城市拆迁利益主体博弈分析

丁正骥,韩冰

济南轨道交通集团建设投资有限公司 山东省济南市 250000

摘要：城市房屋拆迁中, 经常性的非法强制拆迁、日趋严重的拆迁纠纷甚至群体性社会冲突, 是近年来中国令人瞩目的社会问题之一。城市拆迁纠纷及其严重情形下的社会暴力冲突问题, 内在本质是地方政府、拆迁人、被拆迁人等直接利益主体的利益博弈冲突, 而根源在于城市房屋拆迁相关制度不健全和公正被漠视。由城市拆迁的现状着手概括指出城市拆迁的主要问题，并从博弈论角度分析多方利益冲突，从法律方向定位各职能各政策的依存关系。对城市拆迁的主要问题提出对策，认为应完善相关的法律法规。

关键词：拆迁；法律规制；博弈  

随着我国经济建设的迅速发展，人口日益向城镇集中，城市进入一个高速发展、结构调整与空间扩张时期，城市的土地利用、空间结构、经济结构与社会结构呈现出巨大的变化。城市开发过程中也经历了城市结构调整，功能重组与城市空间扩张的过程，这些都涉及城市的土地开发与重新开发，需要进行土地征用、居民拆迁、土地开发。城市房屋拆迁的公正性, 也就是不会因城市拆迁而产生大的社会矛盾冲突问题, 只能通过公正的制度安排来实现。

一、城市拆迁主体的利益分析

城市拆迁中一般存分别是被拆迁人、开发商和城区政府。相对应的三方面的利益就是被拆迁人利益、开发商利益和政府利益。被拆迁人。被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人。被拆迁人可以是对房屋享有所有权的人，即所有人; 也可以是对房屋享有合法使用权的人，即使用人; 还可以是对房屋享有共有权的人，即共有权人。依据被拆迁人的被拆除的房屋及其附属物所享有的权利性质的不同，可以将被拆迁人分为被拆除房屋及其附属物的所有权人和使用权人及代管人。被拆迁人在社会是弱势群体，因此属于社会利益。被拆迁人在房屋拆迁中获得的利益可分为两种，一种是土地使用权的补偿。但是在实际执行中，开发商对被拆迁户的补偿缺省和在计划开发成本时的高估，就形成信息不对称的情况，出现高估低赔，被无偿获取。二是房屋附属物质的经济补偿。根据国《国有土地房屋征收与补偿条例》( 以下简称《条例》) 的有关规定，对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。

对于开发商而言，把房价抬高到市场可以接受的最高值及把成本降低至合理范围的最低值是增加盈利的有效方法，那么对被拆迁人的补偿无疑是降低的最低值。按照《条例》规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值应由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。在土地出让价格公开的情况下，开发商的项目成本是可测算的。由于利润水平下降，房地产商的生存越来越需要依靠规模效应。与此同时，在自住时代，购房者对于房产的要求已经不再仅仅局限于此前的地段和价格，购房者对楼盘和开发商品牌要求变得越来越高。对于开发商而言，房地产行业的利润是相当可观的。

政府利益是指政府在管理国家、履行政府职能、行使公共权力的过程中为了满足利益主体之间进行分配时需要的各种资源和条件的总和。城市拆迁中的政府利益主要包括从开发商处获得高额的土地使用权出让金及税收、政绩、其他从城市改造中获得的潜在利益。政绩的考核主要是GDP 增长率，而房地产是其重要组成部分。拆迁可以为开发商提供投资机会，同时就是变相增加GDP，因此各地政府热衷于推动地产业发展，大多数城市建设项目都是以商业房地产开发的形式出现的。政府的土地出让收益和开发商的给付报价( 包括土地出让金和补偿费用) 之间建立起了直接联系。

二、城市拆迁的博弈分析

1、城市拆迁的博弈模型。在城市房屋拆迁过程中的博弈参与方通常为政府、开发商、被拆迁人。假设前提。假设开发商、政府和被拆迁人都是完全理性的主体，以自身利益最大化为目标。假设政府、开发商和被拆迁人三者之间都彼此了解各方的战略空间和收益，即对其余各方都具有完全信息，但是每个参与人不知道对方采取的措施。博弈策略。政府和开发商的行动策略是一致的，行动策略是协商拆迁和申请强制拆迁; 被拆迁人的行动策略是同意、拖后同意和不同意。

2、现有拆迁制度的策略博弈。在现有的拆迁制度下，被拆迁人有三种选择，同意、拖后同意和不同意。如果选择同意并且按时搬迁，可以获得政府定价标准的拆迁补偿C，还可以得到拆迁奖励R，那么总收益就是C+ R; 如果选择拖后同意，迫使增加价码，被拆迁人会得到额外的小利，那么其拆迁补偿就是C + C'，同时面临停电、停水、停气等各个方面的压力; 如果选择不同意并且采取法律途径来争取利益的，在现有制度下，会带来额外的成本E，其收益为C－E。政府方面，当拆迁人选择同意或者拖后同意时，政府获得了土地收益L; 如果选择不同意，通过法律途径产生了行政成本A，则政府收益为L－A。开发商方面，当拆迁人选择同意时，拆迁补偿按照不低于市场的价格支付，其收益为0; 当拆迁人选择拖后同意时，会延长项目时间，增加成本，假设延后成本为P1，其收益为－ P1; 如果选择不同意，收益为－ P2( P2 ＞ P1)，可以看出，被拆迁人选择同意是最佳选择，拖后同意会失去奖励，并且还会承担一定的风险。在双方无法协商的情况下，被拆迁人使用拖延的方法逼迫拆迁人就范，拆迁人给予其适当的拆迁奖励可以实现最大效率。

3、不同主体的利益博弈

( 1) 开发商与被拆迁人。在城市拆迁中，开发商与被拆迁人都希望自己的利益最大化，同时，也知道要达到利益最大化需要双方的合作，A1 是被拆迁人的最大利益，A2 是开发商的最大利益，B1 是被拆迁人不同意的最大收益，B2 是开发商不同意的最大利益( B1 ＞ A1，B2 ＞ A2)，可以看出，双方都同意时，达到最大利益( A1，A2) ，当有一方不同意时，不同意的一方收益超过原有的最大收益，但是这个最大的收益往往是达不到的，因为在理想的状态下忽略了政府的干涉，所以最后的结果往往也是相互同意，由于信息的不对称，A1 远小于A2。政府的许可授权使开发商实施拆迁志在必得，并且即使开发商选择不妥协策略，也往往由于政府公权的干预，最终达到实施拆迁的目的。

( 2) 开发商与政府。此二者的矛盾主要集中在土地收益分配上。对于政府而言一般有两种方法，一是先供地后拆迁，二是先协商拆迁后供地，政府此时就要介入商业拆迁活动，形象受到损害，需要投入大量的行政成本，对于开发商而言，得到土地使用权就可以马上投入项目，机会成本相当大，并且由政府主导拆迁，交易成本相对较小。如果不同意，则不发生利益。

( 3) 被拆迁人与政府。此二者的矛盾主要集中在被拆迁人的收益上政府也有两个选择，一是公平的拆迁制度，二是不公平的拆迁制度。可以看出，只有双方都退一步，才能实现最大化的经济效益，减少双方的精力及物力和劳力投入，维持社会的和谐。如果双方都僵持，不仅损害的是自身利益需求，还会伤害到社会大众，激起强烈的社会矛盾，从而不利于社会经济的发展。

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