城市土地资本运营精细化探讨——以重钢片区“五位一体”实施方案为例

余焱

重庆渝富产城运营建设发展有限公司 重庆市 400000

一、引言

从城市国有土地有偿使用的政策执行以来，城市土地出让所得便成为了地方政府用于城市发展和建设重要的经费来源，城市的拓展、城市新区的建设与开发，也就是预支城市未来土地收益的过程。然而，与决策者的重视所不匹配的是对城市土地的粗放式运营，这种情况在城市新区开发中体现得尤为明显：往往存在“地价拍脑袋、决策看关系”“优质土地一抢而空，劣质土地无人问津”“配套建设相互推诿”等现象。如何更为精细化地利用城市土地，以确保公共利益的最大化，正逐渐成为政府部门、科研单位和规划学者所共同关注的对象。城市土地运营的课题也应运而生。笔者有幸承担了该重钢片区土地运营策划项目。现以该项目为例，阐述在土地运营中的精细化尝试和探索。

二、重钢片区“五个一体”土地资本运营实施方案

2.1整体规划

1、整体方案策划：片区发展愿景的思考

城市新区开发：优美的环境、完善高品质的教育医疗配套、便捷的交通、品质居住小区是新区开发成功的经验总结。工业遗存再利用：转型再利用方向为第三产业，特别是商业饮食业、旅游业、文化方向。码头再利用：转型再利用方向为第三产业，旅游业、商业餐饮业和休闲娱乐业。

2、片区发展愿景

①片区发展目标

②片区产业发展。以文化娱乐、旅游业为磁心，吸引游客；以优美环境，丰富的生活便利吸引本地顾客，布置居住和工作。

③片区产业定位。四大主导产业功能，四大主导产业功能，形成区域发展新引擎

四大主导产业指旅游休闲娱乐产业、工业文化博览产业、创意研发产业和商业商务服务产业4类产业。

3. 整体方案规划

采用TOD开发模式，轨道和公交铁路站点周围地块用地开发强度提升并配合土地混合使用，增加宜人的步行环境设计，营造出人性化的就业居住空间；滨江居住组团、商住街区强度降低；山体周边居住强度增加。

4. 总体开发时序

根据片区自身及周边特点，规划分七个阶段进行建设。

（1）工博文化娱乐组团。充分利用工博资源，先期建设工博区域，互为带动聚集人气。

（2）健康生活创意组团。工博区域成型后，应建立工博区域与马桑溪古镇的联系，形成旅游休闲的聚集效应及建立内环快速进入大渡口区的景观形象，同时葛老溪区域周边的建桥工业园将能为区域的开发提供支撑。

（3）大坪山品质居住组团。周边土地成熟度较高，宜作为三期开发区域

（4）混合居住组团。混合街区区域建设完成后，应继续往北侧发展，建设滨江居住区域，进一步完善滨江形象。

（5）滨江文创商住混合组团。此时南北大道、四横线分流道已形成，随着轻轨2号线支线接入，结合轨道综合体区域能满足大量人口支撑，开发较高密度住商区域，将集聚人口及完善滨江形象。

（6）滨江品质居住组团。此时，滨江形象塑造基本完成，此区域外界干扰较小，品质高，将成为片区居住的点睛之笔。

（7）鱼鳅浩品质居住组团大坪山区域由于地形复杂，交通不便，故在最后阶段建设。

2.2整体整治

根据整体规划和策划定位，以土地出让为中心，高效系统的开展整治工作，前期设计报建引入前期总包模式；引入EPC模式、平行发包模式+多条道路打包模式，引入全过程监理和跟踪审计加强项目成本控制。整体规划策划重新定位，增加了重钢片区的整治成本，如综合管廊、改线铁路、道路景观等，虽整治成本增加，但提升了片区土地价值。

2.3整体打造

整体打造在规划策划指引下，对景观、文化、旅游等项目进行功能分区、业态优化，为片区营造宜居宜商的品质环境，提升区域市场竞争力；为实现土地资本运营经济、社会、环境目标打下了坚实的基础；为整体经营创造条件，创新土地开发可持续发展模式。

2.4整体出让

（1）找定位，造好梦

找准定位一是需要有上位支撑，需要明确政府在该区域的城市总体规划。

（2）提卖点，筑好梦

造好梦之后，我们需要有项目来对前期的定位形成支撑，否则梦就无法落地。因此我们需要打造一批符合整体定位的优质项目形成卖点来筑好梦。

（3）强推广，圆好梦

提炼出好的卖点还需要强化市场推广。市场推广的对象包括是房地产开发企业和置业者。

（4）营销方式和媒体

通常可采取全员营销、电商营销、品类营销、品牌营销、自媒体营销、精准营销、体验营销等营销方式，合理运用纸媒、电视电讯、户外媒体、自媒体、网络媒体等媒体对项目进行市场推广。

2.5整体经营

以提升片区土地价值为主要目标，充分发挥、发掘“整体规划”、“整体打造”中的公共服务设施项目、优质商业项目及闲置土地等的经营，在带动片区土地价值不断提升的基础上，尽量创造经营收入。

三、土地运营精细化的主要成果

本实施方案全面分析了重钢片区土地资本运营历史背景、基础条件、区域发展及优劣势，明确了土地资本运营的目标及具体的打法和路径，拟定了土地资本运营整体规划、整体整治、整体打造、整体出让、整体经营的具体实施方案、时序安排、投资估算及风险分析。形成如下主要成果：

主要目标	分解目标	具体任务	备注
优化片区规划策划	片区定位	全面造势重庆“南部湾”概念，与周边区域错位发展，规避同质化竞争，高品质打造文旅、文创新地标，辐射带动区域发展。	“南部湾”，区域协同，重庆南部城市升级开发热潮等概念系首次提出。
	区域联动	联动九龙半岛、钓鱼嘴、跳蹬等片区开发，发挥重钢片区上下联接纽带作用，造势重庆南部城市升级开发热潮。
	“一路四廊双轨道”提升交通要素	一路：依托南北干道的纵向对外连接主通道。	片区地势西高东低，前江后山，与其他区域自然隔离，进出通道紧缺。
		四廊：通山（崖山）联水（滨江）横向对外连接通道。
		双轨道：轻轨2号线支线、城市铁路。
	优化组团式功能布局	按组团式重新优化规划方案，片区划分7大组团。包括：中心商业组团、文化旅游组团、健康生活创意组团、混合居住组团、三个品质居住组团。	原规划商业分散，土地利用集中度不高，功能划分、组团定位不清晰。
	文创核	以文化、旅游、工业、钢材、美院等要素为依托，打造文创研发中心。
全线打造“山水一线”品质湾区	浅水商业湾	以文旅产业导入人流，立足片区人群和旅游人群打造中心商业。协同TOD城市综合体，滨江商业，码头商业，赋能中心商业组团“浅水商业湾”品质商住区。	原规划中片区品质定位。
	临水创业湾	以文创产业、古镇、工博为依托，赋能健康生活创意组团“临水创业湾”健康生活区。
	滨江亲水湾	通过滨江公园全线打造，赋能“滨江亲水湾”品质居住区。
	伴山回水湾	通过崖线公园全线打造，赋能“伴山回水湾”品质居住区。
	城市观水湾	通过城市眺望公园打造，赋能“城市观水湾”品质居住区。
	土污治理	总面积4400亩
	综合管网	管廊6.7公里，管网120公里
	征地拆迁	总面积约为5万平方米

四、结语

通过该新区土地运营项目实践，笔者认为土地运营精细化主要着重于以下几个方面。

案例中，新区高起点、高标准的定位，直接决定了该区基础设施的高标准配备。同时，

以后期发展质量为考量，提出硬环境建设先行以及畅通人流、物流、信息流等通道的策略；

不实行充足的土地供应，不先开发最好的地块，以保证后期投放地块的升值空间等。

最后，结合经济目标和社会目标，再次对比选后的方案进行调整和修正。这些细节，都是宏观目标的精细化解读及具体策略的精细化落实，是土地运营的首要工作。

城市新区开发是一个复杂的系统工程，在对城市土地运营进行策划的过程中，应及时总

结经验教训，不断调整思路。本文仅对城市土地运营精细化进行了初步阐述，在此仅作抛砖

引玉，希望能引发各位同仁的进一步探讨。