写字楼租售运营中的深度定制设计——以青岛环球金融中心为例

花扬

上海天华建筑设计有限公司

撰写人 ：  花扬

工作单位： 上海天华建筑设计有限公司

申报职称： 高级

申报专业： 工业与民用建筑物设计

2022年7月15日

写字楼大单销售中的深度定制设计

——以青岛环球金融中心为例

摘要：近年来，随着中国经济增速放缓，对办公空间各项品质要求日益攀升，使开发商、运营商面临租售运营压力.。本文以本人负责设计的青岛环球金融中心为例，探讨如何通过360°深度定制设计，为写字楼物业的去化，争取大单灵活销售的可能性。文章将从立面、核心筒、功能、竖向、机电维度，介绍办公楼建筑在大单定制设计方面的思考。

关键词：写字楼设计，大单销售，定制化设计，核心筒设计，立面设计，综合开发

引言

近年来，随着中国经济增速放缓，写字楼市场面临供应大幅增加、但需求增长缓慢的难题。写字楼项目大量入市，客户选择范围越来越大，对办公空间各项品质要求日益攀升，使开发商、运营商面临租售运营压力。面对商业类地产，开发商一直在寻找突围可能。面向大单客户的定制化设计成为高端销售型办公楼设计中重要的考量。结合我在工作中的项目经验，高端销售型办公楼的设计主要围绕着以下四个问题进行思考和探讨。这四个问题也是我们在设计中需要重点回应的。

如何通过360°深度定制从激烈的同业竞争中脱颖而出？

如何为终端用户匠心打造“专属化总部办公”体验？

如何以“运营思维”的解决方案赋予写字楼百变的灵活性？

如何用设计激发商业活力、提升资产价值、助力租售运营？

通过深度定制化设计，可以为写字楼的运营销售留有极大的灵活性，不仅可以更好地满足用户多样化、个性化需求，同时也可保障在建筑全生命周期中办公空间组织、办公室内布局、办公设施配置等可以根据时代变化以较低成本进行改造。

近年落成的青岛环球金融中心，是由我全程负责，从设计到建成历时五年多。项目位于青岛崂山区金家岭商务核心区，容积率高达9.7。由三栋200米的超高层塔楼组成。功能涵盖了办公、商业、酒店、公寓，形成了完善的复合办公商务配套生态集群。本文重点探讨的是T1，T2办公塔楼。两栋塔楼的定位为大单销售的高端写字楼办公产品，因此设计中针对功能、空间、结构、设备的多样化需求、灵活可变性做了诸多深度定制化设计，不仅保障了未来高效运营，同时让客户可以在标准化的写字楼产品中获得“专属总部办公”体验。与此同时，定制化的设计在项目立项前，就可以帮助锁定终端大单客户。也可以在设计过程中，预留最大的灵活性，待终端客户锁定后，再根据客户的特殊要求进行局部的改造，以增加产品的竞争力。

一、塔楼立面的定制

在实际项目操作中，很多购买高层写字楼的客户往往无法消化整个塔楼的面积。大多数目标客户会选择塔楼的其中一段，包含几层到十几层的办公分区。这些客户购买的分区在立面上，虽然在一个塔楼内，往往会希望有独立的体量凸显昭示性。这就为立面设计提出了除了美学外另一个维度的功能需求。

以200米的塔楼为例，根据防火规范，塔楼会以避难层进行划分，分为低区、中低区、中高区、高区四大分区。在做立面设计时，设计师应该顺势而为，将塔楼分区尽可能的在立面设计中凸显出来。这四个分区既是建筑规范的需求，又是定制化设计的分区单元。每一个分区，在立面设计中，体量上应当做到独立清晰，同时，分区合并后的整个塔楼体量又不能够显得突兀。

考虑到客户对企业办公形象的“专属总部办公”化展示需求，青岛环球金融中心借用周边城市界面的立面构图比例和时空构建特征，以“科技之光”为理念、“光带”为依据，将大空间体量切割为四个小体块。通过研读周边城市界面四周光影规律，塔楼立面融合夜景灯光打造时尚“灯带”，象征以科技为载体，企业信息传播的日新月异。既削弱了超高层建筑的巨大体量对城市空间的压迫感，又优化了建筑形态，打破了呆板的城市界面，构筑出和谐而充满生命意蕴的城市形象。建筑形象定位和立意彰显了金融聚集区的锐意领先和蓬勃前景。

二、专属LOGO定制

在定制化高端办公楼设计中，除了体量，客户往往希望能够在独立的体量中悬挂自己的LOGO，并对于自己专属立面LOGO的展示性提出了很高的期许，这就对建筑师在写字楼立面设计方面提出了新的要求。LOGO的展示这一看似并不重要的考虑，在实际大单定制设计中，却有着非常重要的考量。在设计中，要充分考虑企业展示自身品牌的需要。

青岛环球金融中心采用四段划分的手法切割处理塔楼形体，形成四个相对独立的体量。丰富了立面效果，弱化了鲜明的低中高区等级划分。在切割基础上，大客户分区LOGO位的个性化设置成为立面表皮设计的另一个重要考量标准。设计师在避难层上设置百叶与凹槽，为客户提供专属LOGO位，提供充分归属感。

三、可变电梯服务面积定制

在定制化办公的设计中，还要面对的一个不确定性就是客户对于办公面积要求的变化。在设计之初，往往很难明确知道大单客户到底需要多少办公面积。这就要求我们在项目设计中，通过灵活性，来尽可能的满足客户对于不同面积段的办公产品的需求。设计师需要通过巧妙的电梯布局解决方案，来满足建筑全生命周期中灵活调整电梯服务分区 及服务面积的需要。根据运营需求可灵活调整低、中、高区电梯数量及服务面积设计。通过对核心筒的改进设计，灵活调整分区服务电梯数量，从而达到按需配置服务面积的效果。这样的设计，可以在客户确定所需要面积后，通过将电梯安装翻转，甚至直接安装对开门电梯，通过非常小的改造，就可以实现客梯运力的变化，从而改变每个分区所包括的服务面积以满足客户最终的面积购买需求。这种创新的可变核心筒的设计可以为日后其他项目，提供很好的借鉴作用。

四、可变空调系统预留定制

在定制办公设计中，另外一个经常要面对的，是客户对于机电空调系统的定制化要求。 在设计中，客户可能无法锁定办公建筑的具体空调形式。那么为了为日后大单客户争取到最大的灵活性，建筑应该尽可能的满足多种空调形式在核心筒中的兼容。目前写字楼常用三种空调形式，分别为变制冷剂流量多联式空调系统（VRV）、 变风量空调系统(VAV)、风机盘管系统（FCU）。VRV系统的优点是控制灵活，可以实现每个房间的独立运行与关闭，其缺点是单位能耗相对较高，而且室外机也会占用较多的屋顶面积。VAV空调系统由于采用了全空气系统，制冷效果最好，同时空气质量也是最好的，但是需要大量的空气管井，会占用较多的核心筒面积和室内净高。FCU系统主要采用水媒介来传输热量，所以管井面积相对较小，系统的经济性高，但是整个系统难以做到独立到房间的运行与关闭。

每个办公客户根据自己的办公时间和业务特点，会倾向于采用不同的空调形式。为了达到最高的灵活性，在项目设计中，在核心筒内只保留最基本的功能需求空间，将管井与空调机房都置于核心筒之外，从而使核心筒使用效率最大化。在交付时，采用VAV/VRV/FCU三种空调系统预留设置，后期可根据客户使用需求设置不同空调系统，同时通过轻微的改造去除多余的管井，以此来提升标准层的经济性。例如，在青岛环球金融中心项目的销售过程中，大客户平安集团提出了项目需要预留VAV空调的可能性。在与竞品的比较中，平安发现其他的项目都无法满足这一空调形式的要求，从而最终选择购买青岛环球金融中心的整栋大楼。而选择青岛环球金融中心另一栋塔楼的客户，采用了完全不同的VRV系统在使用和运行。核心筒三空调系统的预留设计为争取大客户获得了别的项目所没有的优势。

五、专属企业大堂定制

办公建筑的大堂是用户体验的门面。定制化的产品对于大堂的设计也提出了更高的要求。设计方案既要满足办公楼可以作为一个整体使用，也要满足一个楼中有多个租户，需分开使用大堂的需求。为打造“专属总部办公”体验，定制化办公塔楼一层大堂设计成可分可合的模式。大堂既可作为一个整体使用，也可一分为四，供四个大客户使用。不同客户可同时享有独立专属大堂、电梯厅与出入口，从而进一步提升“专属总部办公”体验。

在青岛环球金融中心项目中，大客户非常看重购买的办公产品是否拥有独立的大堂。甚至有一个大客户，特意指定在自己的独立大堂前放置定制的石狮子。在项目设计之初就考虑到大堂的可分可合，很好的契合了这一要求，为项目去化打下了很好的基础。

六、创新商办结合空间定制

在商业与办公的复合项目中，如何让商业带动办公的销售也是在办公楼设计中需要重点考虑的方面。一些特殊的金融大客户，比如银行、证券营业所，往往需要办公与商业的复合产品。以银行营业所为例，在拥有低层商业门店的同时，会希望楼上也有自己专属的办公空间。在定制化办公的设计中，我们可以顺应这类客户的需求，将办公与商业结合设计，从而有效促进产品的去化。考虑到未来金融机构的入驻，青岛环球金融中心在二号塔楼低区创造出商办结合的空间。独立的大平层办公大堂可与一层商铺合并，进而提供1-3层的独立营业厅和4-8层的办公空间，以保证金融机构的运营空间需求和高效运作。针对功能、空间、结构上日趋多样化的需求，设计师以“运营思维”想运营者所想，思客户所需，用深度定制化设计使建筑可以因需制宜、善“变”不拘，为客户提供独家专属总部办公体验，从而提升了项目的市场价值和竞争力。这一富有创意的产品，在项目交付后，也确实吸引到金融客户中国银行的入驻。

结语

“怎样把使用定制化的设计，来提升产品的市场价值？”这一问题的解决贯穿了写字楼办公塔楼的设计理念，也为当代建筑设计提供了一种长远思路：以运营思维全局思考建筑功能与空间；用可持续发展的眼光以及灵活可变的解决方案，找准产品的市场定位；用深度定制化满足多样化需求，站在时间和空间角度全局思考设计的合理性，打造因需制宜的独特设计，提升建筑使用效率；通过以客户及价值为导向的优质设计，为开发运营者及终端客户提供更具投资潜力和市场竞争力的产品。

参考规范及文献：

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