浅论房屋安全鉴定的特点与基本方法

李甫

宁夏金建科技有限公司 宁夏银川  750000

摘要：在建筑业发展中建筑质量对其发展有着非常重要的作用，要求相关工作人员在施工的每个环节中做好质量监督工作，使得整个施工环节都可以按照施工要求进行施工。与此同时，还要和正规厂家合作，利用其生产的合格材料产品，防止出现严重的施工质量问题。长久以来，社会对建筑工程质量非常关注，特别是与人们生活密切关联的房建工程整体质量，一直都是社会上热点话题。因此房屋检测鉴定机构的房屋安全鉴定工作尤为关键且重要，鉴于此，本文详细剖析了房屋安全鉴定的基本方法及特点。

关键词：房屋安全鉴定；特点；基本方法

在建筑行业不断发展的背景下，社会越来越重视房屋安全鉴定工作，特别是在灾害后的加固工作和房屋装修工作。相关工作人员在房屋安全鉴定工作中，需要根据相关的法律法规以及相关技术标准进行有效鉴定，例如要检测房屋的危险程度、房屋的使用情况等等，这些都关系着国民的生命财产安全和和谐社会的发展。所以在这个背景下，房屋检测鉴定机构的工作人员要意识到这个工作的重要性，对鉴定工作的特点以及鉴定的基本方法进行深入研究分析，利用科学严谨的态度开展相关工作，这样鉴定出来的结果才具有很高的权威性和严谨性。

一、房屋安全鉴定工作的重要性

其中房屋的安全管理、价值评估、安全排查等几项工作是鉴定的关键。这样一来不仅能够保障居民们的生命安全，还能有力支持灾后的重建及房屋装修等工作。房屋安全鉴定的关键突出体现在如下几点：第一，相关工作人员能够第一时间发现房屋出现部件老化或者渗漏等问题，并及时采取措施进行处理，这样就可以保证房屋会一直处在良好的使用状态。在保证房屋的使用年限可以得到延长的前提下，还有效保障了人们居住的安全。第二，可以对旧房屋做出全面安全鉴定，发现其结构中存在的隐患因素，帮助相关工作人员更加了解危房的结构类型以及分布情况，之后进行反映，就会更好地对这些危房进行改造或者翻新。第三，大部分的房屋在经历过水灾和地震灾害后受到的影响非常大，因此其稳定性也会相应遭到损坏，随之而来的房屋就会发生沉降、开裂、渗水等若干不良现象，进而最终会减少房屋的使用期限并且在安全方面也会增加隐患。安全鉴定工作的有效开展不仅能够高效掌控这些因素可能给房屋造成的不良影响，还能针对房屋的稳定性方面制定出科学有效的措施。第四，在全面开展相关的安全鉴定工作时，尤其要重视部分房屋因为改造、扩建而引起的结构破坏，更加需要特殊关注的是主体结构需要拆除的建筑物，务必要加大力度来对这些建筑进行相关的安全鉴定。若要确保这些改造后的房屋达标，那么就一定要将安全鉴定工作做到位，尽可能避免安全隐患的发生。第五，房屋安全鉴定工作从社会需求方面来看，其重要性愈发重要。特别是在一些扩建工程中，相关当事人都需要安全鉴定机构对房屋的破损情况进行鉴定，从而获得司法仲裁的证据，进一步保障司法的公正性，对和谐社会发展有着很大的促进作用。

二、房屋安全鉴定工作的特点

（一）法定性和社会公益性

据相关法律法规明确规定，无论是市级还是县级的相关房地产行政主管部门均需建立健全房屋安全鉴定机构，其职责的关键就是复杂的房屋安全鉴定工作。一些省，还有市也都会根据自身的实际情况，制定符合当地的地方性法规，从而更好地明确并规定安全鉴定的具体工作以及相关工作职能，起到很好的监督作用。很负责任地说房屋安全鉴定机构，其现有的法定地位坚不可摧。虽然说大多时候此类鉴定工作是由房屋所有人或者房屋使用人来全权委托相关的安全鉴定机构来进行，而且其鉴定费用也是由委托人承担的，但是这和建筑工程中的施工材料鉴定、构件检测鉴定等等还是有所不同。因为很多时房屋安全鉴定工作是对一些年代比较久远的一些老城区的危旧房、学校以及一些公共场合的用房或者经过自然灾害受损的房屋进行鉴定工作的，这些方面的工作和国家民生、公共安全、和谐社会的发展有关。因此，在相关的收费上基本上是遵循非营利事业性的标准来进行收费，其鉴定工作的社会公益性尤为突出，也正因如此，房屋安全鉴定工作也免于遭受诸如商业利益方面的扰动，故而鉴定工作最终得出结论的公正性和权威性会更有保障。

（二）鉴定对象的特殊性

就目前来看，房屋安全鉴定的对象是正在正常使用中的房屋。无论其建设程序合理与否，有没有在使用年限范围内这些都不是影响房屋鉴定的因素。而对于那些新建的建筑，其建筑质量相关事故鉴定以及等级的确定方面这些都归属于《建设工程质量管理条例》的相关管理范畴，并非归房屋安全鉴定负责。房屋安全鉴定工作所针对的研究对象，无论是从房屋结构、使用年限上，还是从房屋损坏程度以及损坏成因上，其差距都是巨大的。对于房屋鉴定的对象，往往会因其建造年代的不同，选用结构的不同、使用材料的不同、运用建造标准的不同，亦或是分期建造的，都会导致鉴定采用方式方法的不同，因此相关参与房屋鉴定工作人员就务必要在工业和民用建筑的专业领域方面具备充足的专业知识以及颇为丰富的工作经验，一定要对不同时期及不同地区，其建筑结构与工艺的具体特点尤为熟悉才可。相关鉴定人员需要从房屋的不同部位的损坏状况，同时兼顾周边环境自然因素条件，根据具体的鉴定对象，选择合适的确定鉴定方式，这样才能进行详细的分析工作和总结提炼工作。追溯到上个世纪的八十年代可知，那个时期我们国家尚未建立健全城建的档案制度，在那个时代大部分的房屋建设手续并不完善、施工设计也不够正规、在施工资质上的问题也非常多，所以说那个时期，大部分的房屋均缺少基础的书面资料。针对这部分的房屋在鉴定的时候，相关工作人员务必要通过现场踏勘、见证取样、检验检测等一系列环节来熟知房屋的基本信息、使用情况以及使用的材料等，进而再通过观察房屋发生的种种破坏现象，具体剖析出其发生的原因。

（三）鉴定程序和手段的科学性

因为房屋安全鉴定工作会严重影响到人们生命及财产安全，因此对于房屋鉴定工作来说，其务必要在工作程序及方法方面确保科学且严谨。可以具体按以下程序进行工作，第一步，要受理某项委托，根据委托人的具体要求，确定鉴定的具体内容及范围。第二步，相关工作人员要全面开展初步调查工作。第三步，相关工作人员要利用科学合理的仪器设备来对房屋进行检测验算。第四步，相关工作人员需要全面分析初始调查数据、现场查勘数据、设备检测验算数据，然后评定房屋的完损等级和危险等级。第五步，相关工作人员针对已被鉴定的房屋，提出具有针对性的处理建议。第六步，相关工作人员要出具符合相关流程规定的鉴定报告。

（四）鉴定报告的行政和法律效力

房屋鉴定报告的行政和法律效应是不容忽视的。相关工作人员需要有良好的职业道德及素质，一定要从实际出发，以真实的事实作为依据，以理论知识为基准进行房屋鉴定工作。尤其是在房屋安全鉴定进入到司法程序的时候，更要以三公原则反复且细致地查勘、论证所将鉴定的房屋，然后根据实际情况和自身的专业理论知识，还原出房屋真实的安全现状。这里需要注意，相关人员在编制房屋安全鉴定报告时，需要重视其中的司法效应，使用的语言需要具有专业性、准确性。

三．房屋鉴定方法

（一）直接经验法

房屋鉴定方法中包括直接经验法，从字面意识可以理解为依托经验进行房屋鉴定的一种方法。在实际利用这种方法中相关工作人员需要多方来源的资料进行有效结合，对房屋情况的安全评级和鉴定。这种房屋鉴定方法不会输出量化结果，只能对其进行评级或者输出此房屋是否合格的结果，无法进行精准评分。一般情况下，在进行评定时会利用施工图纸和施工方案。相关工作人员需要先对其间合理评定，然后再根据实际工作情况和施工方案是不是具有一致性得出结论。在利用直接经验法开展房屋鉴定工作的时候，需要利用到施工图纸、施工方案、施工设计说明书、工程结构说明书等，相关工作人员利用结构计算以及合规性考察，从法规层面的合理性出发，从设计层面的安全性进行评定。然后再利用施工方案和实际情况进行对比的形式，在现场查验工作开展之后，在确定结果的时候可以利用关键部位的对比和复合来确定。如果实际房屋建筑施工内容和施工设计方案具有很高的一致性，而且从设计角度来说也是合规的，那么就可以判定该建筑的安全鉴定结果合格。直接经验鉴定方法最大的优点就是操作比较简单，耗费的时间比较少，成本低。但因为其不借助外界技术以及鉴定措施，在鉴定过程中主要依靠个人能力和经验，所以很有可能存在操作和认知的错误。当建筑项目在施工完成之后，没有办法验收内部隐蔽工程和关键工程，这就会造成利用直接经验鉴定法会存在鉴定工作的不全面的情况。而这个方式除了可以鉴定房屋有重大安全问题之外，其余方面也很难进行量化鉴定。

（二）实用技术鉴定法

在房屋安全鉴定工作中最全面且应用对广泛的是实用技术鉴定法。利用实用技术鉴定法既可以对新建房屋和正在使用的房屋进行鉴定，还可以对已经发生安全问题或者出现损害的房屋进行鉴定，通过这样来明确原因并制定相应的维修方案。将这种方式利用在直接经验法的上，对其是一种补充和完善。评定依据主要包括施工方案、施工图纸、现场检查、仪器测量、实验室检测、对于一些指标来说，可以利用仪器以及实验的形式来得出数据，从而得到量化的评分。利用实用技术鉴定法进行安全鉴定时，需要对其进行全面评定，这个过程可以利用现代科学仪器进行安全鉴定。在实用技术鉴定法中主要包括，第一种是和直接经验法类似的方法，先对房屋实际情况做好具体调查，然后评估其安全性。第二种是对房屋建筑的各个组成部分进行检验或者查看，特别要注意查验房屋主体结构部分。重点涵盖：检测地基和基础工程、检测建筑框架结构、检测抗震性能、检测建筑材料、检测附属工程。除此之外，还会根据实际工程形式的有更多的检查点，而对于这些检查点的具体内容和标准也会随着实际工程不同而适当调整。第三种是利用BIM技术进行检查，相关工作人员可以通过模拟未来房屋使用阶段在一些极端情况下可能出现的情况来判断其安全性。第四种是立足于一部分安全影响因素来具体剖析。例如房屋结构、施工材料、施工工艺方案、自然环境，通过这些因素来完善安全鉴定结果。利用实用技术鉴定法对房屋安全进行鉴定，其鉴定范围很全面，可以依靠可靠的技术和仪器，这样鉴定出来的结果也比较精准。只要可以正确操作仪器并且读取结果，那么就是很大程度上将房屋的真实安全性反映出来。其具有成本高、周期长，人员技术要求全面等特点，主要适用于强制要求下的鉴定或全面验收的房屋，这样不仅可以发现房屋建筑中存在的细小问题，还可以分析其未来使用情况。

（三）概率法

概率法是房屋安全鉴定法中的一种预估方式，一般情况下适用于房屋设计阶段对房屋施工方案的综合检验，或者鉴定一些老旧房屋以及违规房屋的安全使用情况。概率法的使用主要基于相关的行业数据和相关鉴定人员的经验认知，根据以往的房屋安全情况和类型的房屋结构来对房屋施工方案或者某个结构构件进行安全性评估。使用概率法量化出的结构不具备权威性，但可以用来当作参考。

由于概率这种评估方法主要是基于个人的一些经验和相关的资料来进行评估鉴定的。通过相同结构或类似结构在其他建筑中或者实验室模拟中的失效概率和后果，对房屋安全情况进行评估，从而得到待鉴定房屋的“安全概率”。所以说此鉴定方法的适用范围颇为局限，只限参考而不能单独作为最终较为可靠的鉴定结果。

四、房屋结构鉴定分析

在进行房屋安全鉴定时，较为普遍发生的现象之一便是裂缝，故而其亦是安全鉴定工作的关键。一般可分为两类。

一种为钢筋混凝土这类结构类型的裂缝。这种便要相关工作人员来鉴定其结构性存在裂缝与否。如果钢筋混凝土发生结构性裂缝，因为是其结构应力已达限值，不可以承载多余的外力，这是一种不好的预兆，有关工作人员务必要针对此进行详细剖析。相反对于温度和收缩这类非结构性的裂缝，是由于自身应力导致的，不太能够影响到结构的承载力，相关工作人员可针对耐久性、抗渗、抗震以及使用时间等方面，采用更为合适的补救措施。此外，相关工作人员还要详细剖析房屋结构性裂缝的实际受力性质。结构性裂缝按破坏形式及受力性质来分，有脆性和塑性破坏裂缝两类。脆性破坏裂缝的发生毫无预兆，而且对结构强度影响性很大，相关工作人员需要利用加固措施以及其他安全措施。而塑性破坏裂缝基本上都是有预兆的变形和裂缝，相关工作人员如果采用合理的措施补救，就会降低其危险性。常见的受力构件裂缝有以下几种：受拉构件正载面裂缝、受弯构件以及大偏心受压构件正载面受拉区裂缝等等，可以通过其所在部位、裂缝长度、裂缝深度等几个方面来判断其对结构安全性方面的具体影响程度。

第二种是钢筋混凝土结构构件的变形。其影响因素主要包括受荷载力、温度、湿度、地基沉陷，这些因素都可能会导致房屋结构产生变形以及变位。如果房屋结构出现变形，不仅会影响其美观和使用体验感，对结构受力和稳定性也会产生影响。更为严重的情况是，其会使得房屋结构的受力条件发生变化，受力的偏心距随之而增加，进而降低结构构件的承载力，最终导致构件开裂亦或是坍塌。对于这种结构变形测定，要根据相关要求和目的进行合理的选择，检测出其最大的挠度和位移。可以说结构构件的安全鉴定工作中的重中之重便是检测其变形的情况。与此同时，还要注意变形出现异常的现象，因为这些现象的出现可能意味着结构正在被破坏，需要及时采用措施来确保房屋建筑的安全性。

结语

综上所述，房屋安全鉴定工作非常重要，需要相关工作人员在房屋安全鉴定工作中，根据相关的法律法规以及相关技术标准进行有效鉴定，给人们提供安全保障，给灾后重建工作、房屋装修工作提供大力支持。结合本人曾经负责过上海西路街道悦海新天地社区悦邻里项目房屋安全性鉴定以及宁夏回族自治区城乡建设厅备案的检测报告的签发，本文根据房屋安全鉴定工作的重要性，对其基本特点和方法进行了分析，提出了具体的房屋结构裂缝鉴定分析。

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