房地产行业发展趋势研究

周伟  ,高朋  ,崔梦瑶

东营市自然资源和规划局垦利分局

    摘要：房地产行业的快速发展，一方面促进了社会经济的发展，推动我国经济迈向更加稳定的发展轨道，推动了城市化的进程；另一方面也提高了人民的生活水平，满足人民的物质需求，使房地产逐渐成为国民关注的支柱型产业。尽管我国房地产行业在近几十年中不断发展完善，但是仍然存在许多完善的地方。本文简析我国房地产行业发展的现状，对存在的问题和症结以及对我国房地产行业未来发展趋势进行探析，并提出促进房地产发展的有效策略。

关键词：房地产 行业发展 趋势

一、引言

如今，全球经济一体化格局已逐渐形成，我国经济发展的速度越来越快，房地产在这中间起到了不可代替的作用，一方面促进了社会经济的发展，推动我国经济迈向更加稳定的发展轨道，推动了城市化的进程；另一方面也提高了人民的生活水平，满足人民的物质需求，使房地产逐渐成为国民关注的支柱型产业。也正是因为人民生活水平不断提升，对住房的要求也越来越高，房地产经济进一步发展，但在发展壮大的同时也出现了一系列的问题，如果不能有效的解决存在的问题，那么可能会给房地产经济带来不良影响，严重时还可能阻碍我们国家经济前进的脚步。这就需要充分发挥国家的优势，考虑市场经济体制下的发展策略，以此使房地产行业实现更大的发展和突破。

二、我国房地产行业的发展现状及存在的问题

（一）房地产行业的发展现状

房地产是房产和地产的合称，是指主要以土地和地上建筑物为经营对象，进行开发、经营、服务为一体的综合性行业，属于第三产业，与其他相近行业相关，也关系到人们群众的切身利益，对拉动内需、促进国民经济增长发挥着十分重要的作用。

1．房地产促进了人们生活水平提高。如今，房地产作为一个很大的经济体量，在我国GDP中的占比较大，其自身的发展会带动其他行业的发展，也会提高人们的物质和生活水平，而行业的发展需要劳动力，这就提供了就业的机会，从而增加人们的收入，增强了群众的购买力，反过来又会带动生产。现阶段，能够购买一套房子是许多人一辈子的梦想，房地产的发展尽管不能直接解决大部分住房问题，但可以为大家提供了优质的房屋资源，改善居住环境，从一定程度上来说满足了人们的房屋需求，提升了生活质量，安居乐业。所以在总体上来说，房地产的发展呈现一个良性的态势，有利于我国社会经济的可持续发展和循环。

2．房地产发展迅速。由于我国幅员辽阔、人口基数大，经济发展速度不断加快、城市化建设进程不断推进，城市人口的数量大幅度增长，再加上外部诸多因素的影响，人们的购房需求越来越大。根据调查数据显示，房地产投资规模不断扩大，我国新建商品房总价值从2015年的8.7万亿一直发展到2018年的将近15万亿，商品房销售率也在稳步增长，从我国GDP经济的总量中房地产占有的比例来看，近几年增长减缓，但在GDP中占有的比例基本超7%，部分年份甚至达到12%，成为我国GDP增长的强劲动力。从上述数据能看出，我国房地产行业发展迅速，发展前景十分光明，其整体呈现上升的发展趋势。

3．房地产市场结构呈现显著地垄断性。房地产行业具有很大的垄断因素，市场结构类型可以分为以下几种：垄断竞争型、完全竞争型、完全垄断型、寡头垄断型。从房地产行业来说，首先，虽然我国房地产开发商较多，但是其中比较有实力的大开发商却是少数。这些企业已经在市场中占据有力的地位，因为他们良好的信誉、企业规模在房地产行业中有一种绝对的优势。其次，房地产市场信息不透明，信息垄断，出于自身利益的考虑，有时甚至会出现相互矛盾的信息。最后，国家规定，经营性土地的出让必须经过“招拍挂”的方式，与资金雄厚的大开发商相比，中小开发商不容易获得土地，增加了他们的生存难度。通过对比寡头垄断型市场的特征，以及我国房地产行业的产品异质、资金密集、周期长的特点，可以看出我国房地产行业市场结构是显著地垄断性，也是市场选择的结果，与寡头垄断市场相似。

（二）房地产行业发展存在的问题

1.房地产的增长速度过快、内部发展不均衡。从一方面来说，从近几年来看，房地产行业的发展呈现良好繁荣的态势，甚至超过了西方发达国家的发展水平，使房地产得到快速发展，但是房地产的发展应该和我国国民经济的增长相契合，因此在较长时间的发展进程当中，问题就会慢慢浮现，房地产行业带来的巨大的利润会得到资本家的注意，当有了大量的资本投入，也就营造出一种表面繁荣的发展景象。这会使房地产经济出现问题，会导致市场平衡的打破，更会对我国国民经济繁荣稳定发展带来不良影响，因此在房地产未来的发展进程中，减缓房地产的过快增长是十分有必要的。从另一方面来说，房地产的快速发展带来的比较突出的问题就是市场发展不均衡的问题，在一部分一线城市，泡沫化现象出现，也就是我们说的“泡沫经济”，具体的表现形式为商品房的数量要高于保障性住房的数量，高端住宅供给大于需求，而保障性住房数目较少，人们的购买压力就会过大，从而降低民众对于房地产产业的认可度。

2.房地产不稳定的刚性需求。房产支出是一个家庭当中最主要的支出。尤其是随着经济的发展和房地产的发展，房价越涨越高，不少人将房地产当做一种投资，对其最直接的描述就是“炒房”，出现的这些炒房群体被大家称作为“炒房团”。正是因为缺少政府对行业的监管力度，这就没有在广大人民群众中形成稳定的刚性需求，表面的泡沫还是存在的。为了防止房价的过快增长，政府也制定出台了文件政策，增强政府的宏观调控，其中包括限购措施，例如廉租房、保障房、安置房、限购、限价等方式，更好的保障人民的住房需求，但成效较低，在我国部分一线和二线城市仍然买不起房，三、四线城市空房较多，所以导致房房地产不稳定的需求。

3.房地产金融体系发展不健全。房地产行业能够稳定发展的重要保障是金融体系，但是随着银行信贷、税收等配套政策的相继出台，房地产相关贷款占比大幅增加，银行住户部门杠杆率增长较快，房地产过度金融化，没有形成完整的房地产金融体系。房地产行业需要很多的资金来作为依托，当前在房地产当中，大多数的资金都是通过银行贷款等融资方式来获取的，但是金融市场本身的稳定性比较差，因此这就给房地产经济的发展产生了直接的不利影响。

三、我国房地产行业未来的发展趋势

（一）房地产行业愈加成熟

通过最近几年的自我调控和政府宏观调控之后，房地产行业逐渐摸索形成了一种自我调整、自我变革和自我修复的内在增长机制，使房地产行业逐渐趋于成熟。

1.多元化发展。目前形势下，大部分企业为了减少由单一类型房地产项目带来的风险，由专业化不断的向多元化发展，从另一方面来说也是为了迎合人们日益增多的需求，不断适应社会的发展，比如将来要面对的人口老龄化的问题等。在不久的将来，房地产会多元化发展，与休闲、娱乐、旅游、养老等各个不同的产业相结合，单一型转向复合型地产。也有很大的可能，随着中国城市化、现代化的推进，转向不同区域上或者不同产业链等多元化方向，实现跨行业经营，寻找新的利润增长点和生存依托。除此之外，房地产金融这个产业链发展也会成为房地产在之后发展的一个重要走向。

2.对低收入群体友好。虽然我国城市化进程不断加快，城镇化水平已经由改革开放时期的17%上升到47%，为了得到更好的生活条件来到城市，但是我国低收入群体仍占大多数。未来房地产行业将逐渐偏向于低收入人群、房地产行业投资者也会将目标投向中低收入的基层人群。在房地产行业这一发展趋势，我国人民的整体生活水平和生活质量将得到进一步提升，房地产行业将迈向一条更加追求环境可持续的发展道路，房地产行业对维持国民经济健康稳定发展的作用将越来越大，国民经济也会在房地产经济的推动下逐渐进入常态化发展新局面。

3.房价逐渐趋于平稳。目前我国房地产行业已经到达了一定的程度，甚至一些一线城市已经出现增速的拐点，随着国家对房地产政策的不断调控和完善，以及市场经验的不断积累，市场已经淘汰了很大一部分不良资本以及大规模的炒房团，市场逐渐成熟。虽然我国房价整体呈上涨态势，但大多数家庭的收入不能适应房产价格的上涨速度，严重影响人们的生活水平，随着各项调控政策的不断出台，市场发展日益成熟，我国未来的房地产发展会逐渐趋向于稳健发展。

（二）出现租赁和购置并举新格局

党的“十九大”报告提出“租购并举”，长时间发展以来，“租”始终是我国住房方面的问题。与西方发达国家相比较，发达国家认为租房也是一种正常的合理选择，对大部分中国人而言，租房是没有办法的办法。“租购并举”，“并”是方向，“举”是根基。为了让住房问题更好的缓解，让租房进入人们的心中，就需要切实解决租房市场秩序和租客权利保护等问题。比如，尽快制定出台有关租房的文件政策和具体细节操作，让租客与房东免去不必要的麻烦，流程更加规范，多一份安心和保障；再比如，完善土地、税收等相关方面的配套文件政策，市租房形成一定的规模，不断满足人们的需求；最后，推进“租购同权”，租房者也能和房主享受到同等的基本公共服务。只有租购并举，才能支撑起一个健康完整的房地产行业市场，实现人人有房的美好梦想。

四、促进房地产行业发展策略

（一）强调政府的宏观调控力度

从2004年起，政府就逐渐增强对房地产的宏观调控力度，以政府为主要负责人，相继推出了许多政策文件，通过法律、经济等手段，深入分析宏观调控的效果和原理，建立起更加细化、科学化的宏观调控体系，对整个房地产行业进行宏观调节和控制，制定合理科学的决策，以确保房地产行业的健康绿色可持续的发展。

1.合理使用土地政策。由于我国实行土地公有制，土地由国家统一进行出让和划拨，特别是在经济高涨时期，土地政策加上货币，能够对稳定房地产市场和稳定经济产生深远的影响。通过对土地供应量和土地价格的调整会直接作用到房地产市场的价格走势和繁荣程度，目前，政府运用土地政策进行宏观调控，主要是通过国家所有的城市土地、土地用途管制、农用地转用限制、建设用地统一出让和划拨等制度，使政府用好这只宏观调控的手。还可以通过调节土地供应总量、划分土地用途来调节市场不同时期的需求，对投资和消费的方向和强度起到指引作用，以此实现宏观调控的目的。

2.明确住房不炒，完善住房保障体系。我们的国家领导人明确指出：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。”建立房地产调控长效机制，增加人民群众生活的幸福感和满足感。坚持以人民为中心，建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系，更好满足人民日益增长的美好居住需求。

3.改进不动产登记制度。传统的房地产登记制度在管理上较为混乱，与现在经济社会的发展进程不相符，不动产登记制度是对房屋等不动产的一种保护，可确保不动产交易的合法和规范。为了不动产登记制度的完善以及人们产权问题得到保障，要创建信息共享平台，不断加强不动产登记制度的完整性。

（1）引入不动产单元。可以加深人们对于土地的理解，明白土地和房产有着同样重要的地位，是非常重要的资产。自从实行不动产登记管理，登记制度被重新排列组合，化繁为简，不仅提高了登记效率，更优化了工作流程，提高资源利用率，确保不动产数据的统一性和准确性，便于后期的管理和查询。在原来的登记制度下，由于不同管理部门有着不同的登记和管理方法，各种办公软件更是不同。所以，传统的登记制度会给权利人带来问题和麻烦。因为权属界限划分不明确，界定标准也不同，各种各样的问题就会产生，不利于房地产行业的发展和人们的利益保护。

（2）健全登记系统。大多数国家采用的不动产登记体系都是以土地登记为核心，这说明这种体系正是顺应当前自然规律的需求，各个地方开始设立不动产登记中心，各个不动产登记中心直接密切配合，完成各自的工作交接，确保登记产权的电子档案和纸质档案没有遗漏和丢失，这样便能使不动产登记信息不会出现重复或者错误的情况，同时，加强归并工作，以主管部门的相关数据为基础，对不同的坐标、比例尺和其他信息进行统一，做到权属清晰。

（3）资源共享、分工明确。让相关负责的部门明确各自的分工，提高各自的工作效率，构建出资源共享、合理高效的系统。而对于事物发展的客观规律，属性明确，土地权属清晰，在弄清楚土地权利人和其他信息的基础上，完成不动产登记发证。

4.加快税收体制改革。对于房地产税收，主要是利用税收手段防止炒房团的产生，明确房子是用来住的属性。确保居住性住宅供应、限制住宅面积过大，制止投机性需求、控制投资性需求、防范金融风险、鼓励普通商业住房和保障性住房建设、理性消费，主要消灭我国目前存在的资金投入大、房价过快增长、供过于求、管理混乱的状况。按照法律法规的要求，制定房地产方面税收条例。

（二）完善房地产金融体系

房地产行业具备高风险高收益的特性，房地产金融对促进我国经济的发展起到了非常重要的作用，影响后续的发展走向。

1.构建多元化的房地产融资渠道，丰富融资方式。在房地产金融市场的发展中，想要房地产行业长足稳定的发展，就需要建立一个科学、合理、多元化的金融融资体系，不能因为某一环节而造成资金链紧张的问题。首先，结合房地产行业的实际发展情况成立房地产基金，因为它流动性比较大、涵盖面广泛，在一定程度上改善我国房地产金融的发展态势。其次，适当的调低房地产企业发行债券和股票的准入条件，减少对商业贷款的依赖程度。

2.对房地产金融产品进行创新。在创新方面，房地产金融创新的关注点是丰富创新产品类型。首先，购房贷款的方式，可以实行按揭贷款证券化或者延长贷款期限，可以从多渠道贷款，方便人们，更会降低银行的风险。与此同时，可以盘活银行的流动资金，提升资金规划的合理性，使房地产行业有一个不错的发展。其次，将现代化的金融工具和新颖的经融服务模式等科学应用起来，利用衍生产品，在一定程度上拓展了服务范围，加强房地产金融产品的规避风险能力。积极对房地产金融进行创新，促进资源优化配置，多渠道创新。

3.防范化解可能出现的金融风险。可以加大房地产行业与其他大行业的合作，房地产企业必须时刻做好风险防范的意识并做好相应的风险防范工作，主要有以下几点工作：首先将房地产金融投资信托基金分化；其次完善房地产金融保险和担保制度；最后构建房地产金融创新风险评估和预报系统，用资产评级公司来对房地产金融进行科学评级，落实统一监管，构建保险预警、抵押担保预警和大数据分析预警等。

参考文献

1.丁莉，“我国房地产经济的发展现状与趋势”，《中国房地产》，2021年第11期。

2.迎春，“我国房地产经济发展现状分析”，《居舍》，2019年第23期。

3.卞容琛，“我国房地产经济发展现状分析”，《商讯》，2020年第30期。

4.于明，“我国房地产经济发展现状分析”，《绿色环保建材》，2020年第02期。

5.宋泽敏，“我国房地产经济发展现状及发展趋势分析”，《现代商业》，2019年第25期。

6.苗成森，“我国房地产经济发展现状与发展趋势探析”，《经济管理文摘》，2021年第10期。

7.宋泽敏，“我国房地产经济发展现状及发展趋势分析”，《现代商业》，2019年第25期。

1