际情况，从政策、资金以及技术上为加装电梯提供保障。

结语：

    对老旧小区的改造升级是一个长期的过程，要求各级单位相互配合，政府相关部门要投入极大的信心和耐心，并给予资金上的支持，并且这其中还涉及到了居民在思想观念上的转变。所以，政府一定要注重引导，帮助人们转变小区环境意识，探索出适合于城市老旧小区改造的方案和策略，并且从不同角度同时推进，这样才能更好的促进人与城市的可持续性发展。

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