工业区用地的规划控制研究

李琦

四会市规划编研室， 广东四会 526200，

摘要：随着社会经济的快速发展，各地的工业区也在迅速崛起中，为城市的建设和发展起到了重要的推动作用。但随之而来的是土地利用效率低、收益少、产业水平弱等一系列的问题。这就需要强化工业区用地的规划控制，加强工业用地规模的整体预测，同时还需要合理提高工业项目的准入门槛，通过集约化建设、规模化开发的发式，提高工业区土地的利用率和产出率。

关键词：工业区；用地；规划；控制

近几年来，各种工业区随着城市发展和经济增长的脚步不断壮大，分布也十分广泛，从沿海地区到内地，从东部地区到西部地区，繁星满天。随着工业区在数量上由少变多，园区里企业市场体量与日俱增，而对应的用地空间则愈来愈少，它们因而所面对的状况也发生了巨大的变化。在经济迅速发展过程中，强化工业区的总体规划控制研究具有重要的意义。

一、工业区用地中存在的问题

（一）管理方法缺失

因为多级别政府都可以许可设立工业区，分散的管理方法放任了基层政府大批量平整土地建工业区。因为政府对招商态势错误的分析，加上对土地稀有性认识不到位，有些工业区提前平整大批量的农用地，以等候投资方的莅临，但是面对有限的投资量，必定有些工业区在一边晾地、晒地。即便是已批租出去的土地，有些开发商资金一直不落实到位，建设效率迟缓，而政府又一直无法追回待建或象征性地有一些建设的建设用地，土地闲置现象加重。甚至于有少数开发商单纯为了“围地”，其在意的便是数量庞大的工业区在地价上面的彼此竞争而造成的很低的地价，这对希望着税收收入和解决劳动力就业的当地政府而言，负面效应非常大。因为未设置对应的建设用地准入条件，极低的地价使很多企业“漫天要价”，产区建筑容积率不高，这也导致了有些工业区单位用地生产率不高。

（二）产业水平较低

伴随着各地工业区的快速兴起，在很长时间里对工业准入条件的把握较松，为了提升工业区的产能，盲目引进企业，特别是一些地方的郊区镇村工业区中，其产业水准大多数不高，技术含量不高，产品附加值低，严重影响单位用地产出效率。

二、工业区用地的规划控制策略

（一）实施规模化开发，提高土地开发效率

通过规模化工业区的开发设置，不仅可以增强企业的竞争力，提升其规模化、集聚化，更可以提升企业的整体质量，同时，统一建设的基础设施和配套服务设施也可以大大提高资源的利用率，降低基础设施的投入，有效利用有限的工业用地，促进社会经济的持续健康发展。基于“集约、规模用地”的指导思想，应该立即制定有效的措施来促进大型的、规模化的工业区的发展。首先，要硬性规定以后工业区的开发需要由区一级根据规划，连片开发，集约构建。重点工业镇设计一个标准的规模工业区，并成立对应的管理服务单位，统一地实施土地规划、环境改造、土地招商等相关工作，并且为区内企业的开设与经营提供免费服务。其次，为了促进规模工业区的发展，我们应该定期评估其表现，并给予先进园区税收优惠和其他奖励。此外，为了吸引更多的工业项目从非规模工业区转移至规模工业区，可以制定一系列的优惠政策，包括提供土地使用费、水电费、税收返还和管理权限等方面的特殊优惠政策，以促进企业进入规模化工业区。与此同时，为了有效地实施规模工业区开发战略，应当制定严格的限制措施，包括用地、费用等方面的限制，并建立多渠道筹集资金规定的土地储备制度，及时将规划中的规模工业园用地征收归区镇政府所有，以防止出现无序的开发行为。

（二）加强集约建设，搭建工业生态网

首先，为了促进经济发展，应该优先发展重点工业区，扩大相关区域的规模，集中资金，实施政策支持，完善配套设施，加速项目引进，促进规模化工业的发展。同时，还可以大幅减少镇村属工业区的数量，限制和压缩村属工业区的用地规模，针对其中的企业，可以分步骤实施合并、搬迁或置换，将其转移至规模化工业区内。为了改善工业区的环境，应该有计划地拆除那些过时、破损、存在安全隐患的小型工业区，将其重新整合到规模工业区中，以实现更加高效、统一的管理。同时，应当加强对邻近工业区的综合管控，采取突出重点等政策，将其分解成若干独立的区域，并在此基础上，结合当地政府的支持，实现统一的规划，将不符合条件的部分搬迁，同时建立完善的基础设施，实现产业链的有效整合。其次，要执行产业集聚发展战略规划。借助具备产业发展链关联的上中下游企业在工业区里的相对积聚来提高企业之间的分工协作，减轻企业行业信息、技术应用、土地建设开发等费用和提升企业竞争优势，进而明显提高工业土地产出效益。增强分散企业的出让金，支持分散企业向工业区聚集，或采用别的一些扶持政策，使集中在工业区的企业所得到的利益超过分散各地时的受益。另外，应集约商务办公及非生产用地和务工者生活配套用房。地方国土局需提前参加项目评估，依据行业门类、企业经营规模与投资额度严格把控用地数量，从根本上确保集约化用地。最后，不断加强功能区建设。园区总体规划分区需要注意产品上下游的搭配关系，尽可能引进产业发展链和产业发展链群企业。依据园区总体规划，明确成员间协同关系，并依据物质供求方面的需求，应用过程集成技术，优化物质流通方向、数量质量，实现工业生态网络的搭建。

（三）设置准入门槛，提升土地产出率

强化土地资源利用性能指标把控，严格把控用地预审关，科学筛选确认进园的项目，对不符合我国行业发展规划和产业发展政策，高排放、高投入、高污染等产业果断淘汰掉。大力培育一些有利于加快行业和产业集群效应的战略型的项目、对经济内涵式增长有引领作用的高科技和总部经济项目，促进工业经济集群化发展。并且还要以土地节约集约运用机制促使产业结构升级，以产业转型升级推动经济发展模式的根本改变。

加强对企业用地的监督，设立土地“黑名单”机制。确定和优化企业建设指标，合同约定投资强度、建筑容积率、工业总产值、项目进度等条件，强化已建成的项目跟进管理，构建项目试行全年经济收益考核制度、定时审查制度或者按经济收益核查企业规划用地的方法。对经济收益好又确实需要扩大规模的企业，应按其经济收益准许其扩大再生产的土地范围。对经济收益无法达到设计标准，或是在行业中处于弱势位置，或是不满足产业发展政策，也无法可持续发展的企业纳入主要核查管理对象列为“黑名单”，并终止提供建设用地指标，甚至于适当收回其土地指标，保证宝贵的国土资源发挥出最大的经济收益。坚决遏制企业大规模占地，甚至于转化成他用或改变土地性质的“以地聚财”。

（四）创新土地供应制度，加快产业升级调整

研究制定并施行有关工业土地集约利用实施方案，合理调整或减少工业用地出让期限。针对占地总面积大、经济收益不太好的项目用地采取相应的土地收储或转移管理方案，采用腾笼换鸟的方法，实施土地的优化运用，提升用地效益；还可以引导企业把土地使用权及后面修建的地面房屋建筑当作质押物向银行抵押融资，扩张资本流动途径，助推企业发展；促进“代建设厂房用地供应”和“工业土地使用权直接租赁”两种工业土地供应方法，动态分配，提升工业土地集约利用程度。

结语：城市规划建设对工业区产业用地把控主要体现在开发的空间形式、土地开发强度，并且对产业类别提供相应的建议，本文主要针对工业土地总量把控展开了深入分析，主要探究有关对策。从系统理论的角度而言，工业区优良的运营需要有健全的体系来自始至终地加以控制、指导和服务，城市规划建设只是当中的一环，关键在于指导和适当地把控。

参考文献

[1]詹子歆，戴林琳，叶子君.区县工业用地绩效评价与优化路径研究[J/OL].南方建筑：1-12[2023-02-04].

[2]江曼琦,李伟.工业用地配置制度和政策对空间利用效率的影响机理——兼论中国工业用地配置市场化改革的思路[J].社会科学战线,2023(01):44-61+281.

[3]陈凯，谢建春.低效存量工业用地盘活利用政策研究——以广东省为例[J/OL].自然资源情报：1-7[2023-02-04].