房产测量测绘工程的流程及要点分析

金莫英

广东精益空间信息技术股份有限公司 广东省广州市511400

摘要：目前，我国的房产工程建设有了很大进展，其测量测绘技术也越来越先进，随着房地产市场的蓬勃发展和人们维权意识的不断提高，不动产登记与交易过程中常见的房屋面积测量与计算以及分摊问题越来越受到社会各界的关注。本文就房产测量测绘工程的流程及要点进行研究，以供参考。

关键词：房地产测绘；工程；流程；要点

引言

房产测绘成果是城市级海量房屋数据的重要数据源。然而，随着建筑信息化和城市信息化的不断发展，房产测绘的关注点仍然局限于服务房屋交易的户产权实体。这种测绘粒度已经无法满足当下政府部门和民众越来越细致的需求。例如，在房屋安全方面，管理到了建筑构件；在按间出租的租赁市场管理方面，则精细到了间。同时，随着土地立体化开发利用模式的推广，传统的房产二维测绘方法和成果已经无法满足房屋在立体空间下的精细化管理需要。因此，房产测绘的粒度、内容以及形式有待补充和发展。

1房产测绘概述

房产测绘需要办理不动产权证书,旨在对房屋产权进行鉴定以及权属管理。另外,测绘人员还需要依据《房产测量规范式》（GB/T17986.2—2000）相关规范来开展房产测绘工作,科学计算房屋建筑面积以及分摊面积,充分了解房屋用途、结构和权属等相关信息。

2房产测绘问题

2.1房产测绘相关法规亟待更新

为了规范和管理房产测绘行业，我国先后出台了《房产测量规范》《房产测绘管理办法》和《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》等国家规范和部门规章，及时规范了相关问题的操作处理，维护了房地产市场秩序和社会大局的稳定。《房产测量规范》于2000年8月1日颁布实施，是一个指导全国各地房产测绘机构开展工作的总体性技术文件。该规范施行时间较早，且我国幅员辽阔、区域文化背景和建筑风格迥异，随着建筑设计理念、施工技术的更新，房产测绘机构在施测时会遇到无章可循或操作性不强的问题。

2.2工作效率较低

不动产登记工作实施分开登记的模式,加上职能部门工作的开展缺乏统一性,降低了房产与地籍测绘数据整合工作的效率。另外,不动产登记虽然有标准可依,但是依据的标准类型较多且存在不统一问题。由于标准不统一,相关人员在查询数据以及整合房产与地籍测绘数据的过程中可能会受到较大的阻碍而降低工作效率。

2.3房产测绘市场发展不完善、行业监管不到位

由于我国房产测绘工作起步较晚，市场发展不完善，存在一些比较突出和共性的问题。例如，我国许多地区的房产测绘业务主要由行政部门内设专门机构或由一家房产测绘单位负责，形成了“一家独大、唯我独尊”的垄断局面；个别地区存在一些非公平竞争甚至违法乱纪的行为，严重扰乱了当地房产测绘市场秩序，影响了市场的健康发展，少数测绘单位拉拢、贿赂房地产行政管理部门工作人员，想以此通过行政手段干预房屋产权人对施测单位的选择，在社会上造成了严重的不良影响，降低了政府行政管理部门的公信力；有些地区的房产测绘单位为了招揽业务、打压竞争对手，蓄意降低测绘服务收费标准，压缩了测绘行业的利润空间，若长此以往任其发展，就会形成恶性循环，不利于各房产测绘单位的生存发展。

3房产测量测绘的要点控制策略

3.1完善房产测绘标准体系建设

社会文明进步的一个突出表现就是人们有很强的规则意识，对于房产测绘行业来说，它的行业规则就是国家与地方制定的一系列测绘标准。《房产测量规范》《房产测绘管理办法》和《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》是房产测绘行业最重要的3个国家标准和部门规章，由于其颁布施行时间较早，且近20年我国社会飞速发展，新的建筑设计理念和施工技术层出不穷，已难以满足房产测绘的现实需求。目前，在北京、上海、广州、深圳、杭州等经济发达地区先后出台了符合当地社会经济发展水平的房产测绘地方性标准，用于规范本地区房产测绘市场。随着国家“放管服”改革进程的持续推进以及各省市“多测合一”实施方案的陆续出台，涉及房产测绘领域的内容、标准再次被精细化、规范化、合理化。全国各试点地区逐渐形成了“先行先试、积累经验、逐步推广”的局面，最终达到以点促面、以下促上、上下联动的房产测绘标准体系建设新格局，逐步适应“多测合一”改革发展的现实需要。

3.2清理无效数据信息并进行规范管理

在整合房产与地籍测绘数据前,工作人员需要提前调查土地、不动产、财产等相关数据信息,如果登记册已经注销,那么工作人员需要重新注册,并做好所有权标注,同时清理无效数据信息,及时将有效数据信息传送给相关管理人员进行归档管理。在整合房地产注册信息及土地信息后,工作人员可以获得原始的房地产信息,对不动产登记数据库进行规范管理,全面统计和描述不动产登记信息。3.3推进数字化技术在房产与地籍测绘数据整合中的应用由于测绘工作对工作人员的专业性要求较高,因此测绘人员、管理人员都需要具备较高的专业技能与素养,以更好地进行测绘数据整合。同时,为了进一步提高测绘数据的整合水平,管理人员还需要积极应用数字化技术来管理测绘数据,提高房产与地籍测绘结果的准确性。数字化技术的应用是不动产登记的重要工作内容,当前部分房地产管理部门已经将数字化技术应用于日常测绘数据管理工作中,并取得了一定的成果。从实际情况来看,建立完善的测绘数据信息管理数字化平台、完善智能化测绘档案管理体系已成为时代发展的必然要求。测绘部门能够通过数字化平台和智能化管理体系来实现全面收集信息、规范管理测绘数据、保证测绘结果准确性等目标。

3.4已登记房屋变更测绘原则

已登记房屋变更测量成果的准确性直接关系到不动产登记的质量。因此,测绘单位应不断提高业务水平,优化操作程序,保证测绘成果质量。已登记房产变更测绘工作应遵循以下三点原则。（1）对于不同时期测算的房屋面积,房产测绘人员应采用原测算标准进行测算,除非权利人提供新的合法手续。（2）对于无明显违法行为、计算错误或变更手续合法的已登记房屋,房产测绘人员应维持原有测算数据。（3）对于一幢既有合法登记又有违法扩建部分的房屋建筑,房产测绘人员应以整幢建筑为单位进行测绘,如实反映房产自然状况。

3.5优选适宜的测量测绘技术

目前，房产测量测绘可采用的技术手段和仪器设备很多，若要保证测量测绘作业的质量与效益，必须做好技术对比分析，围绕技术应用性能和经济性两大方面，做好相应的分析工作，提出有效的技术方案。积极推广使用现代化房产测量测绘技术，在保障测量测绘精准度的同时，提高作业的效率，降低人力成本。结合测量测绘手段和仪器设备特点，制定完善的技术方案，指导相关工作高质量地进行，确保测量测绘结果的应用价值得以实现。

结语

房产与地籍测绘数据是数据库建设的重要组成部分,在数据库建设与完善过程中,有关部门需要合理整合房产与地籍测绘数据,明确自然幢与宗地的对应关系。当前,不动产登记中房产与地籍测绘数据整合的要求较高、难度较大。有关部门应采取相应的对策,比如清理无效数据信息并进行规范管理、核实土地及房屋登记信息、做好房产编号并进行检查、优化测绘数据管理系统等,进一步增强房产与地籍测绘数据整合的效果。

参考文献

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