高新区住房结构预测及住房供应研究

李隽

广东省城乡规划设计研究院有限责任公司 广东省 广州市 510290

摘要：为切实满足群众住房需求，住房供应应紧靠不同人群的住房需求。高新区是当前城市及区域发展的重要引擎，应根据高新区人口结构特色确定其住房结构，明确住房供应侧拉。本文根据国内外高新区人口结构发展情况将高新区发展分为上升期和稳定期两个阶段，并根据人口结构变化及不同人群住房需求明确两个时期住房体系建设目标以及住房供应要点。

关键词：高新区住房结构住房供应

一、前言

1.背景

国家明确，未来一段时间住房发展要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，加快建设“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的新型住房制度。在经济社会从高速发展向高质量发展转型升级的新时代，住房供应应该切实满足群众住房需求，促进全体人民住有所居，推动全体居民住有宜居。

但当前住房体系研究通常以区县以上行政区域为边界，通常围绕保障性住房的内涵、筹集、布局或房地产调控等方面，较少针对住房体系合理性开展研究。已有的关于住房体系的研究指出，城市新区的住宅供应结构与就业层级结构不协调阻碍了人才引进以及片区发展，引起职住空间不匹配[i]；热点地区的城市住宅用地供应要与居民需求相匹配，且应保持一定的规模才能做到供需平衡，平抑房价[ii]；第三产业从业人口比例上升将更显著带动住房需求增长[iii]。

近年来，各地纷纷设立高新区，用以作为城市甚至区域经济发展重要引擎，而其住房供应通常无规划无计划或仅简单套用所在行政区域的住房供应结构，使得其住房供应难以切实解决产业人才需求，无法支持产业发展，甚至沦为新的房地产风口地区，反而对产业人才和实体经济产生挤压作用。为此，本文试图根据国内外高新区人口结构发展情况以及各类型人群住房需求，提出不同阶段高新区住房体系建设目标，为我国各层级高新区住房体系建设和住房供应提供参考。

2.高新区人口学历结构研究

（1）国内高新区从业人员学历结构发展情况

2020年国家高新区创新能力评价报告显示，在高新区相继出台人才引进计划以及园区生活条件逐步改善的情况下，高新区从业人员整体结构不断优化，高学历化和高技能化趋势明显，2014至2020年，国家高新区本科及以上学历从业人员从32.5%提升至39.6%，提升6.9个百分点，年均增长率7%。其中稳定期[1]高新区本科及以上学历从业人员从37.1%提升至45.8%，提升8.7个百分点，年均增长率8.7%；新升级高新区本科及以上学历从业人员从15.2%提升至22.6%，提升7.4个百分点，年均增长率2.4%。根据2018年数据，代表性国家高新区就业人员中，本科及以上学历占比达50%以上。于此同时，学历为大专的从业人员占比基本稳定在21%左右。

表 1 2014-2020年国家高新区从业人员学历结构情况表

学历 年份		2014年	2015年	2016年	2017年	2018年	2019年	2020年	年均增长率
整体	研究生	5.44%	5.39%	5.73%	6.10%	6.46%	6.71%	7.01%	4.33%
	本科	27.04%	26.64%	27.40%	28.96%	30.10%	31.33%	32.54%	3.14%
	大专	21.35%	20.71%	20.84%	21.21%	21.10%	20.99%	21.06%	-0.22%
稳定期	研究生	6.48%	6.80%	7.23%	7.72%	8.16%	8.39%	8.70%	5.02%
	本科	30.59%	31.36%	32.06%	33.71%	34.89%	36.07%	37.11%	3.27%
	大专	21.73%	21.30%	21.28%	21.64%	21.33%	21.14%	21.08%	-0.51%
新升级	研究生	1.50%	1.42%	1.65%	1.85%	2.04%	2.21%	2.44%	8.50%
	本科	13.66%	13.34%	14.73%	16.50%	17.62%	18.65%	20.17%	6.72%
	大专	19.89%	19.05%	19.63%	20.07%	20.50%	20.62%	21.01%	0.92%

图 1 2018年中国代表性国家高新区的本科及以上学历人员对比

（2）成熟高新技术部门从业人员学历结构

硅谷是全球高科技公司集聚度最高的地区之一，2018年，硅谷本科及以上学位从业人员比例高达51%，其中硕士及以上学历从业人员占比23%。微软、苹果等高新技术企业从业人员更是极端年轻化和高学历化，40岁以下从业人员占比超过80%，本科及以上学历从业人员占比高达70%以上。

图 2 2018年硅谷从业人员学历结构 数据来源：《2018 Silicon Valley Index》

图 3 微软中国从业人员学历结构 数据来源：中国城市规划设计研究院课题组

图 4 苹果大中华地区从业人员学历结构 数据来源：Apple中国企业责任报告2018-2019

（3）高新区发展阶段及其对应的人口结构

根据2014-2020年国家高新区以及成熟高新技术部门从业人员学历结构，参考新升级高新区从业人员学历结构作为高新区发展早期从业人员学历结构比例，以本科以上学历从业人员占比超过43%作为节点；参考国际成熟高新技术部门以及国内代表性高新区从业人员学历结构作为高新区发展成熟期人员结构，以本科以上学历从业人员占比超过60%作为节点；以8.5%、6.7%作为高新区发展蓄能期硕士及以上学历、本科学历从业人员数量增长百分比；以5%、3.2%作为高新区发展上升期硕士及以上学历、本科学历从业人员数量增长百分比（根据2014-2020年国家高新区大专学历从业人员占比变化情况，按长期保持21%计算），测算可得高新区上升期约10年，稳定期约10年。

图 5 高新区发展阶段及学历结构变化预测情况

3.住房供应结构研究

当前新供应的住房类型可概括为商品住房、政策性商品住房、保障性租赁住房、公共租赁住房四大类（见表2）。其中政策性商品住房包括共有产权住房、可售型人才住房、限价商品房（根据不同城市政策，包括保障性商品房、安居型商品房等），保障性租赁住房包括租赁型人才住房以及保障性租赁住房等。实际居住的住房类型中，除新增供应的类型外，还包括城中村住房、园区宿舍等。

为满足高新区不同类型家庭、不同人生阶段的居住需求，将高新区居民按学历分为硕士及以上学历、本科、大专、其他四类群体，根据各类群体居住需求与不同类型住房相关联（见表3），再以高新区各发展阶段期末人口结构作为住房体系供应目标，测算各发展时期住房结构目标。可知在高新区发展上升期末，公共租赁住房、保障性租赁住房、政策性商品住房、商品住房、园区宿舍、城中村住房总量比例约9:20:5:36:11:9；高新区发展稳定期末，公共租赁住房、保障性租赁住房、政策性商品住房、商品住房、园区宿舍、城中村住房总量比例约6:20:8:54:7:5。

表 2 新供应住房定义及其具体形式

住房类型	定义	具体形式
政策性 商品住房	政策性商品住房是由政府引导并给予政策支持，通过市场开发建设，面向符合规定条件的住房困难群体供应的住房[2]	共有产权房、可售型人才住房、经济适用房、限价商品房、保障性商品房、安居型商品房等
保障性 租赁住房	主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，多主体投资、多渠道供给的租赁住房[3]	保障性租赁住房、租赁型人才住房
公共租赁 住房	限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房[4]	公共租赁住房[5]
商品住房	指房地产开发企业(单位)建设并出售给使用者,仅供居住用的房屋	商品住房

表 3 各学历人群住房选择占比预测情况

	公共租赁住房	保障性租赁住房	政策性商品住房	商品住房		园区宿舍	城中村
				租赁	购买
硕士及以上	0.00%	15.00%	25.00%	10.00%	50.00%	0.00%	0.00%
本科	0.00%	20.00%	10.00%	20.00%	50.00%	0.00%	0.00%
大专	10.00%	20.00%	0.00%	10.00%	30.00%	20.00%	10.00%
其他	20.00%	20.00%	0.00%	10.00%	10.00%	20.00%	20.00%

图 6上升期高新区各学历人群居住分布图

图 7 稳定期高新区各学历人群居住分布图

表 4 上升期、稳定期各类住房占比情况表

时期	公共租赁住房	保障性租赁住房	政策性商品住房	商品住房		园区宿舍	城中村
				租赁	购买
上升期	9.12%	19.72%	5.24%	13.83%	31.76%	11.22%	9.12%
稳定期	5.58%	19.54%	7.54%	15.24%	38.84%	7.68%	5.58%

4.小结

（1）高新区上升期应加大各类低成本住房供应，做好财政及用地供应保障

高新区上升期因吸引力及各项配套设施尚不完善，所吸引的本科及以上学历人群比例低于44%，大量居民更倾向于选择公共租赁住房、保障性租赁住房、园区宿舍、城中村等居住成本较低的住房，其中高新区上升期公共租赁住房、园区宿舍、城中村住房占比均较稳定期高约3.5个百分点。公共租赁住房中低收入人群居住需求的兜底保障，对于保持高新区社会稳定有重要作用，需要政府财政及用地供应的长期持续投入；部分高新区有大量城中村住房，在高新区规划初期，可保留一定量但城中村住房，作为高新区中低收入群体的落脚处，对于没有城中村住房的高新区，该部分居住需求由其他低成本住房满足。

（2）保障性租赁住房是高新区重要住房供应类型，应长期持续供应

保障性租赁住房作为近年来住房保障体系建设重点，因其筹建主体多样、供应灵活、居住成本较低等特点，能够承担高新区大量新市民、青年人等群体等临时性、过渡性住房需求。根据预测数据，上升期及稳定期高新区保障性租赁住房均占住房总量约20%，是高新区住房供应体系中占比仅次于商品住房的住房类型，且总体结构稳定，应长期重点供应。

（3）住房供应要紧贴市场需求，应做好住房需求常态化调查

高新区在不同发展阶段人口结构均不相同，且根据社会发展，各类人群的居住需求也会有一定变化。要推动住房体系进一步合理化，需紧贴市场需求，做好人口结构和人群住房需求的常态化调查，并及时在高新区住宅用地供应三年滚动计划以及住房发展规划中作出合理回应。

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[1] 根据《国家高新区创新能力评价报告》，稳定期高新区指最早批准设立的北京中关村和 1991 年、1992 年批复设立的 51 家高新区，1997 年批复设立的杨凌示范区以及苏州工业园区共计 54 家国家高新区。

[2] 定义来源：《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》（建保〔2014〕174号）

[3] 定义来源：《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）

[4] 定义来源：住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》

[5] 根据2014年住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，各地公共租赁住房和廉租房并轨运行，统称为公共租赁住房

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[i] 余倩. 城市新区居民职住关系及其影响因素研究[D].重庆大学,2019.DOI:10.27670/d.cnki.gcqdu.2019.002482.

[ii] 陈策. 基于住房需求的北京城市居住用地供应政策研究[D].首都经济贸易大学,2018.

[iii] 张冲. 中国人口结构对住房需求的影响[D].西南财经大学,2014.