国有银行提供金融支持城市保障性住房建设

高佳楠

中国建设银行哈尔滨南岗支行 150001

摘要：住房问题是关乎民生的重要问题，因此得到了世界各国的广泛重视。目前我国正处于城市化加速发展时期，劳动力快速流动迹象明显，居民家庭住房的刚性需求与支付能力的不足共同孕育了现阶段我国社会普遍关注的住房问题。通过发展和完善我国保障性住房金融支持体系是有效缓解我国住房保障问题，增加保障性住房供给和消费的有效途径。

关键词：保障性住房，住房金融，金融支持体系

随着我国住房制度改革的深入及城市化进程的加快，我国中低收入居民在城镇人口中的占比越来越大，住房问题愈加突出。相比之下，我们对保障性住房相关理论的研究开始的较晚，在研究范围和深度上都有待继续幵拓。保障性住房金融支持体系的研究不仅是对保障性住房制度理论研究的深入发展，也是对住房金融理论的完善和补充，对推动我国保障性住房金融政策的有效制定、住房制度的有效变革、住房市场的有效运行有着指导意义。通过分析我国保障性住房金融支持体系的现状，评估其在我国保障性住房建设、流通、消费等环节的实践中发挥作用的情况，并借鉴外国先进模式提出改善建议，对支持我国保障性住房建设，提高住房有效供给，改善民生有着现实意义和实用价值。

一、银行业对促进经济发展的作用和重点。

我国的金融体系以银行为主导，银行业在经济发展方式转变中发挥着重要作用。银行业应进一步贯彻落实党中央国务院的战略部署，不断提高服务能力和服务水平，主动促进和推动经济转型。第一，大力发展消费金融，着力促进内需。银行业机构要积极拓展消费金融供给渠道，开发多样化的消费金融产品，支持居民多样化消费融资需求的满足。继续落实房地产差别化信贷政策，加大对保障性住房、安居工程建设的信贷支持，合理满足中小户型、中低价位房地产开发贷款，有效抑制房地产投机融资需求，推动个人住房消费健康发展。第二，优化信贷结构，着力促进经济结构调整。信贷结构调整重在"优化"二字。主要是:优化信贷业务的行业结构，积极支持符合重点产业调整振兴规划及国家产业政策要求的业务，严控"两高一剩"和落后产能行业项目的授信，真正落实"区别对待，有保有压"的原则;优化信贷业务的资本配置，完善内部评级体系，大力发展低资本消耗、高经济增加值的信贷项目;优化信贷业务发展目标，抑制规模扩张冲动，更多地关注信贷业务的质量和效益;优化信贷业务的产品结构，满

足实体经济的多元化需求。通过行业结构、资本配置、绩效目标和信贷产品的优化推动信贷结构的优化，进而发挥信贷杠杆作用促进经济结构调整。

二、银行业支持保障性住房建设面临的困难

（一）保障性住房建设需求与银行信贷管理制度未能有效衔接

保障性住房的性质决定了其建设资金来源主要靠政府投入，一般由政府融资平台承建,基于此,银行业金融机构支持保障性住房建设通常以各级政府融资平台为承贷主体,而部分融资平台存在运作专业化程度低的问题,当前保障性住房融资、建设、管理、分配、定价等一系列制度还未完善，平台贷款的管理要求与保障性住房建设、管理的特点仍未对接,加之银行业金融机构支持保障性住房建设的制度创新滞后,在当前对政府融资平台贷款清理整顿逐步深入的背景下,银行难以对融资平台承建的保障性住房项目提供融资支持,地方政府也缺乏以保障性住房建设项目向银行融资的积极性。

(二)保障性住房建设金融政策体系还不完善

住房金融政策是引导银行和非银行金融机构在住房生产.经营活动中提供金融服务的基础。我国现行的保障性住房政策框架内，还没有形成一整套完备的金融政策体系。目前国家规定对经济适用房、廉租住房建设项目予以行政事业性收费、税费等费用减免,但是对于城市棚户区改造、农民安置住房等项目还没有明确规定相关优惠政策。对于金融机构而言,保障性住房建设缺乏相应的担保和保险政策,在项目审批条件审查.资本金到位审查、资产质量认定、不良贷款核销等方面依然执行等同于其他建设项目的金融政策,一定程度上影响了金融机构参与项目融资的积极性。目前云南20多家银行业金融机构中，仅有少数几家机构发放了保障性住房贷款,保障性住房贷款占全部房地产贷款的占比也很低。

二、完善我国保障性住房金融支持体系的对策建议

（一）持续创新保障性住房建设资金供给保障机制

一是在保障性住房建设用地划拨及办理土地报批、项目立项、 工程批建等方面建立“绿色通道”，为保障性住房建设尽可能提供便 利和政策优惠。二是通过土地运作、税费减免等政策扶持手段，按照 “政府为主、多方参与”的办法。鼓励有实力的房地产企业参与开发 建设，如选择商业开发价值高的地块与棚户区地块捆绑改造、市场 开发，产生的土地出让收入用于棚户区改造建设和偿还贷款，既能 减轻财政负担。又能确保保障性住房项目顺利偿还贷款本息。三是 建立保障性住房监督管理机制、信息披露机制。搭建信息平台，对保 障性住房尤其是经济适用住房、限价房的销售情况、对具体开发项 目的交易管理包括项目位置、规模、价格、成交情况进行公示，方便 贷款银行和监管机构对项目开发、销售进度进行监测和监管，以便 更有效地利用好资金，银行更有效地进行风险防控。

（二）积极探索构建保障性住房政策性金融体系

鉴于商业性金融机构赢利性与保障性住房体系政策性之间的 矛盾，可通过建立专门的政策性住房金融机构，或者带有政策性、扶 持性的金融机构，对保障性住房建设及消费提供便利，建立系统的 优惠贷款体系，为保障性住房建设提供专业性的融资服务。

（三）建立政策性住房金融机构体系

建立政策性住房储蓄机构，以中德住房储蓄业务模式为基础，以政策鼓励引导居民进行住房储蓄，发展住房储蓄制度。建立政策性住房抵押贷款机构，为中低收入居民提供长期低息或无息住房贷款，提高居民购、租住房支付能力。建立政策性担保机构，一方面为住房保障对象提供购房担保，提高其贷款信用额度和贷款可得性，另一方面整合政府补贴资金为保障性住房贷款提供担保和风险补偿基金。建立政策性保险机构，类似新加坡住房抵押贷款保险，避免购房人因突发原因导致无力偿还贷款而丧失住房所有权。

四、结语

本文从整体角度系统性的对我国保障性住房金融支持体系进行分析和考察，从宏观角度对其提出方向性的改进意见，在分析保障性住房金融支持体系市场运行效果的同时关注政府角色作用，探索政府管理职能在改进体系运行中的影响。

参考文献

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