浅谈不动产登记制度下如何完善不动产测绘工作

周晓波

四川省大竹县自然资源局 四川省达州市 635100

摘要：随着不动产登记制度的日益完善，不动产测绘工作也需要与时俱进，与不动产登记制度相适应，房地产有关部门要完善不动产测绘工作，为不动产登记制度的完善创造良好的条件：不动产测绘工作开展阶段，要根据制度进行现场测绘，提升测绘的准确性，支持不动产制度的实施和推进，为不动产登记工作提供真实数据，提高不动产登记工作的整体质量。本文就不动产登记制度下完善不动产测绘工作进行研究，提出几点完善建议。

关键词：不动产；登记制度；测绘工作

引言：

不动产测绘指的是运用测绘工具、测绘方法对不动产进行空间位置测量的过程，测量过程中，要对不动产的各类属性进行记录和确认，例如位置信息、空间信息、不动产属性、权属范围等，这些内容要以地籍图的形式进行呈现。不动产测绘要遵守国家的法律法规和行业标准，按照实际情况进行测绘，在经过审核后，才能存档，所存资料受物权法保护。

1.不动产登记制度下不动产测绘工作的特点及作用

当前, 我国不动产登记制度已全落实和推进, 不动产登记制度推进过程中，不动产测绘工作需要适应不动产登记的需求。在实际测绘中, 要保证测绘工作的有效性, 才能提升不动产登记制度推行效果。从现行推行表现来看, 不动产登记制度改革下，不动产测绘工作更加符合法律规范,在测绘工作中完全按照政策要求、法律法规和行业规范执行技术标准, 这使得测绘工作成为不动产登记管理在法律性方面的重要体现。不动产登记制度改革背景下，测绘的实际结果,需要通过经过严格核定后才能作为不动产产权的有效资料。不动产测绘工作主要是集中在房产、地籍、竣工测绘等方面。房产测绘中主要收集房屋的相关有数据，描述房屋的信息, 以此为基础实现不动产的开发和利用，房屋产权对于城市规划有着重要的价值。同样，做好不动产测绘对于推进税收改革有着重要意义，为房产税改革提供了重要基础资料。地籍测绘作为不动产登记制度改革背景下不动产测绘的基础内容, 实践中需要加强地籍信息的测绘质量, 运用先进的测绘技术, 精确测量不同类型的地籍属性。为不动产竣工提供主要科学依据。

2.不动产登记制度下测绘工作的现状

2.1管理体系的不健全

近些年，为了与不动产登记制度相适应,不动产登记机构的职能日益完善[1]。过去，由于受到房产、地籍等多种因素的影响，不动产登记管理工作由不同职能部门交叉负责, 这也造成不动产登记中的测绘工作管理混乱。这种背景下, 不动产测绘工作的开展存在较多的影响因素，这无疑增加了不动产测绘管理的难度，管理体系的不健全势必会造成各个部门存在责任推诿，这种情况下, 推行不动产登记制度，就会面临测绘工作的影响。因此测绘管理工作需要统一管理，健全测绘管理体系, 才能有效推进不动产测绘的效率。

2.2测绘工作规范性不足

不动产登记制度下测绘工作需要加强规范性方面的监督, 虽然测绘工作有着法律和行业标准, 但由于受到客观因素的影响，实际操作中很难完全按照《房产测量规范》、《测绘法》、《地籍测绘规范》、《房产测绘管理办法》等相关法规执行测绘工作。各地在不动产测绘工作中所依据的法律条款是多样的。不动产管理条例明确规定了房产测绘的标准, 但一些地方在计算公摊面积时依旧选择各自的标准, 进一步造成了测绘标准的客观差异性。

3.不动产登记制度下完善不动产测绘工作的策略

3.1加强测绘工作的实效性

加强测绘工作的实效性，重点要做好房产图的测绘，在不动产登记制度下，产权人更重视房屋基本情况和房屋的权属范围，房产图作为专门表现房屋基本情况和房屋权属界限的图件，是不动产测绘的主要工作目标。根据不动产登记制度规定，房产图中要包括房产分幅图、房产分宗图、房产分户图。测绘人员要了解三者的区别和差异，在测绘中，要真实、准确的绘制三张图，其中房产分幅图能够展现房屋位置、权属关系，确认分幅图的基础上才能测绘分宗图和分户图。测绘分幅图时，可以利用现有的地籍图，结合房产调查成果进行绘制，或者使用地形图进行测制[2]。分幅图上需要标明控制点、房屋、宗地号等基本信息。分宗图需要在分幅图上细化才能得到，作为不动产产权证的主要附图，分宗图的坐标系要与分幅图保持一致，比例尺要结合宗地图面积进行选用，一般不低于1：100，不高于1：1000，测绘时可使用聚酯薄膜图纸。分宗图的测绘精度有着严格要求，要求所有地物点与相邻控制点点位误差不大于0.5毫米。分户图作为分宗图的局部图，将权属缩小到了具体产权人，分户图主要用来表示房屋权属范围，以细部图的形式展现邻近房屋的权属界线，是房屋产权证中的主要附图。分幅图、分宗图和分户图是不动产测绘工作的实效性体现，也是不动产登记制度下测绘工作的主要内容。

3.2加强测绘工作的灵活性

不动产登记制度下，测绘工作要满足不动产管理改革的基本需求，随着房屋产权变更的频繁，测绘工作的灵活性需要加强，变更测量是体现测绘工作灵活性的重要方面，变更测量中一般会涉及到地籍变更测量和界址变更测量

[3]。在地籍发生变更的情况下，地籍需要进行变更测量，初始地籍完成测量后，根据日常地籍测量需求，地籍资料需要保持更新，因此需要针对土地及附属物进行属性测绘，测绘内容包括权属范围、位置信息、使用情况等。在不动产登记制度下，地籍变更的内容主要是宗地信息，地籍变更测绘也要做好相应的流程性工作，通常情况下，地籍变更测绘要先做变更申请，然后测绘部门做测量准备，准备完成后才能开始要素调查，最后进行变更登记。变更测绘的资料以高精度资料为主，要强调现势性原则，变更的内容要包括宗地号、宗地草图、地籍图、房屋结构、建筑面积等资料。为避免出现地籍变更测绘的无序性，在测绘工作中要做到测绘过程的规范性、测绘记录的有序性、测绘结果的一致性，在完成地籍变更测绘后，不动产才能做变更手续。

4.结束语

随着我国地产行业发展遇阻,不动产制度下测绘工作受到产权人的普遍关注。在测绘工作改革中, 首先需要适应不动产登记制度的推进需求，最大程度推进登记制度的推广和实施。在具体测绘中要加强测绘工作的实效性和灵活性，为完善我国不动产管理制度提供技术支持。

参考文献

[1]薛博.不动产登记中的房产与地籍测绘数据整合[J].测绘与勘探,2020(45):0044-0044.

[2]江华洲.探讨不动产测绘中倾斜摄影测量技术的应用[J].科技创新与应用,2020(18):2.

[3]邓小娟.地籍与房产测绘技术融合在不动产登记中的应用[J].华东科技（综合）,2021(000-004).