浅析高层住宅建设开发综合提效

饶骋毅,俞文龙

绿城房地产集团有限公司产品管理中心 浙江 杭州

【摘要】在市场竞争日趋激烈的形势下，保证品质的前提下缩短开发周期成为摆在各开发企业工程管理部门的一道课题。本文通过对开发项目的全过程进行研究和总结，提出在开发全过程充分利用组织措施和技术措施，通过穿插流水作业使各工种间最大限度的搭接，尽早形成各专业工种工作面，以增加专业工种有效工作时间，从而在缩短总工期的同时有效保证各专业施工工作时间，保证工程品质同时并尽量降低成本投入，提高经营效益。

【关键词】综合提效；流水作业；工程策划；属地化；工作面

引言

众所周知，房产行业是资金密集型企业，房产企业对资金的周转率极为重视，部分企业为了追求资金周转率，片面的强调压缩开发周期，在主体结构阶段甚至三、四天一层，牺牲结构强度达到提速的目的，造成了非常大多的品质问题，甚至引发安全事故。如何在保证工程品质的前提下，合理的缩短开发周期成为摆在各开发企业工程管理部门的一道课题。房产开发是一个周期相对较长的行业，全过程工序较多，工序之间存在流水施工，各工序周期有其科学规律，在房地产地产开发的全过程，运用组织手段、技术手段合理安排流水工序，挤压冗长时间；通过新技术、新工艺提高工作效率；有效组织工序穿插作业保证工序合理施工周期，也确实存在保证工程品质的情况缩短部分开发周期的可能性。本文主要总结提炼我司在开放全过程运用组织手段和技术手段进行综合提效的控制要点，为实现又好又快进行住宅项目开发提供了一种解决思路。

竖向提效的节点控制及建议措施

1、地基基础工程

（1）土石方工程的进度控制：桩基工程最后一根桩完成后60天完成土方开挖。

（2）优先施工检测桩，桩基开工15天内桩基检测进场，保障桩基与检测同步完工（即最后一根检测桩检测完成时间不晚于桩基完工时间）；

（3）采取常用的边坡支护形式和工程桩基础形式的项目，基础工程（含土方开挖）整体工期控制在4个月以内完成；

（4）桩基选型时宜选用预应力管桩，其中抗拔桩可选用“竹节桩”以减少桩长。

（5）桩基支护工程应在第一根工程桩施打后60天完成所有桩基工程施工（补桩除外）。

2、地下室主体结构

（1）首开楼栋应设置于项目地块中间部位，以减少支护难度，达成抢开抢售需求；

（2）地下室底板防水宜采用自粘反粘工艺，以取消防水保护层施工周期；

（3）后浇带应设置在主楼外第一跨轴线的2/3跨处。

2.1节点控制建议

a.地下室到正负零结构以常见的地下2层为例，整体工期应控制在2个月以内。地下室每增加1层，整体工期增加15天；

b.收缩后浇带、温度后浇带、沉降后浇带封闭、施工后浇带，设计有要求时以设计要求为准，设计未做要求时，收缩后浇带、温度后浇带、施工后浇带需于结构后60天封闭，沉降后浇带应于主体结顶且沉降稳定后封闭；

c.地下室顶板防水应顶板浇筑完成30天内完成防水及防水保护层施工；

d.项目内最慢一栋楼结顶后90天需完成地下室顶板土方回填。

3、正负零及以上主体工程

（1）施工电梯口不得采用落地脚手架；施工电梯与附着式提升架应互不干扰，并确保施工电梯进入N-3层；

（2）模板配置套数需满足综合提效需求；外架首选全钢附着式提升架；在采用悬挑架时宜选择花篮式悬挑架；

（3）预留洞口设置挡水翻边，楼层设置有组织临时排水，外架按N-3层设临时披水板；楼梯间应于每流水段进行截水并有组织排放；

3.1节点控制建议

a.施工电梯最迟在5层结构时安装；

b.单体顶层砌体（含二次结构）工程在结顶后30天内完成砌筑；

c.单体结顶60天内完成屋面防水、保温、刚性保护层等；屋面防水体系（南方地区）采用倒置式；单体结顶75天内附着式提升架（最高一挑外架）、塔吊同步拆除；

d.裙楼/首层每层控制在12天以内，标准层每层控制在6天以内，顶层控制在12天以内（坡屋顶另加10天）。

4、砌体工程

（1）二次结构工程穿插（构造柱、过梁优先同步主体结构一次浇筑，飘窗板等可预制装配）；

（2）二次结构工程要先外墙后内墙、先机房（含电梯井道）后大面顺序施工，及时为外窗安装、电梯安装、水电安装提供工作面。外窗、电梯、机房设备应提前招标、采购，并在厂家加工生产好，在现场具备条件后确保安装工程立即插入；

（3）二次结构及水电管线安装要保障进度，逐层向内装单位移交工作面，保障内装施工及时插入。

4.1节点控制建议

a.主体二步挑架开始搭设或8层以上地下室砌体开始，单体结构结顶1个月内完成，地下室封闭后15天全部完成；

b.施工电梯安装完成后立即插入二次结构施工，整体二次结构要控制在主体结构封顶之后40天内完成。

5、建筑装饰装修工程

5.1外装饰

（1）优先采用附着式提升架内同步外装饰流水施工。

（2）外窗、栏杆/栏板与附着式提升架同步施工，在N-4层提升前完成窗框和固玻、栏板玻璃、栏杆扶手安装，并做好成品保护工作；

（3）门窗工程副框或窗框同步外墙抹灰，采取净洞口安装工艺。

5.2节点控制建议

a 单体结顶后涂料外饰面150天完成（含下2层为幕墙的单体）；

b 单体结顶后全幕墙外饰面210天内工程完成。

5.3内装饰

（1）内装饰应紧跟主体施工进度流水作业，宜在结构至5层时介入施工，10层时全面施工，依次流水作业。

（2）室内装饰宜按以下工序安排流水：

验收交接——放线——墙地面给排水施工——防水——地暖——墙面冲筋、抹灰——吊顶——面砖——木作——涂料——墙纸——地板

（3）室内地暖填充层宜采用泵送。

5.4节点控制建议

a.高层8~10层分段中验，提前移交；

b.宜以7天为一个流水节拍，单体精装修应在大面移交后施工240天内工程完成，具体以精装条线要求为准。

水平穿插节点控制及建议措施

1、地下室穿插

地下室穿插主要是指在地下结构验收完成后应及早完成设备机房土建结构、顶板饰面、地坪等工作，为后续的机电工程施工前置创造条件。

节点控制建议

a 地下室第一块顶板完成90天内开始地下室砌体及顶棚关键区域 (风管、桥架、管道)腻子施工；顶板腻子完成后开始综合管线安装，交付前150天完成管线及设备安装；

b 设备房内墙、地坪、顶棚等土建施工应在主体结顶后30天内完成（配电房基础在主体结顶后90天内完成）；

c 后浇带封闭完成后30天内开始地坪施工，最迟不得晚于交付前120天；

d 地下室设施设备机电安装应在交付前60天完成。

2、市政景观

2.1市政配套

2.1.1单体周围2m范围内市政管线宜在回土前施工完成，无法提前施工的电力、燃气、通信等管线采用在道路混凝土基层下预埋过路套管的方法施工；

2.1.1生化池/化粪池结构宜与地下室结构同步施工；

2.1.3强电、热力等主干管线宜采取地下室桥架走线/管方式施工。

2.2园林景观

2.2.1园林景观涉及桩基、边坡、挡墙、围墙基础等大型结构施工的，宜同步主体工程设计、施工；

2.2.2景观示范区宜设置于项目地块端部，不宜设置于项目中间部位，避免材料周转困难；

2.2.3项目所需大乔宜尽早选型，提前栽植。

工程验收及交付

各单项验收应根据工程进度条件尽早进行。对于竣备、质检、消防、电力关键的验验收节点应根据交付节点倒排验收机电计划，竣备节点宜至少在交付前30天完成，质检、消防验收宜至少交付前45天完成，电力验收宜至少交付前60天完成。为促进顺利交付，宜在交付前进行项目内部一房五验工作（施工房，监理、甲方、物业，第三方）和业主预验房工作。

8结束语

以上措施已在我司的多个项目上全部或部分使用，均取得较好使用效果，项目均按传统工期较大幅度的提前，工程也保质按期的交付给业主，工程成本较传统的施工组织有所节约，取得一定的经济效益和社会效益。

【参考文献】

[1]王梦斌. 浅谈住宅建筑工程项目前期报建管理的相关措施与研究[J]. 居舍,2019(20):147.

[2]陈磊. 项目前期报建工作的实践与探讨[J]. 城市建设理论研究(电子版),2019(07):69-70+28