有限土地资源约束下物流园区布局优化研究

滕舒,钱小小,杨轲雯,殷永生

山东英才学院，山东 济南，250104

摘要：近些年,和土地因素相关的各种物流成本都有大幅度的上涨，从而使得物流园区在发展过程中经营成本持续增加。随着中国城市化进程的日益推进，加上十八亿亩土地红线的约束，也导致土地资源越来越短缺的情况出现。物流园区土地问题正是制约中国物流园区发展的最大“瓶颈”所在。在研究城市物流布局时，一般会偏向于把物流中心的影响因素仅仅着眼于经济发展而忽略了相关土地利用，造成土地资源使用不合理造成物流园区成本浪费。

关键词：物流园区；土地资源；布局；发展

一、物流园区发展趋势

（一）物流园区的现状

我国物流园区在现阶段仍然处于高速发展期且增长速度极快，根据中国物流与采购联合会、中国物流学会所综合发布的《第五次全国物流园区(基地)调查报告(2018)》中相关数据统计显示2018年，在全国境内符合行业调查统计条件的国家相关大型物流园区个数共计1638家，同比我国在2015年的第四次行业调查统计数据1210家同比大幅增长35.37%。而物流园区本身作为我国物流业的经济集聚型基地，在经济集约化、规模化的大特征下已然发展成为经济发展的重要活动载体，同时也被再次提到了在国家促进物流业的社会发展重大战略的新高度，全国上下迅速掀起了关于规划如何建设国家相关各类物流园区的讨论热潮。

（二）物流园区土地利用的分析

物流园区的土地不仅是园区资产的重要组成部分和园区内的各项物流活动的空间界限与载体，同时也在调节园区内的生态环境方面发挥着举足轻重的作用。在提升物流园区土地的利用率，要根据土地的用途来分析其各个方面所发挥的作用。总的来说，物流园区土地利用充分就是分析土地的各项功能在当前条件下是否得到合理充分的发挥，从而实现最佳的综合效益。

（三）国家政策支持下的发展

在党的“十九大”中明确提出要加强示范物流园区基础装备设施的配套网络体系建设，这是第一次把示范物流园区基础设施体系上升至一个国家物流基础配套设施的重要地位。该政策也充分体现了物流园区在快速经济发展下的总发展趋势。

国家各级财政部门积极响应党和国务院的号召，大力投入支持示范物流园区网络建设。国家发改委专门制定了《全国物流园区发展规划》，开展相关国家示范物流园区的总体规划建设工作。交通运输工业部专门提供了大型货运运输枢纽的建设补助及其他相关财政资金的优惠政策。商务部为积极鼓励推进城乡物流配送，专门提供并逐步完善了物流基础配套设施体系建设优惠政策。国家邮政局等也制定相应的政策支持建设大型货运运输枢纽。

（四）物流园区布局优化的重要性

物流园区的数量逐步增加对于物流行业不是坏事，同时物流园区的飞速增长之后物流园区的相关基础建设也显得尤为重要。以下表某地区的物流园区功能区划分为例：

表1  某地区的物流园区功能划分

园区名称	占地规模（km²）	区位特征	功能引导
回兴物流总部区	2	邻近城市	功能引导积聚物流企业和快递公司总部，形成供应链管理中心、信息中心和结算中心。
人和贸易服务区	2.5	邻近城市	建设大型专业市场，提供金融等贸易服务。
寸滩港物流园区	1.5	邻近城市	为港区提供集装箱中转、拆拼、仓储、保税、简单增值加工、海关查验等服务。
空港保税物流园区	2	远离城市	以处理国内、国外航空货物为主，集货站、快件货场、海关查验场物流功能区为一体。
果园港物流园区	5	远离城市	西区为重滚物流园区，东区为集装箱码头。
唐家沱物流园区	1.5	远离城市	专业性油码头

此表同时表明在一定的范围内进行更合理的资源利用，要在功能划分的同时做好相关的统筹规划。并且要利用国家政策优势，在统筹布局方面进行优化。合理的布局也会大大地提高物流园区的效率，降低相关成本浪费。并且从宏观角度来讲，土地在利用过程中会产生外部效益，物流园区的土地利用方式不仅会对物流园区本身产生影响，同时也会对园区周边的经济社会和环境产生影响。物流园区选址以及规模等方面的合理规划不仅有利于物流园区自身的发展，同时也会对城市其它功能区及整体功能会产生重要的影响。

原国家经贸委、铁道部等根据中央六部委经济联合工作会议同期发表的《关于加快中国现代物流业发展的若干意见》，对关于逐步加强工业运输物流园区产业基础配套服务设施的工程规划管理建设与监督管理等的工作报告做出了重要政策指示，对于现代物流服务产业基地的近期规划项目建设,要充分考虑兼顾近期物流市场经济需要与长远经济社会发展,同时注重推进基础设施硬件配套设施项目建设与推进软件基础设施质量管理体系建设相结合。

对于国际物流综合产业基地群的项目建设,一定要严格遵循相关国际物流市场经济产业发展管理规则,防止出现贪大求洋和盲目投资进行各种重复开发用地项目建设。在近年来的中央六部委《意见》的发展政策方针指导下,中国大部分的发达工业省份和一些具有重要经济发展中心的大省会城市，也在积极组织进行发展规划研究。尤其是那些经济重地、交通要塞的城市,更是成为物流园区建设及合理规划的积极推动者。

二、当前物流园区建设所面临的问题

（一）战略发展定位不明确

物流园区的招商建设,应该以当地市场需求为主要引导。相关研究报告指出,存在着各种因素直接影响到当地物流园区发展趋势。

首先,地方的市场经济社会发展水平是本地物流园区招商建设与开发运营所要兼顾的一个关键因素。其次,科学选址对物流园区的建设运营很重要。交通便利、邻近交通枢纽等都是重要的交通条件,同时为大型工业园区或者是现货物流市场园区提供配套设施服务的区域物流园区往往都具有很好的本地市场经济基础,发展也可能会比较顺利。第三,在本地区域管理范围内的区域物流园区，企业客户群体的运营规模和配套服务管理能力对本地物流园区的建设招商和开发运营也可能会直接产生巨大的影响。

不过其影响因素除此之外，影响企业入驻物流园区的原因还有：依据选择频度依次是本地物流企业不具规模；离市中心地区太远；人员上班不方便；迁入园区费用昂贵；配套服务设施太差；租金费用太贵以及运营管理水平落后等。

（二）土地利用率低且成本较高

物流园区土地出让优惠政策，一直以来是各大物流园区迫切希望自己能够如期得到的各种土地优惠政策之一,这一政策瓶颈性的现象尤其是在当前我国东部沿海经济发达的大城市中部地区更为突出。由于国家农村土地优惠政策的下调,和农村土地有关的各项成本费用均有大幅提高,使得我国物流工业园区的发展中企业经营成本费用逐年增加。国内部分一级大中城市(上海地区、深圳市等)物流企业用地地价已达60~100万元/亩,致使物流企业园区固定资产投入成本费用大幅上涨,大大增加了公司的运作成本费用。

（三）服务价值意识和企业经营模式管理能力的薄弱

部分物流园区的服务内容较为单一,其能提供的服务仅局限于库房货场和物流设备的相关租赁,不能较好地满足客户对其差异化的需求,无法对入驻园区内公司的运营进行各项支撑性的业务配合,园区内无法为顾客带来高附加值的物流业务,造成企业物流园区招商无力、入驻不佳、顾客留不住。

（四）受行政区划，重复建设

物流园区在城市中的分布大多会受行政区规划的影响，从而决定相关占地面积与布局规划。但城市中最突出的问题为土地较少而导致空间分布较密集，此时物流园区则会出现服务范围的重叠。此现象则会造成相关物流行业的恶意竞争、基础设施的相关利用率较低等弊端。在长江三角洲、珠江三角洲、环渤海经济区表现的尤为突出，最典型的例子如广州、深圳与香港等城市之间的物流园区。重复建设不仅是同行之间恶意竞争的成本浪费，更是在寸土寸金的城市之中对土地资源的浪费。

三、针对土地资源有限条件下对物流园区的建议

通过对相关地区部分物流园区实地走访、问卷发放及座谈等多种形式获取的资料分析发现，物流园区具备跨产业、跨地域、综合性、全方位的特殊属性,规范企业管理工作有助于进一步发展物流园区的建设工作,客观上要求政府部门进行科学合理策划,积极组织编制地方物流园区发展计划,宏观整合企业自身资源、优化和完善产业格局,达到物流园区的规模经济效益、聚集效果,推进工业园区良好的健康发展。同时对于物流园区土地资源有限的情况提出以下建议：

（一）合理规划物流园区的土地资源

调查发现相关物流园区有部分土地的利用率并不高甚至有空缺,而其有些土地格外拥挤,此现象也造成了相关土地压力过大和部分资源的浪费。相关仓储物流设施搬运用地从而有效进行相关土地物流资源的科学合理配置,也可适当减少企业的成本做到利润最大化。并且科学的合理规划建设物流园区,早已发展成为当前一种能有效促进园区物流业高效节约集约有效利用园区土地和水资源的重要技术手段。

（二）精准物流园区相关布局并进行优化

调查发现目前相关物流园区的各部门之间效率不高，物流园区的成本也随之增加。所以针对此现象对园区现有大型物流园区的产业土地利用资源整合,打破不同产业地域和现有物流不同行业的土地资源利用界限,充分利用现有资源,提高物流基础配套设施、土地等现有物流基础资源用地综合利用管理效率。具体措施如下：

1.重点引导整合一些服务需求明显服务不足和由于服务需求同质化且市场竞争明显的现有大型物流园区。

2.统筹推进多种类型交通运输形式枢纽和园区周边的交通物流园区体系建设,大力发展多式物流联运,实现各种不同交通运输形式相互之间的顺利连接和有效换乘。

3.充分利用集中散落的物流基础设施优势资源。合理布局各地新建城市物流园区。

此外有关当地现有的物流园区相关产业基础硬件设施配套的物流重点产业地区,应从当地物流园区的产业结构和重点地理位置区位、园区整体位置综合条件及资源综合要求进行总体规划布局。由此新建一批建设规模适当、功能完善的综合物流园区,充分发挥物流园区的重点产业综合凝聚力和拉动引导效应，促进当地重点区域物流经济的社会持续发展。同时可做到相关物流产业结构的转变、转型升级更新。

（三）完善物流园区的相关土地规划

现如今科学的土地规划物流园区是有效节约企业土地建设资源的一个迫切需要。科学合理规划出一批新型具备较强物流仓储能力的物流园区,一方面不仅可以合理整合原有分散于各类物流运输业的场站、专用线、码头等各类相关物流运输设施及配套物流设施的原有用地,同时也可以增加物流企业用地的仓储物流业务承载量,提高企业土地及其相关资源利用率；另一方面它还可以有效满足一些专业化、社会化的物流服务企业内部承接各类制造业和商贸业之间分离业务外包的物流用地需求,从而相对减少原有分散在各类物流企业内部的各类物流设施中的用地，促进资源的合理利用。科学合理地建设物流园区,早已发展成为当前企业为促进园区物流业高效利用园区土地的重要技术手段。

（四）物流园区的土地使用现状

根据党的十八大、十八届三中全会和《服务业发展“十二五”规划》、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》等，规划期为2014—2020年。其中有关政策的支持，做到合理的协调规划物流园区的相关用地。在我国局部物流业健康快速蓬勃发展这种实际情况下,可以通过建设局部物流园区来缓解各种资源的紧张。比较而言，我国现阶段已经提出各种规划建设物流园区的方法，其最主要目的是通过局部统筹资源的合理配置而使物流园区可以实现物流资源分配结构有效优化，并且可以带动物流园区的健康发展。其中物流园区用地空间布局因素影响的不同和发挥作用强弱得失的差异会直接影响到物流园区的资源利用。

四、总结

通过相关调研及资料查阅发现不论是东部沿海、中部平原或是西北部地区都出现了土地利用率不高的情况。这不仅仅是土地资源有限而造成的现象，更有一部分为重复建设或是物流园区的布局规划不够充分而导致的资源流失。在整合土地资源的情况下建议物流园区及时根据实际情况进行相关的布局规划，同时进行相关的动态调整来减少相关不必要成本的浪费。

物流园区布局规划影响物流园区土地资源利用效率以及物流作业效率，这使得物流园区功能区块布局规划问题的重要性愈发突出。传统物流园区功能区块布局规划得到的各个初步方案，其评价及决策过程受主观因素影响大，降低了布局规划最终方案的最优性。不合理的布局规划方案会使得物流园区运营效率偏低、物流成本过高，极大地削弱了物流园区的市场竞争力。建议在国家政策支持下尽可能优化物流园区及其功能，在土地资源有限情况下充分利用土地，提高物流园区效率从而降低物流园区成本做到物流园区资源的合理利用。

参考文献：

[1] 张欣. JX物流园区布局研究[D].河北科技大学,2019.

[2] 李晓沛,王坤.物流园区空间布局及创新发展评价研究——基于河南省物流园区的调查数据[J].河南工业大学学报(社会科学版),2019,15(02):36-42.

[3] 《第五次全国物流园区（基地）调查报告（2018）》.

基金项目：本文系2021年山东英才学院大学生专项科研项目（21YCKYXS40）成果。