关于房地产企业对持有经营性物业资产管理的战略分析

朱君

上海汇绿绿地管理有限公司 上海 200001

摘要：房地产企业发展过程中，其业务范畴逐步扩大，行业内竞争愈加激烈，房地产企业为保障并逐步提升自身市场竞争力，需要不断加强资产管理，提高自身经济效益，推动自身可持续发展。文章分析经营性物业资产特点及意义，提出人才引进、税收规定调整等措施，提高房地产企业经营性物业资产管理经济效益。

关键词：房地产企业；物业资产管理；经营性物业资产

引言：目前，越来越多房地产企业增加对经营性物业资产的投资，以此为企业获得长期稳定的收益，保障企业现金流稳定，进而提升企业整体经营效益。房地产企业在对持有经营性物业资产进行管理过程中，根据自身经营特点，采取合理措施保障经营性物业资产收益，推动自身健康、稳定发展。

1经营性物业资产特点及意义

房地产企业的经济收益主要分为两种，一种是销售性物业，也就是建筑施工结束后，将该建筑直接卖掉，房地产企业可以快速回收资金，另一种是经营性物业，如经营管理公寓、厂房、商场等，这一方式为房地产企业带来稳定的资金收入，但为保障长期稳定的资金收入，企业需要采取一系列措施进行管理与服务，例如在商场经营管理中，企业需要根据商场位置、周边商圈、居民居住率、居民经济收入等条件，增加商场功能，为商场运营提供服务，提高商场内各个店铺出租率、续租率，提高商场的运营收入，为企业带来可观的租金收益。

房地产企业增加对经营性物业资产的投资，能够有效避免房地产泡沫问题的产生，原因在于，经营性物业资产具有经营性、收益性，其长期稳定的资金流入为房地产企业长期发展提供支持，不仅如此，经营性物业带动其他产业发展，如餐饮、零售等，激发实体经济发展活力，促进国民经济稳步向好发展。房地产企业进行经营性物业资产管理过程中，丰富房地产业经营业务，调整其资产编制，在保障企业稳定现金流的基础上，增加企业自身自有资产，提高企业风险抵御能力，为企业可持续发展提供支持。

2房地产企业进行持有经营性物业资产管理战略

2.1丰富融资渠道

部分房地产企业进行经营性物业资产管理中缺乏多元的融资渠道，主要以经营性物业抵押贷款为主，将贷款获得的资金投入到经营性物业运营管理中，虽然该方式具有贷款年限长等优势，但不利于企业逐步扩大经营性物业的投资规模，影响企业物业服务质量，降低企业资产管理水平与经济效益，影响企业各项新政策的执行效益，降低企业发展速度。因此，企业在进行经营性物业资产管理过程中，需要丰富、扩大融资渠道，增加自身流动资金数额，提高经营性物业资产管理水平。

房地产企业以自身经营发展特点为基础，建立健全的金融融资体系，重视不动产证券工具的运用，建设信用服务体系，促进房地产企业、房地产金融等产业的联合发展，逐步构建以房地产企业为基础的，具备保险担保服务功能机构全程参与的综合性融资渠道，增加房地产企业金融经济收入；房地产企业积极与政府进行合作，利用政府的政策性支持，促进房地产企业进行内部结构优化，如在投资风险评估环节，建设完善的风险评估机制，针对房地产企业持有经营性物业面临的政策风险、经济风险、市场风险等进行评估，排查经营性物业的利润、质量、进度等，及时采取具有针对性的措施进行风险预防，避免企业出现财务风险，满足经营性物业资产管理对流动资金的需求，为企业高效开展经营性物业资产管理工作提供支持。

2.2相关部门改善原有税收规定

房地产企业扩大经营性物业投资规模，有利于促进我国实体经济发展，避免出现金融泡沫，也有利于房地产行业的稳定发展，确保房地产行业在开发建设过程中，有稳定的现金流为自身的运行提供保障，避免施工建设出现停工问题，促进我国房地产产业稳定发展。

为推动房地产企业更多发展经营性物业，当地相关部门结合本地经济发展现状、房地产企业运营现状、社会经济发展方向与趋势等条件，对经营性物业的税收规定进行优化与完善，为企业进行经营性物业资产管理提供支持，降低企业的税收压力，提高企业资金流动性，促进当地实体经济发展的同时，提高房地产企业经营性物业资产管理的经济收益。

在具体实践操作中，房地产企业可以将经营性物业资产进行分割，出售其中一部分，根据出售获得的收益缴纳税款，剩余本分转为自用，相关部门需要合理规划房地产企业的自用比例，如果其自用比例较少，可以适当降低企业的缴税金额；房地产企业对经营性物业资产不进行分割，将所有资产应用在经营性物业中，针对此情况，房地产企业可以不按照市场公允价格缴纳税款。利用税收比例调整的方式确保房地产企业进行经营性物业资产管理中达到税收平衡，为企业运营、管理提供充足的资金，企业有能力投资更多的经营性物业，提高其进行经营性物业资产管理的水平与效率。

2.3控制收益稳定性

房地产企业对持有经营性物业进行资产管理过程中，需要利用高效、高质量的管理制度进行管理，确保经营性物业收入稳定。房地产企业根据经营性物业特点，制定具有针对性的管理制度，完善管理内容，包括充分控制资产经营管理、资产管理方法、明确资产管理与利用过程中需要注意的内容等，例如，经营性物业资产管理需要多个部门、多方力量共同合作，房地产企业根据合作特点、合作内容以及各项内容之间的联系制定规范管理制度，促进各个部门管理内容的充分融合，提高经营性物业资产管理效益与水平，达到对经营性物业资产全面管理的目的。

2.4提高管理人员素质能力

经营性物业资产管理对管理人员的素质、能力有较高要求，如，要求管理人员具有敏锐的市场意识，挖掘经营性物业的优势与价值，精确定位物业服务对象，以公寓经营管理为例，管理人员根据公寓的地理位置、周边交通情况、所属商圈等，对公寓租金价格进行科学定位，吸引具备条件的商家入驻，提高公寓居住率，保障商家在此稳定经营的同时，降低公寓租住人员流动率，保障公寓管理为房地产企业带来持续、稳定的资金收入。

房地产企业加大经营性物业资产管理人员的培训与引进力度，在培训方面，以管理方法、管理模型培训为主，引进国内外先进的经营性物业资产管理经验，提高企业经营性物业资产管理人员的知识储备量与管理能力；定期开展实际案例分析与探讨，集中全体资产管理人员分析房地产企业持有经营性物业资产管理中存在的不足以及优化方向，有效发挥群体智慧作用，提高管理人员对经营性物业资产管理的认识。在人员引进方面，加大人才招聘力度，提高招聘门槛，增加企业内经营性物业资产管理复合型人才的数量，完善人才保障制度，让人才在工作中充分发挥创新意识，将先进的经营性物业资产管理经验进行优化，使其适应房地产企业目前持有的经营性物业资产管理，提高经营性物业资产管理的经济效益。

结论：房地产企业提高持有经营性物业资产管理经济效益促进我国国民经济发展，促进房地产行业可持续发展。房地产企业在进行经营性物业资产管理中，积极丰富融资渠道，加大人才引进力度，完善经营性物业资产管理制度，确保其经济效益稳定，此外，相关部门需要调整税收政策，为房地产企业提高经营性物业经济收益提供支持。

参考文献：

[1]雷美玲. 房地产企业对持有经营性物业资产管理的战略研究[J]. 财讯,2021(7):104-105.

[2]魏永富. 房地产企业对持有经营性物业资产管理研究[J]. 国际公关,2021(20):35-37.