浅谈房产面积测绘质量管控策略

许怡

四川准量行测绘有限责任公司 四川  成都  610000

摘要：随着我国二十年来房地产市场的快速发展，商品房作为特殊的一类商品也上了众多老百姓的购买清单，其面积成为购房总价的重要组成部分。房产面积测绘成为了市场中的一份子，也逐渐引起了社会的重视，成了房地产市场中不可或缺的部分，其成果已经沿用于社会多个环节和层面。

关键词：房产面积测绘、质量管控

前言：多年来房产面积测绘的成果应用越来越广泛，面积预测绘已经作为办理预售证的必要资料，竣工成果更是应用于项目规划验收核实、不动产登记、人防验收、消防验收、税务核征等多个环节，也是必须且重要的竣工资料。因此加强房产面积测绘的质量管理、过程监控“重之又重、慎之又慎”。笔者从事房产面积测绘工作二十余年，是成都市最早一批从事该测绘工种的人员，熟悉作业、检查、签发、管理多个岗位和流程的工作。结合自己的工作经验，就质量管控的一些问题提出自己的建议，与同行分享和交流。

1概念

房产测量是指采集和表述房屋和房屋用地有关信息的一门技术。（采集是指采用测绘科学技术，按照房地产业管理的要求和需要，对房屋和房屋用地的有关信息进行调查和测量。表述是指对房屋和房屋用地的几何、地理、物理特性，用数字、文字、符号、影像进行描述，供产权人和有关人士使用）。

房屋产权面积是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由县级以上不动产登记行政主管部门登记确权认定。

预售面积是指依据经有关部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。

竣工面积是指依据竣工房屋的现状和经有关部门核准的竣工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为竣工面积。

2房产面积测绘质量管控策略

2.1建立健全质量管理体系，完善单位标准化作业流程

“无规矩不成方圆”，房产测绘也不例外。各个单位均需要建立一套完整、科学的质量管理体系。这个也是资质管理、成果管理等的基本要求。

在建立体系的过程中，我们特别注重环节的完整和关联，确保单位的每个环节彼此相扣、环环相接、互相补充及监督。从项目委托、计划方案、项目实施、作业、审核、验收、售后等全环节考虑，在国标及四川省规范的要求下，结合自己单位的具体情况，建立一套满足管理要求也适合自己的一套管理体系，为质量管理打下扎实的基础。

着力建立和完善流程，在公司内部强化岗位职责、岗位流程，让公司的员工知道做什么，怎么作，如何作的好，让流程融入公司的每个员工日常工作中。不管是大到盖章签字、实施作业、小到所有能标准化的细节案例的罗列，让员工有据可查、有章可循、有列可为。

审核是质量管理的重点之一。房地产测绘成果实行二级检查，一级验收和审核备案制度。一级检查是在全面自检、互查的基础上，由作业小组的专职或兼职检查人员承担的过程检查。二级检查是在—级检查的基础上，由房产测绘单位的质量检查机构或专职检查人员所进行的最终检查。

2.2创建专业能力强的人才团队

房产面积测绘涉及的专业知识较多，既要求懂测绘，又必须懂建筑。因此在日常的工作培训中，要做好两方面工作，让测量、测绘专业的同志加强学习建筑知识，熟悉建筑图纸，熟练掌握平、立、剖图纸应用，幕墙、阳台各种节点图等等；让建筑专业的熟悉测绘的外业要求，仪器使用、熟练掌握测绘技术。

此外，定期、全面的专业培训必不可少。大量的培训学习可以让所有员工在专业技术、面积分摊、报告作业等环节成果稳定、细节标准、报告完整、格式统一。

总之，每个熟练的技术人员才是做好技术工作的基础，良好的专业素质和能力让流程更好的运转，确保项目的基本水平。健全的人才队伍也能让管理体系发挥更稳定的作用，让测绘成果更加可控。

2.3突出企业和员工职业道德的宣贯，树立社会、行业口碑

房产测绘的经济价值大，在作业过程中的要求较高。其作业与项目现场施工进度、完成度，与规范的解读、适用密切相关。在日常的工作中，必须高度保持企业、员工的职业道德培训和警示。

我们秉承“教育在前、管理在前、警示在前”，让企业和员工有责任感、危机感、有“敬畏之心”，在法律法规的范畴内良性发展，树立良好的社会、行业口碑。

2.4加强学习不动产登记等房产知识，强化报告的实用性、适用性

房产面积测绘最重要的环节之一是应用与不动产登记与发证。因此在日常工作中，增加了很多适用不动产登记的要求和环节。在作业中必须完整、准确掌握所有的要求，才能让测绘成果顺利通过审核归档入库工作。

很多工作人员没有权籍管理的经验，甚至根本不懂相关知识。故日常的培训中，我们增加了专项的培训和讲解，还增加了抵押权登记、预告登记、更正登记、查封登记等与房产测绘业务相关的各种登记知识的学习，扩展员工的知识结构，提高员工自身的业务修养。

2.5注重生产过程中细节管理，向细节要效益

“细节决定成败”。房产面积测绘是一项工作量大，细节要求极为繁琐的工作，上手容易，做好很难。没有一年以上的实际工作经验，是很难做好这项工作的。很多时候是很小的错误或疏忽导致成果的来回修改，浪费了大量的人力物力。在生产过程中，要善于总结经验甚至是教训，

“他山之石，可以攻玉”，不停的总结、借鉴、学习，不断提高细节的把控能力和标准，才能更好的完成测绘成果。

因此，注重和统一工作细节成了提高效益的必要手段和内容。我们在多年的工作中，根据最新的政府主管部门的工作文件、通知、日常要求，行业的案例分析、各个项目的意见反馈等资料，定期更新单位“技术分类细节表”，作为内部作业参考发布，既方便了员工，也统一了公司的成果标准，大幅度降低了成果的返改次数，提高了工作的成品质量和工作效率。

2.6强调安全生产，树立企业和个人的安全意识

安全无小事！在这点上个人感触很深，多年的现场作业也发生过几次险情。房产测绘的作业现场受条件限制，大多数时候还是一个建筑生产工地，有一些不安全因素、意外等。因此现场的安全务必做好、做细。

在进入工地或执行其他外业时，全程严格遵守各个业主单位施工作业现场的安全规章制度，做好个人安全防护。在日常培训中，每次也是单独讲解安全生产的规定和内容，不厌其烦、重复要求，务必把“安全作业”深深印入所有员工的心中。

2.7优化“售后服务”，做好报告后期的解释工作

很多员工不能理解一本测绘成果报告还有“售后服务”。我们的测绘成果最终涉及众多老百姓，自然也回避不了各种信访、咨询、解释工作。

以什么态度、什么能力才能更好的完成该项工作？笔者认为，首先秉承“客观、公正”的态度，实事求是、如实公开测绘成果信息，切忌遮遮掩掩、欲说还休，让老百姓产生怀疑不信任；二是提高自身的技术能力和沟通水平，有自信，有定力解释自身的测绘成果的产生、制作、审核的过程；最后整个“售后”工作都应主动、积极的态度来面对完成，妥善处理后续事项。

结束语：

综上所述，房产测绘是一项涵盖测绘、建筑工程、权籍登记等多个方面技术能力、工作知识的综合测绘工作。其工作内容繁琐，作业精度高、人员综合能力强、成果社会影响面宽。“以质量为基础，以服务谋发展”！我们谨以“严谨、科学、客观、公正”的态度，加强质量监控、过程监督，努力保障房产测绘整个环节的工作。为社会发展、房地产行业发展、测绘行业发展作出自己的贡献，力争更好的社会效益和经济效益。

参考文献：

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