婚姻家庭纠纷中的借名买房裁判思路

吕艳婷

广东志凌律师事务所 广东佛山 528500

摘要：我国经济正处于快速发展的重要时期，许多家庭会选择投资房产，受不同因素的影响，借名买房成为常见的婚姻家庭纠纷。本文简单叙述借名买房的定义与特点，并从夫妻借名、父母借子女名义、子女借父母名义三个维度入手，详细分析婚姻家庭纠纷中的借名买房裁判思路，旨在为司法部门提供参考方向，合理解决借名买房的婚姻家庭纠纷，保障社会稳定发展。

关键词：婚姻家庭纠纷；借名买房；裁判思路

前言：借名买房是婚姻家庭纠纷常见的案件类型，多数案件的双方当事人会在完成购房行为后，出现利益分配不均等问题，进而导致双方或一方当事人撕毁约定，产生纠纷。针对借名买房案件，需要根据具体情况选择相应的裁判思路，保障司法的公正性，因此有必要对这方面展开细致研究。

1.借名买房的定义

购房人受到限购政策或征信等特殊因素影响，无法实名购买房产，而借用他人名义购买房产，这种行为就是借名买房。借他人名义买房的人叫借名人，把名字出借给他人买房的人叫出名人。部分借名人会在完成购房后，给予出名人一定报酬。出名人负责房产购买交易与账款结算，借名人则负责提供交易资金，但是在名义上，出名人是购买房产的所有者。这种行为的性质与以下两种行为类似：第一种、代理行为。出名人是借名人的代理人，负责代替借名人购买房产；第二种、合同行为。借名人和出名人预先协商，并在报酬方面达成一致。在当前大多数借名买房行为中，主要是借名人与出名人签署合同，委托出名人购买房产，即借名买房行为更贴近合同行为[1]。

2.借名买房的特点

借名买房存在以下两种特点：第一种、隐蔽性。借名买房侧重于“借”，即出名人将名字租借给借名人，通常情况下无法被他人发现。现在大多数的借名买房行为主要产生于婚姻家庭，租借名字的也是亲属与朋友居多。正因为出名人与借名人具有长期的关系，因此双方并不会签署纸质合同，仅存在口头协议，这导致后续认定事实较为困难，增加了借名买房的隐蔽性；第二种、法律多样性。司法部门需要根据借名买房情况，选择合适的法律，对纠纷进行判决。如果是没有亲属关系的借名买房纠纷，可以归纳到物权归属纠纷，按照物权法定原则判决，没有过大的判决难度。如果借名人与出名人拥有亲属关系，还需要考虑《民法典》中关于家庭财产的相关规定，让这类纠纷更为复杂。借名买房出现的婚姻家庭纠纷会涉及父母子女、夫妻等亲属关系，既要思考物权归属与合同签订等常规司法问题，还需要分析婚姻家庭中财产来源与人员情感关系，需要根据借名买房实际情况，选择合适的法律来适用，才能作出合理的判决。

3.婚姻家庭纠纷中的借名买房裁判思路

3.1夫妻之间借名买房

第一种、婚前借名买房。如果夫妻一方在婚前已经购买房产，并在婚后对房产所有权产生纠纷，则以物权归属类纠纷作为参考进行判决。夫妻任何一方在婚前购买的房产性质为个人所有财产，不属于夫妻的共同财产，登记的所有权人获得房产所有权。借名买房也要以此为标准，出名人获得该房产的所有权；第二种、婚后借名买房。如果夫妻在结婚后，其中一方借用另一方名义购买房产，需要根据具体情况进行具体分析。首先需要注意，如果夫妻对在婚姻存续期间获得的财产没有特殊约定，则全部归属于夫妻共同财产，无论登记哪一方名下，夫妻都可以在离婚后申请平均分配。其次，如果夫妻对婚内财产实行约定制，约定为各自所有，那么借名人全资购买房产，出名人没有提供资金的，则将这项房产归于出资方即借名人的个人流动资金转化为不动产，仍然是借名人的个人财产，不会纳入夫妻共同财产中。这需要借名人提供完整有效的证明，证明这项房产和出名人没有任何关系。在这种情况下，可以将这种借名买房行为归纳到代理行为中，即借名人拥有房屋所有权。如果无法提供完整有效证据，也没有夫妻之间的相关协议，则会将这项房产归入夫妻共同财产中，由夫妻双方平均分配。以上这种裁判思路均参考《民法典》相关规定[2]。

3.2父母借子女名义买房

父母借子女名义买房一般存在以下三种情况中：父母在拥有一套房产后，再次购买第二套房产需要额外缴纳税费，便借用子女名义购买房产，子女名下无房产，不需要缴纳第二套房产的额外税费；子女没有按揭还贷能力，父母为子女买房；父母征信有不良记录因此以子女名义买房。根据相关法律规定和司法实务，父母借子女名义买房可以用以下两种方式进行界定；第一种、单纯借名买房。如果是这种情况，父母可以提供充分完整的证据，证明借名买房是为了减少税费，获得购房优惠即可。利用这种方法，推翻子女名义上的房产所有权，父母获得相应的房产所有权；第二种、赠与子女。如果是这种情况，还需要再次进行细分：如果子女拥有特殊情况，无法正常接收房产，可以取消房产赠与条款，父母可以行使自己权利，在规定期限内申请撤销赠与行为，借名买房行为也会失效，房屋所有权则根据父母与子女的出资占比，由出资方的父母获得。如果父母和子女没有可以撤销赠与行为的特殊情形，房屋所有权则根据物权法定的原则，由子女获得。第三种、规避征信不良记录用子女名义买房。这种情况就要考虑到父母是否对外负担债务，在核实借名买房的事实后，按照保护债权人合法利益的原则，判决房产实际归属于父母，避免父母为逃避执行而转移财产。以上父母借子女名义买房的三种常见情况，司法部门需要根据具体情况进行具体分析，并作出合理的司法判决

[3]。

3.3子女借父母名义买房

子女借父母名义买房与3.2章节类似，也是多以获得购房优惠条件或者赠与、规避征信不良记录为目的。购房优惠条件例如采购拆迁安置房等，父母符合购买特殊类型房产的条件，子女会选择借用父母名义购买相应的房产，这种借名可以细分为两种情况：第一种、房产不存在继承。根据法律规定，需要借名方提供充分的证据，才能推翻原有的房产登记在出名方名下的情形。如果子女可以提供充分证据证明存在借名买房事实，房产则被判决为子女的个人财产；如果无法提供充分证据，仍然根据法定登记属性认定父母拥有相应房产的所有权。因此建议子女在借名买房时预先和家庭成员进行充分沟通，可以用家庭会议签署正规的书面协议，内容可以是关于出资金额、方式等，或是对房产的使用、收益等，也可以是房产出售利益分配、债务分摊等，并由公证处负责公证，保障作为出资者的子女的合法权益。第二种、房产存在继承。如果父母过世，子女借父母名义购买的房产就会出现继承纠纷问题。根据《民法典》的规定，子女为第一顺位继承人，可以与其他第一顺位继承人一起优先继承房产。可是在借名买房中，实际出资者即借名人会认定自己拥有房产所有权，不同意将房产按照继承来处理，进而出现纠纷。只要实际出资者可以提供充分有效的证据证明存在借名买房事实，则可以获得房产的实际所有权。此外，子女借父母名义买房如果涉及到赠与、规避征信不良记录的，则可参照本文第3.2章节的思路来处理。

结论：虽然相关法律并没有明令禁止借名买房，但是购房人员需要注意自己的合法权益，保留相关证据，完善整个借名买房流程，避免在以后出现严重的婚姻家庭纠纷。希望本文内容可以被更多人参考、应用，合理设计自己的投资方案，降低财产损失。

参考文献

[1]王贵彬.论执行异议之诉中对借名买房人的裁判思路和救济路径[J].西部法学评论,2021(04):88-100.

[2]司伟.借名买房排除强制执行的法律规则——基于学说与案例的分析与展开[J].法治研究,2021(04):32-46.

[3]陈玺岚.借名买房案例与事实物权概念对物权行为独立性理论的意义[J].法制博览,2021(06):44-46.