如何提高房地产市场监管效果分析

孙鑫

青岛亚泰房地产评估咨询有限公司，山东省青岛市，266000

摘要：当前，我国房地产市场的发展状况十分复杂，同时也存在着对房地产市场的不规范，这就要求建立健全的房地产市场监督制度。目前，我国的住房市场正处于一种繁荣的状态，住房价格不断上涨。所以，要对房地产进行有效的调控。

关键词：房地产市场监管效果

引言：当前的房地产市场存在着一系列问题与矛盾，开发商与开发商之间的矛盾、开发商与购房者之间的矛盾，对房地产市场的进一步发展造成了很大的影响。所以，对房地产市场进行监督是非常有必要的，通过有效的的市场监管来提升房地产管理水平，所以，一个稳定的房地产市场，必须要建立健全的监管制度。其次，我国的房地产市场正处在一个持续发展的阶段，所以，房地产调控制度不能一成不变，根据市场的变化，根据市场的需要，对调控机制进行动态的调整，从而达到对市场的有效调控。

1.房地产市场政府监管的必要性

1.1房地产市场存在垄断性

房地产的本质决定了其在某种程度上是垄断的。房子一旦建成，就很难搬走，由于房子的楼层、朝向、地理位置等因素，在销售时会面临不同的人群。而且，由于我国房地产市场的壁垒比较多，投资周期比较长，对资金的需求也比较大，因此只有少数公司可以进入房地产市场开展房地产的经营。土地归国家所有，平价房、廉租房等都要由国家来管理，政府对房地产市场进行调控，这样才能防止垄断，维护消费者的合法权利，促进房地产市场的健康发展[1]。

1.2房地产交易存在信息不对称的情况

由于我国房地产市场的信息不对称性，导致了房地产交易中消费者的利益受损。前面已经说过，房地产市场是一个很难进入的行业，能够做房地产开发的公司，都是有一定的资金实力的，他们的消息渠道很多，对房地产的情况也很熟悉，对房屋的品质和附加价值也非常的了解。相对于开发商，购房者往往没有足够的财力和精力去了解房屋的情况，往往是从卖家那里得到的消息，再从地理位置、价格、楼层等方面进行对比，所掌握的资料太少。这一信息不对称将导致卖方的讨价还价能力下降，从而导致消费者谈判能力下降。同时，由于信息的非对称性，也会导致市场的流动性下降。为了促进市场的健康发展，保护消费者的合法权利，必须加强市场的管理。

1.3房地产市场存在滞后性

与其它经济市场不同，楼市对当前的经济状况并不十分敏感。总体上，我国的楼市走势与宏观经济走势基本一致，但由于其自身的独特性，对经济走势并不十分敏感，在经济低迷时期，房价下跌的速度通常比整体下降的速度要慢。

1.4影响范围的区域性

房地产的地区性很强，比如一个地区的食物供应出现了不均衡，那么它就可以从其它地区进口食物，然后再和其它地区进行调整，从而达到一个市场的均衡。但是，房地产行业要想在一个地方达到一个均衡的价格，那是非常困难的，现在的城市里，有些城市的房子是供不应求的，而有些城市的房子却是供过于求。因此，不同地区的房地产市场，由于市场供需的不同，房价也会有很大的差别，并且难以通过地区调整来实现某种程度的均衡。

2.房地产市场政府监管存在的问题

2.1监管机构众多，监管效力分散

我国有很多部门对房地产进行监督，其中以住房和城乡建设部为主的中央一级的房地产监管机构，就是这几个部门联合制订的。地方政府有很多的房地产管理机构，比如住房城乡建设局，房地产市场监管局，这些部门之间的关系，在监管房地产的过程中，很有可能会发生一些问题，导致房地产市场监管的问题，从而影响到消费者的合法权益。因此，要让这些错综复杂的房地产监管部门做好工作，必须要及时进行沟通，使各部门能够更好的配合，确保物业管理工作的高效进行。

2.2房地产市场监管缺乏法律依据

我国的房地产业近年来发展迅速，相关的法律法规也在不断的完善，然而在房地产市场的管理中，却出现了许多问题，缺乏相应的法律法规，使得我国的房地产管理工作难以进行有效的管理[2]。而在这一点上，有关部门并没有严格的执行有关的法律法规，导致了房地产市场的监管出现了一些不合理的现象，从而影响到了人民的合法利益，影响到了房地产行业的健康和可持续发展。

2.3保障房建设推进缓慢

近年来，由于房地产业的发展，我国许多大城市的房屋价格都在不断的攀升，所以许多中低收入的人在买房时会感到非常的困难。如何化解这些矛盾成为我国政府所关注的问题，而实行保障房的政策正是为了缓解这种局面，而这种政策的实施，也使得我国许多地方的保障房建设进度缓慢，这种情况时有发生。这就造成了很多低收入家庭的问题，因为他们在很多地方都没有房子，没有稳定的生活环境，这对社会的稳定和人民的生活都是不利的，所以我们必须要加快保障房的建设，以确保低收入家庭的生活质量。

3.提高房地产市场监管效果的策略

3.1建立健全房地产管理权责机制

权利总是伴随着义务。在房地产市场上，地方政府拥有较大的权力，而中央政府仅对其实施有限的调控。在土地规划和使用上，一般都是由地方政府来控制，而在整个房地产链条上，地方政府的权力远远超出了它的职责范围，它的权力远远大于它的职责，它的权责发生了很大的错位。从根本上说，要建立健全物业管理责任体系，明确物业公司的责任，使物业公司的责任相互制约、相互平衡。另一方面，由于房地产自身的复杂性，使得其产生的机制存在着一定的滞后和长期性，而地方官员的任期也是有时间限制的，所以，要充分发挥其权责对等的功能，就必须实行问责跟踪机制，即不会因行政长官的更换而模糊或消失，两者有机的结合，才能确保行使的公正和效力，从而避免行政权力的滥用[3]。

3.2发挥行业协会自律监管作用

我国房地产行业中具有很多的行业协会，但是这些协会一般是依附于当前的地方政府，使得这些协会失去了本身应该具有的作用。所以，要实现有效的市场监管，必须要充分发挥行业协会的自我监管功能，通过政府的授权，让行业协会内部的会员来达成协议，并严格遵守协议，各行业协会之间也要互相监督[4]。

3.3规范房地产开发商的经营行为

在住宅销售中，房地产开发商往往会通过不对称的信息来误导顾客。比如，部分经营者使用“轰炸式”虚假广告来误导消费者；故意违约，不卖房子，只是为了抬高价格。当前，房地产业中存在着故意违约的情况。有些开发商会主动违约，并向消费者支付一定的违约金，以此来提高房价，从而获得更大的收益。面对这种不良现象，应采取严厉的措施，采取行政、法律、尤其是通过法律手段从根本上解决。法制建设是维护市场经济秩序、有效配置市场资源的重要手段。只有通过多种有效的调控措施和方法，才能从根本上规范房地产开发企业的经营活动，保护消费者及相关主体的合法利益，促进房地产市场健康有序的发展。

3.4采取宏观调控的政策手段

在房地产市场的调控中，政府可以采取宏观调控的政策。宏观调控的具体措施，是指在房地产市场上，通过各种政策措施，对哄抬价格、炒作销售等进行有效的控制。在进行宏观调控时，要区别市场，把房地产价格容易上涨的地区列为重点，加强对该地区房地产市场的监测。

结束语

房地产市场调控的目的是为了实现房地产市场可持续发展、维护市场秩序、维持合理的价格波动。最后，结合我国的实际情况，对我国房地产市场进行有效的调控，以期对我国房地产市场进行有效的调控。

参考文献：

[1]张扬勇.浅谈如何提高房地产市场监管效果[J]科园月刊,2011(5):194~195.

[2]李建平.浅谈如何提高房地产市场监管效果[J].城市建设理论研究(电子版),2013(9).

[3]陈莹.房地产市场监管的构建[J].青年科学(教师版),2014,35(9):249~250.

[4]浅谈有关房地产市场监管的几点想法[J].马争明.大庆社会科学.2019(02)