不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践

杨少波

玉林市玉州区茂林镇乡村建设综合服务中心    

摘要：从社会发展角度来看，不动产登记关乎社会民生以及城市营商环境的转变，尤其在近年来，不动产登记已经成为了当今社会各界所关注的焦点，国家以及地方的各级人民政府都对此十分关注。伴随着不动产统一登记制度的不断贯彻和落实，不动产登记工作也在逐渐深化，但以往相对分散的登记事项下所产生的历史遗留问题也在逐步显现。对此，本文将基于不动产登记历史遗留问题，深入思考不动产登记历史遗留问题类型，从而探讨不动产登记历史遗留问题处理实践办法。

关键词：不动产登记；历史遗留问题；处理办法；思考与实践

引言

伴随着新时期的发展，有关于不动产登记制度的贯彻和推行，逐渐受到社会各界的广泛关注。然而在该制度推行贯彻之前所遗留下来的历史问题依旧需要得到进一步的解决和完善。这些历史遗留问题的存在对推进并贯彻不动产制度具有重要的限制影响。因此在当前的发展形势下，需要基于不动产登记历史遗留问题展开规范处理。有效思考各地区不动产登记历史遗留问题类型，从而有效结合当下发展形势。针对历史遗留问题，实行更为优质的处理办法。

一、不动产登记历史遗留问题类型思考

本文以广西玉林市为例，2016年6月，玉林市本级不动产统一登记之前，该地区的土地登记以及房屋登记发证分别由原来的国土资源部门以及住建房管部门实行独立办理，但究其历史原因还是在于双方部门在办证前后时间段，缺乏完善的信息交互，在分散登记过程中，各部门在各时间段对于登记发证所制定的相关标准以及法律规范要求并不统一，这也导致所产生的历史遗留问题也各不相同，并且在分散登记的过程中，并未在第一时间发觉或者是发觉后未能进行即时处理各项问题，而这些历史遗留问题也在不动产统一登记之后集中显现，所产生的后果就是诸多购房人无法有效办理不动产权证书、无法实际落户、无法实现读书需求，从而不间断的进行上访。

伴随着时间不断的推移，在2019年6月，为了能够真正完善性的对不动产登记所遇到的各类历史遗留问题进行妥善处理该市出台了，有关《玉林市人民政府办公室关于玉林市本级不动产登记历史遗留问题的处理意见》，在后续时间内，又陆续出台了相关的意见和通知，其目的都是要针对不动产登记历史遗留问题进行妥善处理，但基于多年来的历史遗留问题产生因素来看，不动产登记历史遗留问题类型主要包括以下几种：

①房地产的开发建设具有合法手续，但在其开发建设环节中存在违反规定条件、违反土地出让合同、超容积率、超用地红线等问题的不动产登记行为问题等。

②部分开发建设单位不配合办理、部分开发建设单位的法定代表人失联等，以至于申请主体缺失中的不动产登记问题频发。

③各级人民政府所主导的房改房、经济适用房、集资房、职工福利房、棚户区改造、商铺构建上市交易等存在不动产转移登记问题。

④国有企业事业单位、党政机关等办公用房并未通过房改部门审批核准，私自利用自由土地组织建设住房办理不动产登记问题。

⑤不动产登记所需的各项材料存在遗失问题。

⑥在不动产统一登记开展之前，房屋的所有权证书、国有土地使用权证书中所记载的房屋用途与实际的土地用途不同的问题。

⑦存在多次转移，引发房地权利人不一致的不动产登记问题。

上述所提及的不动产登记历史遗留问题都是相对常规且普遍的遗留问题类型，根据目前调查统计情况来看，该地区在不动产登记历史遗留问题类型上就多达12类的历史遗留问题有待处理，这其中也不乏一些其他问题情况。

二、不动产登记历史遗留问题处理实践办法

（一）增强系统培训，促进有关政策落实

面对种类多样性的不动产登记历史遗留问题，不能够单一地局限于一种处理形式，而是要根据当地区域的发展情况不断增强系统培训，从而促进有关政策的进一步贯彻落实，这样将真正针对不同历史遗留问题展开针对性的处理。

首先，要充分凝聚当前不动产登记队伍中的先锋力量，可将党建＋视为载体，真正将党员先锋模范作用发挥出来，这样也将推动党建和不动产登记业务工作之间的一体化建设融合。

其次，根据地区发展需求，要定期开展全区自然资源以及不动产确权登记培训班或相关培训活动，通过这种定期类的业务讲堂，能够将历史遗留问题作为培训的工作专题，从而不断提高全区不动产登记队伍在应对和化解历史遗留问题过程中的实战能力。

再者，深度重视推广总结全国或地区典型案例典型经验做法，根据实际处理需求，及时印发贯彻不动产登记历史遗留问题典型案例的解决方案，真正将历史遗留问题典型案例的处理示范作用发挥出来。

最后，重点关注服务对象的沟通联系可通过，定期组织专项人员赶赴一线项目现场实施调研服务活动，通过此类方式深入了解服务对象的各类诉求，并有针对性的开展面对面、点对点的业务指导工作，以此有效提高社会整体的参合率。

（二）构建长效机制，规避全新问题产生

基于现阶段广西地区不动产登记历史遗留问题现状来看，在不断加快解决存量历史遗留问题的过程中，还需针对问题源头，避免新的问题滋生，而最为有效的方式，就是要构建长效机制，并规避全新问题的再次产生。

首先，在处理实践环节中，要通过指导地方构建起容错纠错机制的方式，大力鼓动领导层级干部主动有所作为，并在日常工作中勇于担当、勇于奉献，从而不断加大解决各项问题的执行力度。

其次，有效推动各地区构建起失信惩戒机制，重点针对部分开发建设单位存在不配合，或者是不缴纳所欠土地出让金以及相关税务费用等因素所形成的历史遗留问题进行重点关注，并通过监督式的解决方式进行管控，有效将开发建设单位以及相关责任人的失信信息反馈到房地产开发监督管理单位，从而同步配合监督管理单位对部分失信行为展开联合化的惩戒处罚。

最后，在构建长效机制的过程中，还应大力推动贯彻多测合一、交房即交证等多项创新性的机制举措，持续性的延伸扩大不动产登记改革创新成果，将创新改革后所带来的惠民举措进行宣传推广，真正形成完全覆盖的效果，这样将从根源避免新的不动产登记问题形成。

（三）完善政府主导，实现部门高效联动

由于不动产登记历史遗留问题是在分散登记时期所形成，属于特殊历史时期与发展阶段造成的结果，而历史遗留问题的成因涉及到政府与各项职能部门，其中的涉及内容与社会影响范围较广。因此，为了能够有效解决不动产登记历史遗留问题，要通过完善政府主导的形式实现各部门之间的高效联动工作机制。

一般而言，基于所在地区的政府层面，需要构建以政府为主导的住建、司法、税务、财务、金融、人民法院、自然资源等有关职能部门参与其中的专项工作组，专项工作组重点整治探讨的工作核心就是历史遗留问题，有关部门应通力合作、协调推进，通过各项政策法律规定，不断完善专项工作组的资质与实力。

另外，在当地所在区域的自然资源主管部门层面上，需要构建业务会、业务例会等多项制度，经由规划、审批、法规、执法、不动产登记中心等业务部门的集体会商形式，通过集思广益的渠道，借助一企一策、一事一议、一案一策的工作方法，将具体任务进行分解细化处理，由此保障不动产登记历史遗留问题能够处理及时处理到位。

除此之外，在各项政策文件不断颁布推行后，有关部门还需利用各项政策文件，优先性的去解决大批量、具有共性历史遗留问题的事件，再依照循序渐进的工作原则，审批一些较为棘手的历史遗留问题，从而有效保障当地区域内的不动产登记历史遗留问题能够在政府主导下以及各部门高效联动工作机制的带动下逐步处理完善。

结束语：综上所述，不动产登记历史遗留问题对于推行和贯彻不动产登记制度将产生一定影响。历史遗留问题的出现，作为特殊历史时期的产物，更是社会环境以及经济高速发展所形成的必然结果，考虑到不动产登记历史遗留问题成因的复杂性，务必要突破传统的处理局限，综合历史遗留问题类型，并制定出更为完善的处理实践办法，从而有效确保不动产登记制度的贯彻推行。

参考文献：

[1]陈小娟.浅析不动产登记历史遗留问题的解决[J].经济管理文摘,2019(18):2.D

[2]谢宗音王俊男钟雪鸿.对解决广西林权类不动产登记历史遗留问题的思考[J].南方自然资源,2022(10):53-56.