城市老旧小区的更新与改造分析

王中林

广州船舶工业有限公司  邮编：510250

摘要：老旧小区的更新改造已经成为城市建设的重要一部分，旨在原有基础上对基础设施做进一步的完善，加强建筑工程的修缮，合理布局公共环境，为居民创造一个更加舒适健康的生活环境。从实际情况出发，总结城市老旧小区有待改造的内容和方向，明确实施方法，确定施工要点，通过多个方面的共同更新优化，来更好的解决历史遗留问题，例如内涝积水、停车困难等，真正解决老旧小区居民面临的各项问题，提高居民的幸福感。

关键词：老旧小区；更新改造；施工技术

城市建设进程不断加快的背景下，为了向居民提供更高质量的生活环境，就老旧小区提出了改造与更新的要求，全面推动惠民生扩内需，同时实现城市建设方式的转型。城市老旧小区目前还存在着诸多的问题，包括基础设施缺失损坏、内涝积水严重以及公共空间利用率低等，非常不利于生活质量的提升。想要对老旧小区进行高效、高质量的更新改造，就需要确定执行过程中存在的难题，并确定改造施工的方向，明确技术要点，通过针对性策略的支持，来达到最佳改造效果。

一、城市老旧小区更新改造目的

    城市老旧小区建设时间早，因早期技术水平以及经济水平的限制，无论是空间规划还是工程建设均存在着较多的不足之处，随着使用时间的延长，到目前为止各种基础设施已经出现了比较严重的老化问题。并且，因为维修养护不到位，安全隐患非常高。并且大部分的老旧小区物业服务质量较低，配套设施不完善，无法完全满足用户使用需求，尤其是在城市建设进程加快的背景下，逐渐暴露出越来越多的问题。老旧小区各种管网老化问题比较严重，排水能力降低，一旦降雨小区便会出现不同程度的内涝积水问题，对居民的正常出行产生影响。对于部分地势较低的老旧小区，降雨后更是存在着严重的堵塞与洪涝问题，甚至会造成财产损失，对居民的日常生活来讲十分不便[1]。随着城市建设进程的加快，政府逐渐意识到老旧小区改造更新的必要性与紧迫性，大部分情况下可在现有基础上进行更新完善。但是对于违建、危险系数高的建筑物以及构筑物，则强调拆除改建的政策要求，提前进行现场走访调查，寻求民众意见，确定最佳处理方案，这样可以提升居民生活幸福感，又能够解决小区内各种居住问题。并且，老旧小区的拆危改造更新对推动城市更新具有重要意义，对小区内部的市政基础设施进行改造升级，并与外部市政系统接驳，这样就可以倒逼城市基础设施的进一步完善，实现集约整合，带动城市整体更新建设。

二、城市老旧小区改造现存问题

1.群众协调难度比较大

老旧小区由于改造项目涉及的人员比较多，意见很难统一在一起。而且老旧小区内部居民大部分是老年人，思想工作比较难做，协调工作压力较大。例如一部分居民把老旧小区改造当成为彻底改变小区面貌的机会，因此要求通过改造解决所有问题，居民诉求过高。

2.改造协调难度比较大

在老旧小区改造当中，由于基础设施不够完善，存在基础设施缺失的情况，很多供水、供电、燃气设施需要改建或者是重建。老旧小区内部空中网线问题比较严重，其中牵扯到的管理单位比较多，加大了协调工作难度。还有一部分老旧城区属于改制企业生活区域以及开放式小区，其中乱搭乱建现象较多，加大了拆迁难度。

3.长效管理养护比较难

老旧小区往往没有物业管理，并且缺少了维修管理养护经费，在改造之后反弹比较大，既浪费了资源，同时也难以保持改造成效。

三、城市老旧小区更新改造要点

   1.老旧建筑拆危改造

坚持“完善基础社区、优化服务功能、提升居民幸福感”政策要求，对城市中的老旧小区进行拆危改造。很多老旧小区因为前期规划不合理，加上基础设施不完善，出现了大量的违建项目，不仅安全风险高，而且非常不利于小区重新规划建设。对于违建、危险的建筑物以及构筑物，缺乏改造价值，可直接对其进行拆除。另外，即便是规划内的建筑工程也因为建设年限比较长，在长时间的适用过程中逐渐暴露出了一些质量问题，包括渗漏水、保温层损坏等，必须要将其纳入到更新改造的范围内，对工程结构进行加固处理，消除存在的各种安全隐患。对于建筑外层装饰脱落的情况，需要对立面进行改造，重新粉刷墙面，并将老旧的防盗窗拆除，更换统一的门窗样式，既可以防盗，又可以保证消防安全[2]。

    2.道路系统改造

城市老旧小区内部基本上均是混凝土路面，在进行改造施工时，面对路况较好的路段，可以加铺适当厚度的细粒式沥青混凝土面层。而损坏程度较为严重的路面，则需要将原有结构层全部清除，要求至少去除20cm，然后在应用4cm厚细粒式混凝土面层与20cm厚的C30混凝凝土基层施工，保证路面的平整性与稳固性[3]。如果沥青路面出现了严重的开裂，需要先将原有的沥青面层铣刨除去4cm，然后加铺9cm的沥青面层。另外，还要针对小区所处地理位置以及气候条件特点进行综合分析，对小区内的其他人行道路进行铺装，通过一系列与外部空气相互连通的多孔形结构，在保证足够强度和耐久性的前提下，提高路面的蓄水能力，有效减少地表径流。促使雨水渗透到地下，可对地下水资源进行补充，对改善城市水环境有一定意义。消防通道对于小区来讲有着非常重要的作用，以往因为老旧小区内部空间规划不合理，经常会因为杂物堵塞、违建等原因而无法达到正常要求，不满足消防安全要求。针对消防通道进行改造设计，首先要对小区现有道路情况进行确认，清除消防通道外存在的违建、杂物

[4]。对于不符合消防要求的通道更是要进行改造，要求消防车道转弯半径必须要在9m以上，以及车道宽度不得小于4m，且足够承载消防车运行荷载要求。影响老旧小区道路通行质量的另一大要素便是停车混乱，面对有限的公共空间，随着私家车数量的增加，小区内车辆乱停乱放的情况也越来越严重，因此在改造更新时，需要对公共区域进行合理规划，结合居民需求来增设停车位。针对有限的空间来设计生态停车位，将停车位的下方部分区域设计成下凹式绿地，不仅可以提高小区绿地率，还具有一定的蓄水作用，以及对雨水进行初级净化，具有更强的景观效果，也避免了积水对居民停车的影响。

    3.市政管线改造

    小区内原有给排水管道不可避免的会因为老化严重而发生泄露，以及还存在较多的规划不合理情况，原有供水压力不足，必须要全部更换符合用水标准的管道，实现稳定供水。很多城市老旧小区的管网系统均是合流制，改造施工时可将新建污水收集管网以及化粪池污收集小区内污水排入到市政管网，达到更高效率的污水收集效果。将原有的合流制管道改为雨水管，并更换老旧、损坏和不符合标准规范的管道。排水管道选用双玻波纹管以及承插型密封圈接口施工，且要按照插口顺水流方向、承口逆水流方向，由低到高的顺序进行安装。下管时要提前对管道进行全面清理，然后套上橡胶圈，检验确认橡胶圈是否完好，涂抹润滑剂后将插口端中心对准承口中心轴线就位[5]。另外，所有管道全部要进行疏通清淤，并适当的增加雨水收集设施，避免内涝积水。植草沟在老旧小区改造中实用性更强，可针对原有的排水沟渠来种植绿色植物，实现对地表径流雨水的收集、输送以及排放，同时还能够对雨水进行初级净化。比较常见的如干式植草沟和湿式植草沟，设计的重点分别在于提高径流总量和控制径流污染。在降雨时路面径流被有效的引入到生态植草沟，经过调蓄、净化作用，完成雨水的综合处理，更符合海绵城市的“渗、蓄、滞”的基本要求。

    对原有的电力线路、弱电以及照明设施进行改造更新，施工人员需要对所有线路进行整理，将多余无用的线路全部拆除，并更改低压电力线为电缆捆绑入户，弱电则改为穿管地埋入户，避免不同类型的线路混乱。以及还要就小区内公共照明系统进行改造施工，包括在楼道内适当的增加节能型照明灯具，改善居民出行不便的情况。

4.做好老旧小区改造宣传工作

老旧小区改造并不仅仅属于单一的工程建设，也是一种基层组织动员工作，需要做好老旧小区宣传工作，客观传递老旧小区改造的工作成效和当前政策，加强市民对于老旧小区改造工作开展重要性的了解，确保老旧小区改造结果更能深入民心。

5.建立后期养护模式

在前期做好小区停车管理、交通组织管理以及绿化管理之后，还需要进一步拓展老旧小区业主委员会的覆盖面积，针对老旧小区改造之后进行长效有序的管理，有效保障老旧小区更新与改造目标得以完成。

结束语：

    城市老旧小区现存问题比较多，对居民生活有着直接影响，为全面推动现代城市发展，必须要积极响应国家号召，加强老旧小区的改造和更新，完善各项基础设施，对原有管线系统进行改造施工，优化小区基础功能，最大程度上来解决以往因为规划不当或者施工不达标等因素遗留下来的历史问题，在提升居民生活幸福感的同时，实现城市的全面发展。

参考文献：

[1] 解大伟.基于策划引领的城市老旧小区更新改造设计探索——以上海联业大楼改造工程为例[J].房地产世界,2022(14):54-57.

[2] 霍玉婷,叶群,樊宇.微更新理念下城市开放式老旧小区改造策略研究[J].山西建筑,2022,48(12):29-33.

[3] 刘杨,王一丹.城市更新行动下老旧小区改造策略研究——以曲靖市老旧小区改造为例[J].建设科技,2022(09):58-61.

[4] 李芒原; 张鹏.基于绿色建造的城市老旧小区更新关键技术[C]//.中国土木工程学会总工程师工作委员会2021年度学术年会暨首届总工论坛会议论文集.,2021:96-99.

[5] 聂春扬,羌伊然.扬州老旧小区更新改造实践与探索[J].城市开发,2021(20):42-45.