城市轨道交通物业开发模式研究

郭宏斌

广州地铁设计研究院股份有限公司，广东 广州 510010

摘要：随着现代城市的高速发展，地铁在城市生活中地位愈发凸显，城市轨道交通的物业开发旨在挖掘商业价值，提升地铁的服务能力，创造更大的社会价值，最终达到交通畅通、商业发达的互利局面，地铁车站为周边的城市生活带来了深刻的影响。文章结合当前轨道交通发展的趋势和特点，以城市轨道交通物业综合开发现状为研究，分析当前城市轨道交通物业开发的现状，总结轨道交通物业开发的理念和类型，探索城市轨道交通物业综合开发新模式。

关键词：轨道交通；物业开发；研究

引言：

随着经济社会的快速发展，人们对于轨道交通的需求不断提高，地铁车站越来越成为城市生活的核心区域，城市轨道交通对城市生活产生着深刻的影响，设计到众多方面的利益。挖掘轨道交通的商业价值，充分利用社会资源，实现经济效益的最大化。纵观国内外城市轨道交通物业综合开发现状，出现了多样的开发模式，产生了多样的社会效应，找到适合不同地区、不同城市的物业开发模式，对于避免社会资源浪费，实现轨道交通建设良性发展具有重要意义。

1国内外城市轨道交通物业开发现状

国内外城市轨道交通的开发已有几十年历史，在一些城市已经取得了众多成功案例，城市轨道交通物业的开发也为这些城市带来了良好的社会、经济和环境效益，特别是在一些国际化大都市，城市轨道交通物业开发模式更加成熟和完善。

1.1 新加坡在城市轨道交通物业开发中形成了世界一流的开发体系，在物业开发的多个维度为世界提供了优秀的参考案例。在新加坡的轨道交通物业综合开发过程中，强有力的交通一体化规划机制为良好的开发效应打下了坚实基础，全方位实施公共交通优先，重视公共交通规划，实施公交引导城市发展，制定顶层规划；通过土地的多层次开发，以地铁站为核心在其附近打造高强度建筑集中区，实现了市民生活的便利性和可达性。同时建设优质的步行道路系统，通过提高交通枢纽点与交通发生吸引点的连通性，鼓励通勤者采用步行加公共交通的方式出行，进而促进城市轨道交通和物业开发的高效协同发展。

1.2 香港是国际上城市轨道交通物业综合开发较高的一个城市，孕育产生了“轨道+物业”模式。香港的城市轨道交通物业开发模式是在轨道交通站点进行公服设施先行建设后，再对周边土地进行高密度的物业开发，实现了轨道交通规划建设与土地高效利用良性互动。推行“轨道+物业”模式，逐步形成了政府、轨道交通建设单位、地产商以及市民共赢的局面。政府通过土地出让金、股票市值和股息、轨道交通运营等收益，使轨道交通的建设不完全依赖于财政补贴。开发商则能由此获得优质的土地资源，依靠其专业的开发能力实现物业开发的业价值。通过采用“轨道+物业”模式，港铁提高了建设融资的能力，有效增加了轨道交通的客流，实现了轨道交通运营和物业开发的全面盈利。香港通过政府引导、市场化运作的一体化模式，不但为市民提供了世界一流的便捷、安全、绿色、舒适出行的城市轨道交通系统，同时也是世界上为数不多的能实现盈利的城市轨道交通发展模式。

1.3 近年来，成都市轨道交通线网不断优化，为城市空间结构的拓展和城市功能的集聚提供有力的支撑，逐步支撑成都构建“一心两翼三轴多中心”的网络化城市空间结构，形成了“双核多环放射”的轨道交通网络结构。基于多样的轨道交通物业开发思路，规划提出按照“站城一体、产业优先、功能复合、综合运营”的理念，围绕轨道站点打造“商业中心、生活中心、产业中心、文化地标”。按照“规划—设计—实施的统一性原则，提升物业开发的运营品质，实现物业开发的全生命周期运营。为实现物业开发项目的全生命周期运营品质提升，业态的精准定位、差异发展和可持续运营，成都市提出以策划引领轨道站点一体化设计。打造国际化的开放合作平台，从策划规划、开发建设、运营管理、资产流通、平台实施等环节鼓励国际化企业积极参与，实现物业开发全环节的开放合作。构建政府与企业合作，依托商业化逻辑的综合开发模式，实现轨道交通项目收益及城市整体长远效益的最大化。

2城市轨道交通物业开发的主要模式

城市轨道交通物业开发革新了土地开发模式，通过用地功能的混合叠加，提高土地利用效率，同时形成一种新的城市设计模式，注重公共空间的打造，增强街道的亲和力。城市轨道交通物业开发为城市发展带来了新的增长模式，将城市交通与土地利用的统一配置，协调发展，构建组团式城市形态，形成丰富完善的一体化城市生活圈。

总结国内外城市轨道交通物业开发的现状，总结其主要开发模式有以下特点：

独立开发模式：此开发模式通常适用于城市轨道交通建设较为完善的地区，经营性土地与公共交通枢纽建设用地之间相互独立，社会资本和城市轨道交通建设分别负责参物业开发和轨道交通建设，彼此独立。在实际建设过程中，开发土地与城市轨道交通建设用地通常距离较近，所以对建设的一致性、配套衔接等技术操作问题的考虑仍是必要的，基于大量的实践，经营性土地仍需由物业开发方与城市轨道交通的建设运营方共同合作，进行拿地和建设。

轨道交通与物业同步开发模式：轨道交通与物业同步开发建设为当前主流的模式，大部分城市的轨道交通物业综合开发项目中，轨道交通用地与经营性物业开发用地通常同步出让，整体批复，并同步进行设计和建设，实现功能与建设的合理性，并确保后期运营的协调性。当前主要的合作模式有股权交易联合开发模式和整体合作开发模式。

轨道交通建设+轨道交通运营+物业开发联合模式：该模式是日本、香港等地的主要开发模式，统筹了城市轨道交通建设及物业开发的多方主体，通过集成参与建设，项目由轨道交通建设运营主体主导，建设、运营、物业开发协同推进，实现多元复合，协同发展的开发格局。

3对城市轨道交通物业开发模式的思考

城市轨道交通物业开发是一项涉及到众多专业和领域的长期性工作，需要一定的发展原则和发展模式作为支撑，不同的地域和城市产生了多样的轨道交通物业综合开发模式，不同的开发模式也带了多样的开发建设思路和运营效应。

明确综合开发合作主体，形成产业带动效益，在项目开发中引入其他国企和民营企业共同参与，强化开发主体资本运作职能，推动有核心竞争力的优质资产在证券市场上市，实现综合开发资产的良性滚动发展，共同开发建设，共享开发成果，建立收益共享、风险共担的开发模式。考虑建立由政府、开发企业、土地及地产所有者多方参与的协商合作机制，统筹交通站点的整体功能与价值，引导城市轨道交通物业发展与周边城市发展实现动态平衡，共同制定以城市轨道交通为核心的区域规划，推动物业开发片区的整体发展、综合管理，打造多元参与、成果丰富的项目综合开发格局。

遵循商业逻辑，制定多样化合作开发模式，充分发挥城市轨道交通领域综合性龙头企业的产业带动效益，打造城市轨道交通综合开发示范性项目，在城市核心区，鼓励市场化联合开发，构建统筹协调的多方合作开发运营机制；建立枢纽型、产业型、生活服务型等多样化开发类型，强化市场参与，充分发挥市场优势，形成多层次引导，多层级开发思路，加强引导，形成“政府+企业”多样化合作开发机制。

结论

目前，国内轨道交通建设规模迅猛增长，城市地铁交通规划越来越成为城市发展的关键性所在。总结城市轨道交通物业综合开发模式及其理论，发展城市轨道交通综合的模式，找到适合城市发展的方向与思路，运用的城市交通规划与建设的实践中，充分利用地铁周边的土地资源，为城市发展带来新的生机与活力。

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