基于价值工程理论的住宅地块造价控制研究

孙翠民

上海溧鹏建设工程集团有限公司

摘 要：随着城镇化进程的高速发展，关系国计民生的住宅建筑项目越来越多，人民对居住环境及居住住宅质量的要求也愈发提高，因此建造成本相应加大。本文以江北区JB12-01-19a地块（冯家地块）项目为具体案例，研究如何在追求高质量、实用性、舒适性的前提下，控制住宅建筑工程造价，成为各级参建方需要引起重视的问题。与此同时，在保证工程质量、满足住户需求的前提下，采取有效的成本控制措施，是住宅项目开发过程中需要考虑的重中之重。

关键词：住宅建筑；价值工程；成本控制

引言

价值工程的含义为：V=F/C，其中：V价值（value)，F功能（function)，C成本或费用(COST)。在建设项目实施过程中，运用价值工程的目的是以产品或对象的最低全寿命周期成本，可靠的实现居住者所需功能，以获取最佳的综合效益。

1运用价值工程原理对住宅地块造价控制研究

1.1 目标成本测算

根据住宅项目的地理位置、目标销售定位人群、建设项目层数、层高、装修标准、配套设施等项目特征、测算项目的土地分摊费用、开发前期准备费、建安工程费、社区管网费、公共设施配套费等成本费用，拟定住宅项目目标成本费用。

表 1 目标成本测算

序号	项目	实物量		总价 （万元）	单方成本
		指标	单位		建筑单方 (元/m2)	可售单方（元/m2）
项目成本		总建筑面积	㎡	175161	19351.26	25370.059
◆	开发成本	总建筑面积	㎡
一	土地获得价款	90000	㎡	135000	15000	19500
二	开发前期准备费	90000	㎡	3927.16	325.24	438.46
三	主体建安工程费	90000	㎡	19933.48	2214.83	2990.02
四	社区管网工程费	90000	㎡	1605.96	178.44	240.56
五	园林环境工程费	90000	㎡	1115.19	123.91	167.04
六	公共配套设施费	90000	㎡	9132.03	1014.67	1367.9
◆	开发间接费	总建筑面积	㎡	4447.53	494.17	666.61

1.2 方案比选

住宅建筑的结构类型、户型大小、层数、层高、车位配置比例、有无地库及地库层高、有无人防、窗地比、装修标准、有无公建配套等，都会影响住宅项目的成本，因此运用价值工程原理选择适合项目定位的设计方案，对项目的成本控制尤为重要。通过对设计方案综合考虑评估，选择价值工程最高的设计方案，才能在尽可能满足用户使用功能的前提下，做到功能最全，成本最低。在JB12-01-19a地块（冯家地块）项目中，以预制墙和现浇墙为例，进行方案比选，优选PC预制件，且选择PC预制件符合产业导向，绿色环保。

表 2 方案比选

项目 构成	单位	预制墙：综合单价价(元/M3）			项目 构成	单位	现浇墙：综合单价价(元/M3）
		工程量	不含税单价	小计			工程量	不含税单价	小计
钢筋	kg	95	4	380.00	钢筋	kg	95	4	380
C30砼	M3	1	532.3	532.30	C35砼	M3	1	532.3	532.3
灌浆钢套筒	项	1	235	235.00	模板	M2	7.3	70	511.0
金属预埋件	kg	15	13	195.00	抹灰	M2	7.3	35	255.5
预埋螺母	套	1	20	20.00	脚手架	项	1	560	560
预留线管、线盒	项	1	50	50.00					0
其他辅助材料	项	1	60	60.00					0
人工费	M3	1	650	650.00	人工费	M3	1	850	850
机械费	项	1	120	120.00	机械费	项	1	37.93	37.93
蒸养费	M3	1	120	120.00					0
模具摊销费	M3	1	300	300.00					0
包装、运输费	M3	1	150	150.00					0
管理费	元	5%	2812.3	140.62	管理费	元	5%	3126.73	156.34
利润	元	5%	2952.915	147.65	利润	元	5%	3283.07	164.15
合计	元			3100.56					3447.22

1.3 运用价值工程原理推行限额设计

项目设计阶段确定了80%左右的工程造价，因此控制项目的工程造价，重心应放在设计阶段。对项目的成本目标进行层层分解，成本目标分解的越细，越能更好的控制工程造价。根据项目特征，进行ABC分类，确定抗震设防裂度、结构类型、项目的户型面积、层数、层高、窗地比、控制项目的混凝土含量、钢筋含量、控制装修标准。例如外墙保温、外墙装饰面层、门窗工程、大堂精装、电梯、空调、智能化工程等，通过目标成本的分解，将项目成本控制在目标成本范围之内，合理、有效的控制好项目工程造价。

表 3 高层住宅产品工程部分配置标准及成本指标

名称	配置材质及标准	成本目标
地上工程	砼含量(M3/M2)	0.35
地上工程	钢筋含量（kg/m 2 ）	43
外檐装饰	质感涂料/4层以下面砖(元/M2)	62.00/108.64
外窗工程	塑钢门窗中空玻璃(元/M2)	450
户门工程	钢制门（元/樘）(元/M2)	1450
精装修工程	大堂精装、电梯厅及走道精装(元/M2)	2500
电梯	轿厢装饰（元/部）	10000
智能化		32(元/M2)
环境工程		400(元/M2)

1.4

运用价值工程原理在项目招投标阶段进行造价控制

建设工程的招投标阶段是建设工程中的重要阶段之一，要尽可能避免在施工过程中可能发生的不良因素，可从以下方面对工程造价进行控制。该项目共分为二个标段，宁波祥生弘盛房地产开发有限公司经过公开、公平、公正的招投标流程，上海建工五建集团有限公司为2个标段的中标人，企业凭借大型国企优势，专业团队管理，经过仔细测算，最终投标价如下：1标段中标价19933.4830万元，2标段中标价511.9821万元。

表 4 招投标结果汇总
			单位：万元
项目名称	概算金额（万元）	投标限价（万元）	中标价（万元）
工程总造价	24003.5842	21103.8472	20455.4651
一标段		20570.5325	19933.4830
二标段		533.3147	511.9821

1.5 运用价值工程原理在工程施工阶段进行造价控制

1.5.1 运用价值工程原理制定合理有效的施工组织设计

施工组织规划与设计在整个建设项目的施工过程中发挥重要作用，因此施工单位应根据项目的实际情况，进行现场踏勘，收集相关各方的信息，依据价值工程原理，制定科学、合理、可行的施工组织设计，确保该计划的可操作性。在保证工程质量的前提下，采用技术先进，经济合理的施工组织设计，尽量做到成本最低，功能最优，价值最大。

1.5.2 材料管理

材料管理是施工阶段现场管理的重要工作。要制定相关的材料管理制度，从制度层面进行材料管理。首先，从材料采购管理制度做起，大额、量多的材料必须通过招投标程序采购，通过竟争机制，降低材料采购价格，确保材料质量，同时建立合格的供应商库，保证供货及时，减少材料在施工现场的闲置时间。其次，根据施工现场实际情况、材料特性、施工进度等因素，进行采购数量控制，材料用过之后如有剩余，应及时归库或者退场处理，降低材料在施工现场的闲置时间，减少材料的使用成本，同时也要严格控制材料的损耗成本。

1.5.3 机械管理

首先要运用价值工程原理，根据施工要求选择最为合适的施工机械，确保工程机械高效运行，同时要严格控制施工机械的进退场时间，尽可能避免机械在施工现场闲置，降低机械使用成本。机械购置必须经过招投标程序采购，降低采购成本的风险，有效控制机械采购和使用的工程造价。

1.5.4 技术变更

加强新技术的应用，结合现代化、专业化的施工方法，可以大幅提升施工技术水平，加快施工进度，有效降低现场操作人员数量，降低机械的使用时间，缩短项目工期，从而降低项目的实际成本，包括企业管理费用、财务费用也会降低。

2成本偏差及成本控制方法

2.1 偏差原因分析

施工图纸不完善，设计周期不合理。建筑工程施工中最关键的工作前提之一就是设计图纸和设计方案，设计图纸的准确性及全面性直接影响工程造价的编制精度；但由于开发商为了资金成本，缩短项目建设周期，往往给予设计人员的工作时间不足，导致设计图纸存在一定的瑕疵和不足之处，设计图纸也不够细化，甚至直接采用不符合项目特征的图集，或者节点构造不明确，导致成本编制方案与实际实施情况不符，从而造成实际成本与预算成本存在一定的偏差。

工程造价人员的专业素质也是影响工程造价偏差产生重要原因。工程造价的编制工作需要从业人员有较高的专业素质和高度的责任心，但是现阶段的实际情况是：业主直接将招标清单和招标控制价委托给相应的咨询管理公司，咨询公司为了降低成本，原始的建模计算工程量存在欠缺，同时对项目的清单划分把握不清或者不准，项目特征描述不准确和不完备。虽然咨询单位也建立了三级审核制、老带新制度，但由于工程大、业务多，复核人员的审查和复核工作存在不足，往往细部构造容易漏项或者编制错误，最终导致编制的工程造价与实际成本存在较大偏差。

项目施工阶段也是成本产生偏差的重要因素。由于施工图纸不完善，施工组织设计不合理，或者现场人员不按合理的施工组织设计方案组织施工，导致工作安排或者资金分配不合理，造成人力、物力、财力的浪费，影响工程目标成本与实际成本产生较大偏差。

2.2成本控制措施和方法

2.2.1 提高造价编制人员的专业素质和高度责任心

造价编审人员必须具备较高的专业能力，强烈的责任心和自我约束能力，需要提高造价从业人员的专业素质，可从以下方面入手：第一，定期对从业人员进行专业培训，尽快提高造价从业人员的业务水平；第二，建立完善的奖罚制度，将工作质量、工作效率和工资挂钩，工资与业务水平相匹配；第三，要充分调动造价人员的工作积极主动性，经常深入施工现场，了解项目的现场实际情况，将工程项目实际工程量与施工图计算量进行分析比较，找出偏差产生的原因，对项目成本进行动态控制。

2.2.2 实行工程量清单招投标

采用工程量清单模式招投标，体现了项目各参建方风险合理分摊原则，招标方承担量的风险，投标方承担价的风险。工程量清单中，准确完整的描述了各子目的项目特征，只要是做到招标清单不漏项、不缺项、特征描述无歧义，基本上就能避免现场签证、索赔情况产生，各参建方都能承担应尽责任，主动参与到造价控制工作中，有效控制各自的成本。

2.2.3 严控设计变更

在项目开工之前，施工单位技术负责人应组织相关技术人员认真查看施工图纸，及时发现施工图纸中存在的问题，尽可能把设计变更控制在工程实施之前，设计变更发生的越早，各方损失越小。如在设计阶段发生设计变更，只需修改图纸，不产生其它费用。而在施工阶段产生变更，可能发生返工，造成变更费用增加。因此设计人员要加强图纸设计质量，现场技术人员认真进行图纸会审，努力避免设计变更发生，达到控制成本的目标。

2.2.4 加强合同管理

合同是项目实施的纲领性文件，采用合适的合同形式，能有效的保证各方利益，确保工程造价的有效控制。对于工期短、费用少的项目，采用总价合同；对于工期长、技术复杂的合同，采用清单模式下的单价合同，同时施工技术措施费包干使用，也能有效的减少索赔的发生，有效控制工程造价。

3 结束语

建设工程的成本控制，是建设项目从立项到竣工验收过程中最为重要的工作之一，项目成本控制工作做的好，能极大提高项目的收益。因此，各参建方都应当高度重视项目的成本控制工作，在保证使用功能、质量的前提下，运用价值工程原理，尽可能做到成本最低、价值最高。

参考文献：

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