浅谈房屋安全鉴定报告的分类及内容

刘志学

乌鲁木齐市房屋安全鉴定中心  新疆乌鲁木齐市  830063

摘要:简要介绍在乌鲁木齐市进行房屋安全鉴定工作时，对所遇到的各种鉴定实例的内容如何进行分类及如何规范化地编写鉴定报告，浅谈了一些看法和体会。

关键词：房屋安全；分类；内容；私房鉴定；公房鉴定

前言

乌鲁木齐市房屋安全鉴定中心作为乌鲁木齐市唯一的、直属于乌鲁木齐市住房保障和房产管理局的房屋安全鉴定管理机构，承担着整个乌鲁木齐市的房屋安全鉴定及管理工作。面对形式各样、纷繁复杂的房屋安全鉴定局面，笔者作为工作在一线的专业技术人员，结合在实际工作中遇到的鉴定实例，粗浅地谈一谈如何规范、科学地进行房屋安全鉴定报告的分类及编写。

1私房鉴定

私房鉴定大致可分为两种情况，第一种，也是最常见的一种情况，是用户要求翻建房屋所进行的鉴定，该类要求鉴定的房屋大多数为一层，结构形式简单，损坏情况普遍较严重；第二种情况主要是房屋改变使用用途所要求进行的正常使用性鉴定，此外还有少量是因为出现墙体开裂及个别承重构件开裂变形等问题而要求进行的使用安全性鉴定，此类房屋大多为二～六层，一般无正规设计，为私人施工队施工，多用作出租，此类房屋完好程度较高。

1.1第一种情况：此类房屋结构形式多为砌体、砖木和土木，损坏情况较为直观，一般可不用检测仪器，根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125－2016）的要求，分项写出观察所得的损坏情况即可。具体说来，上述三种结构应根据房屋组成（地基基础、上部承重结构、维护结构）分别写出各组成部分的损坏情况，据在实际鉴定工作的经验来看，大多数此类房屋主要损坏部位都是上部承重结构中的受力构件，因此上部承重结构各构件应做重点描述。以砌体结构为例，如下：

经现场检测鉴定，该房屋为砖混结构，损坏情况如下：

①地基基础：该房屋地基为粉土，检测中发现基础出现严重不均匀沉降，造成墙体开裂。

②承重结构：大部分墙体砌筑质量较差，墙体根部风化剥落严重，砂浆粉化；承重横墙墙体均有多条长短不一的竖向、斜向裂缝，缝长0.5-3.5m不等，缝宽0.2-5mm不等；檐口浸蚀、破损严重；门、窗过梁变形、开裂、 腐蚀严重。

③围护结构：屋面防水层破损，渗漏现象严重，内外墙抹灰空鼓、大面积脱落，门、窗均腐蚀变形，开启困难，檐口大部分风蚀、碱蚀。

应该指出，上述实例是根据实际鉴定所写，在具体的鉴定工作中，应严格按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125－2016）的相关要求，写出各房屋不同结构形式下各危险构件的损坏情况，并需要采用该标准中对于危险构件的规范性描述语言进行报告编写，尽量避免使用口语、俗语等不规范的语言。

1.2第二种情况：此类房屋以砌体结构为主，偶可见底框结构。根据用户不同的鉴定要求，鉴定的侧重点应有所不同。正常使用性的鉴定，应根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）和《建筑抗震鉴定标准》（GB50023-2009）的相关条文进行；使用安全性的鉴定，应根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）、《建筑抗震鉴定标准》（GB50023-2009）和《危险房屋鉴定标准》（JGJ125－2016）的相关条文重点鉴定有问题的承重构件，并分析原因，提出处理建议。撰写报告时，正常使用性的鉴定报告内容包括房屋概况、检测情况，其中检测情况为主要描述部分，可按房屋组成分为地基基础、上部承重结构、维护结构三个部分分别进行描述；安全性的鉴定报告内容一般可分为房屋概况、检测情况、原因分析三大部分。以使用安全性鉴定的砌体结构为例，如下：

检测情况：

所检房屋为6号楼三单元301室次卧室，该卧室现浇混凝土顶板有一呈约45o角的通长裂缝，走向基本与板内电线埋管一致，宽度最大处约为0.5mm。

原因分析：

该房屋裂缝产生原因主要为温度应力所致。混凝土楼板在温度变化较大时，会产生温度变形，在降温收缩过程中由于受到刚度较大的墙体圈梁的约束，在混凝土楼板内部会产生较大的拉应力，当该拉应力大于混凝土的抗拉强度时，就会在混凝土板上产生深进的裂缝。同时，拉应力在混凝土楼板的截面薄弱（即板内电线埋管处）处产生应力集中，故在混凝土楼板上产生上述裂缝。另外，混凝土本身的收缩应力也是裂缝产生的原因之一。

2公房鉴定分析

公房鉴定的情况较为复杂，以目前的实际鉴定情况来看，大致可分为以下几种情况：一、企业破产、改制、重组等涉及到房屋产权资产评估、作价等需要进行房屋完好程度的鉴定；二、房地产开发公司兼并收购完成后，对其收购土地上相关房屋进行拆除改造而需要进行的可靠性鉴定；三、原有公房进行维修改造、改变用途及使用条件而需进行的可靠性及安全性鉴定；四、原有公房超过或者接近使用年限，需进行全面大修或拆除重建的房屋可靠性及安全性鉴定；五、原有公房的地基基础、上部承重结构、维护结构这三大部分出现危险构件，影响房屋正常使用的安全性鉴定。

2.1上述第一、二种情况所涉及的房屋多数为结构形式简单，使用年限较长的单层、多层房屋，鉴定时可依据实际情况采用实地查勘为主，必要时使用检测仪器进行鉴定，上述两种情况房屋数量一般较多，结构形式一般以砌体、砖木为主，有时也有少量框架、排架结构，应主要根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）、《建筑抗震鉴定标准》（GB50023-2009）和《危险房屋鉴定标准》（JGJ125－2016）的相关条文进行，鉴定报告撰写时宜依据结构形式分别进行描述。

2.2上述第三、四种情况所涉及的房屋大多为单体建筑物，一般建筑面积较大，结构形式以砌体和框架结构为主，大多数有正规的设计图纸及施工资料，此类房屋鉴定应以使用检测仪器为主，通过对设计图纸及施工资料的审查，现场对建筑物进行结构构件的强度、尺寸、位置、变形情况等相关技术数据的检测，并对建筑物整体的结构布置、结构形式及抗震性能进行检查和检测，鉴定报告的撰写应以民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）、《建筑抗震鉴定标准》（GB50023-2009）和《危险房屋鉴定标准》（JGJ125－2016）为主，必要时可参阅《混凝土结构设计规范》《砌体结构设计规范》《建筑抗震设计规范》等相关设计规范、标准及规程。

2.3上述第五种情况为房屋局部或个别构件出现开裂、变形、碱蚀等不能满足正常使用要求的情形，此种情况应认真检查审阅设计图纸和施工质保资料，重点对出现问题的部位进行查勘和检测。以一小学厕所为例，如下：

检测情况：

经现场检测，该房屋一楼男厕所门洞过梁底部北纵墙处有一长约30cm，宽约为0.5～1.0mm的水平裂缝，该裂缝为通缝。另外，该房屋外墙马赛克空鼓、受损剥落情况较严重，存在大面积脱落的隐患；二层雨棚抹灰大面积脱落，渗漏现象较严重。

3结论

结论是鉴定报告主要内容撰写完成后，对所鉴定房屋进行的总结性技术评价，是对房屋的危险程度、可靠性、安全性等级进行评级，并提出拆除、修缮维护、补强、抗震加固等相关处理意见的重要环节。结论的提出应该遵循严格按照相关的标准、规范和规程所规定的评定标准进行，鉴定报告撰写过程中依据的主要标准、规范是什么，就应该依据本标准、规范作相应的结论，避免发生采用A标准进行报告编写，而采用B标准作结论的现象发生。例如：

根据现场检查结果，按部颁《危险房屋鉴定标准》（JGJ125－2016）评定，该房屋为D级危险房屋，必须停止使用，应整体拆除，按城市统一规划办理相关手续。

结束语

房屋安全鉴定工作是一项责任心强、需要有较高专业知识的技术工作，涉及到房屋所有人及使用人的居住、使用安全，不能有丝毫的大意和疏忽。随着乌市经济的快速发展，各种不同情况、不同要求的房屋安全鉴定工作也大量涌现，这对房屋安全鉴定工作者提出了更高的要求，面对新的局面、新的形势，必须要刻苦钻研专业知识，以高度的责任心和使命感来面对挑战，与时俱进，切实做好房屋安全鉴定管理工作，为乌市的和谐发展做出贡献。

参考文献：

[1]危险房屋鉴定标准:JGJ125—2016[S].北京:中国建筑工业出版社,2016.