疫情后的地产园林景观

晏铃

奥雅设计股份有限公司武汉分公司  430014

摘要：纵观整个地产行业：而受市场影响，过去20年的地产发展，是与农村城市化进程同步发展的阶段，从逐渐兴起到进入迅速发展的时代，到受市场与国家调控的放假缓慢发展阶段，以及井喷式发展甚至一房难求的高涨时段（14年-18年），如今，再到受市场，疫情，以及国家政策，人口出生率等各方面对影响而整体低迷阶段（20年-22年）。地产行业的影响相应的影响到了与其相关的各个行业。比如说园林景观。园林景观在地产行业有着举足轻重的作用，也会随着不同时代的发展有着不同方向的变化。那么，在低迷及发展较缓慢的阶段，地产从哪些方面影响着园林景观，与之相应的解决方式又有哪些方面，是我们接下来进行探讨的地方。

关键词：疫情；地产；园林景观；绿化

在地产火热阶段，展示区是其门面，大区是其交付的实景展现，为了自己的门面，为了保交房，相应的会投入高于大区单方造价很多的价格。以二线城市一个比较知名的楼盘为例子，他们对其中间或偏上的档次的楼盘，其展示区投资一般为800-1500元/平，大区景观投资大约为550元-650/平。但目前，成本普遍减缩，材料却日益上涨的情况下，投资成本有了略微的下降，而提出的要求却日益增高。主要体现在如下几方面。

（一）拆改型展示区减少

          前些年的地产阶段，展示区先于大区楼盘的建设。甚至有些楼盘刚拿地，展示区就已经呈现出来。为了吸引客户，打造独一无二的门脸体验而独立新建的展示区，后期可能会需要拆除。举个例子：一个展示区普遍几千平方。以一个5000方的展示区为例，单景观造价1000元/平，那么景观上的投入就有500万[1]。这在现行行情下将是极大的浪费。如今，受到市场和成本，以及开发策略的影响，这些单一功能，仅具有临时型的展示区日益缩减。

（二）将大区的一部分作为展示区或体验区使用

        为了让买房者对大区有直观的印象感受，这种将大区内部的某一部分，比如入口或者儿童活动区域集中的抵抗，或者中央轴线的重要组团地块，来作为展示区或先行样板段/体验区的做法，已经是现行阶段普遍流行的一种模式。其优点十分明显：不存在二次拆除；投入即使用；有很好的门面展示作用，吸引消费者；节约工期等多种优点。当然，如果受到开发周期或者相关政策原因的限制，可能会需要等待大区的基础建设完成后，才能投入建设并使用。相应的营销周期会受到一定影响。这与当下销售政策相关。

（三）展示区的造价成本会与大区均衡考虑

        目前逐渐流行的展示区即交付实景的先行样板展示段，给客户带来的是对于这个大区最直观的印象：所见即所得。那么后期大区其他的核心园林区域或者入户等重点位置，消费者在交房时都会要求统一对待，而不存在先行展示区与大区过大差别的印象[2]。反观之前的展示区，更多的服务于先期的销售，销售结束，其使用功能已经完成，后面就是大区的营建阶段，而大区的投资，建设等各个方向的投入，有可能会与展示区有较大的差别。那么现在，相比之前以销售为目的开发策略，需要更多考虑到大区与展示区/先行体验区的统一性和均衡性，甚至标准化。避免后期客户对此投诉。       

（四）更加注重园林景观带来的居住价值，观赏和休憩属性

        随着消费者对居住要求及其生活水平的提高，越来越多的人会更加注重社区功能，社交属性，活动场所及其功能，观赏属性等多方面的园林景观功能。这就要求在单园林景观单方投资没有随市场行情上涨的情况下，地产行业对园林景观的属性功能会要求更多[3]。带来的功能感，体验感，设计感，将是整个地产行业，除基本的生活居住本身功能外的重中之重。

（五）成本更加严格的控制

        在缓慢恢复的阶段，地产行业对成本的控制将更为严格，不论是从审计还是建设等多方面的考虑，成本将是其建设考虑的非常重要，并且可变动空间极小的一个重要因素。

          那么，针对以上受到市场行情影响下的园林景观行业，我们的设计产品，将如何与之匹配？如何争取在成本恒控的前提下，设计出性价比最高的产品？以下是我对这个配套行业一些个人鄙见。

（一）全面综合考虑展示区或先行体验区与大区的差异性与统一性。

       展示区，是一个楼盘的门脸，也是人们对这个楼盘最为直观的印象。毋庸置疑，展示区将是一个楼盘开发的重中之重，因此在投入上，是会有侧重的。如今越来越多的楼盘，展示区是大区的一部分。那么我们需要考虑的首先是差异性：如何使之更为满足将来购房者的居住需求的同时，能迅速抓住消费者的眼球：比如炫酷的儿童活动场地，华丽的水景，超大规格的大树，是五重绿化还是森林风，又或是满眼灿烂的花境产品等等。但这些产品，在先行阶段，需要更为综合和有取舍的设计。这些需要与楼盘定位，客户定位等多方面的因素综合考虑。比如：儿童活动区，考虑组团内部的分布，适合在以改善或中户型，大户型或综合楼盘使用；水景，更多的考虑造价较高的楼盘的入口位置；而绿化，则多需要与大区权衡考虑。

         另一方面，在展示区，尤其是作为大区样板段的部分，考虑园林景观，尤其是绿化上的投资，大部分会考虑与大区同步，或略低于大区。可能存在的方向是：更多的活动或者组团中心集中于样板段，更多的名贵或者造型树种集中于样板段。但入户形式会统一，小品与铺装细节会统一，功能区分布会比较均衡的考虑，等等。这样可以集中展示给消费者，也避免后期与大区有过大差异[4]。

（二）标准化的使用

        更多比较出名的地产单位，已经在施行标准化的模块开发：针对不同档次的楼盘，不同的造价投资；针对不同投资的楼盘，其园林景观元素的设置会有不同的区别；针对不同的活动区域，可能会统一材料，面积，甚至标准模块的成品定制。以节约设计和施工成本。以成熟的模块带来稳定而高效，成本更低的效益。

（三）将更多的考虑绿化的设计效果

        绿化，是园林景观内，会随着时间磨练后表现越来越好的生态产品，是极其富有生命力和生态效应的最重要，最不可缺少的产品模块。另一方面，绿化能够很好的均衡投入建设的单方成本。这点从恒大，保利，万科，龙湖景观的楼盘，尤其是龙湖景观，能很清晰的看出投资者及消费者对绿化带来的效应，是使产品更具产品力的不二法宝。

       绿化作为地产行业产品力竞争力优势极大的产品。其整体种植风格会受到整体投资和项目定位的影响。比如龙湖地产，从最开始推出的风靡全国的五重绿化的景观模式，到注重大草坪，强调草灌比来平衡造价——再到能平衡绿化价格，便于后期维护的轻层次的种植模式，注重单棵树木形态与灌木及地被的工艺感——再到如今的绿化产品如艺术产品一样，富有设计感或者表现感的创新，都是使其产品不断为消费者一直欢喜和追随的原因之一。

        那么，相应的，其设计风格，展示区的绿化效果，和后期交付的大区效果，在绿化配置的差别上，会较其他模块相应较少很多。因此，绿化设计，将越来越多的从一开始会依据楼盘的客户定位和喜好，楼盘风格等因素，一开始有风格定向。并且后期差别不会太大。

        除了本身的设计效果，也需要考虑到乔木灌木比，草坪大小，花境配比多少等。以此来平衡地产成本。现行大多数产品，草灌比集中于3:7～4:6，甚至更多。以此来求的成本上的均衡。

（五）花境产品的使用将越来越多

       花境是近些年的新兴产品，也会成为主流。为了展示效果，花境的使用越来越多，消费者对兴起的花境的喜爱，多过于他们常见的绿化场景。但是目前市场，除成都和江浙等市场比较成熟区域，一般花境的造价较高。并且受到市场的材料影响，其效果也会有相应的呈现感受。投入多，选材多而丰富，表现有可能更佳。或者投入多，专业的花境单位会介入更多。而花境产品的弊端，在于会受到周边市场的产品供货品种和数量的影响，否则可能增加成本从外地采购。同时，后期也会对物业的挑战越来越大。他们必须懂的更多花境产品的养护和更换，以求得其长久的表现力。因此，目前阶段，可能受到花境产品的时效性和后期维护管理，其使用上，更多的是点状出现于入户位置或者重要的景观节点之中，非必要不使用。当然，展示区的面积可能稍多。就我目前项目经验而言，一个展示区的花境面积大多数在200方左右。当然，这受控于展示区或者先行样板段的面积大小与项目的整体投资。无论使用什么养2的花境产品，无论花境面积大小，大区的花境用法与展示区的花境用法，以及服务的位置，可能会有品种与价格上的差异，但整体追求统一[5]。

        好的园林了绿化景观，可以作为营销利器，也能创造溢价效应。这也是为什么，很多项目热衷于打造园林景观，形成竞争壁垒的原因。但我们需要注意的是，在市场行情缩减的当下，很多楼盘交付都成了问题，越来越高的园林景观要求和原来越严格的成本控制，将是现阶段的挑战之一。一个合乎目前地产行情的最佳园林景观，一定是需要通盘考虑多方面的维度，营造的性价比最高的，更务实的产品。

参考文献：

[1]李萍.房地产园林景观工程施工管理方法探析[J].中华建设,2022,No.305(12):23-25.

[2]汪志强.地产园林景观设计施工一体化的管控思考[J].居业,2021,No.167(12):196-198.

[3]谭建萍,徐斌,余江勇.仿石材景观砖在地产园林中的应用[J].绿色科技,2021,23(19):57-60+66.DOI:10.16663/j.cnki.lskj.2021.19.016.

[4]洪虹.房地产园林景观细部设计及施工优化[J].住宅与房地产,2021,No.606(09):95-96.

[5]马晓萍.房地产园林景观营建成本的控制策略[J].住宅与房地产,2021,No.599(02):43-44.

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