某城市片区开发PPP项目运营分析

熊伟

中交二航局城市投资发展有限公司  湖北武汉  430040

一、编制说明

1.运营定义

本报告分析的运营内容，包括某城市基础设施及公共服务PPP项目（以下简称本项目）新建及已建配套工程的全部运营内容，整个运营内容划分为运维及经营两个方向，即有关运维付费的工程维护养护物业服务内容和有关使用者付费的经营性资产商业经营内容。

2.背景及目的

2.1.本方案旨在通过对本项目采用PPP模式实施的背景、项目交易结构、投资收益及财务效益预测、运营维护及监管等内容的研究分析，为了引导PPP模式的健康发展，利用民间资金进行城市基础设施建设，从而减轻政府财政负担，进一步促进社会经济的发展。

2.2.通过对本项目进行全面分析，对可能存在的各项风险进行研判，对本项目的运维策略及运营模式进行系统化建议，为本项目成功采取PPP模式提供政策理论、事实依据及科学决策。

3.编制依据

3.1.PPP项目合同

3.2.PPP项目实施方案

3.3.方案设计及图纸

二、项目情况

本项目运营服务范围总体分为六个板块，各板块运营主要内容及运营期限如下：

序号	工程内容		项目运营内容及范围	运营期
1	城市景观绿地及公园工程		公园设施维护、绿地养护、公园环卫等；公园内配套经营性用房、停车位、充电桩等的经营。	17年
2	优质教育示范基地工程		房屋维护管理制度建立与责任落实，建筑设施维护：墙面、地面、屋面、室内排水等维修，室外其它构筑物维护。	16年
3	社区公共服务设施工程		建筑设施维护；地下停车场（充电桩）、地上市场用房及社区综合服务用房经营。	18年
4	河道整治及环境综合治理工程		河道及管网的修理维护，环卫站、垃圾站的维护。	18年
5	区域畅通工程	一区配套市政工程	市政道路维护、大中修、环卫等；地面停车位经营。	17年
		二区配套市政工程		18年
6	经营性用房（配套经营性资源）		项目已建成，为PPP项目匹配经营性收益，经营性用房面积18138㎡。	18年
7	配套停车位（配套经营性资源）		停车位共计3409个	18年

 

三、调研成果

1公园业态调研分析

为了准确掌握其使用现状，我们选取城市中心地区主要公园作为研究对象，对其使用特点及存在问题进行研究。

1.1周边公园现状

（1）公园活动人群调研

在随机调查和访谈中，我们发现市民对综合性城市公园的需求较低，“逛公园”已基本退出了大多数中青年人的休闲娱乐生活，公园目前的使用主体集中为两项——学龄前儿童以及中老年人，同时，我们选取中心区几个主要的城市公园，重点调查其实际使用人群及使用内容。

（2）公园场地使用人群调研

观察发现，公园活动场地明显不足或条件不满足使用要求。同时，我们还发现某些场地有多个团体轮流使用，这当然是好的现象，但因为各个团体彼此并不熟悉，交接时间并不能完全掌控好。

（3）公园配套设施调研

①人群反映较多的是如厕难问题，公园中厕所数量不够，距很多

活动场地太远，给活动造成了很多不便。

②公园中方便游人使用的餐厅、小卖店等服务设施的规模应与游人容量相适应。” 多数公园因配套设施不够完善导致游客人群日益减少，让公园连续性和持续性变差。

③在公园中设施一定程度的破坏，健身器械的缺乏是造成这一现象的直接原因。

④ 座椅设置问，调研中我们发现，有一些游客人群是自带座椅来公园的，而公园座椅的设置多以并列式为主，很多人群反映座椅少或者布局不合理。其次，公园中很多固定座椅被孤立的放 置在空旷场地中，未考虑遮阳问题，这也是导致部分座椅闲置的一个重要原因，在夏季尤为突出。

1.2调研总结

我们通过对当前公园的主体使用人群调查，进行了较深入的数据分析，提出结构设施改进建议。希望能在一定程度上对那些正在寻求出路，为构筑一个一方面要满足服务城市的日常锻炼、休闲观光、生态保育等作为公园的基本功能；另一方面，公园的生态价值转化是公园发展的重要方向，实现公园和城市间的产城融合，从生态价值向经济价值转化，实现公园兴业，公园怡人。

2农贸市场业态调研分析

2.1发展历程分析
    从当前和今后一段时期看，为建立农业稳定发展、农民持续增收的长效机制和全面推进社会主义新农村建设，随着各级政府和各行各业的关注和支持，以及现代农业与新农村建设的投入，无疑为提升农贸市场硬件设施和软件管理的现代化水平、推进现代农产品市场体系建设带来难得的机遇。

2.2项目周边市场分析

（1）市场竞争小，市场缺少大型商超

项目周边目前仅有一个永辉超市，距离1.2KM；一个农贸市场，距离1.4KM；两路较大菜市及超市均分布在崖线以外，十分不便。片区缺乏该类业态。

（2）客户需求

通过客户访谈，客户多认为片区餐饮、休闲等业态已经基本能满足客群，但是大型的商超类、农超类不太便利，片区较为缺乏，部分客群会外溢至两路老区沃尔玛、两路菜市；社区类的生鲜便利店又无法完全满足其需求。

（3）政策利好

近年来，国家针对农贸市场和百姓“菜篮子”出台众多利好政策，智慧农贸发展已成必然趋势。在今后相当长时期内，农贸市场在农产品流通体系中仍将发挥重要的中枢作用。近些年党中央、国务院连续发布的一系列文件中，都明确提出要把加强农贸市场的升级改造和农村现代流通体系建设，作为发展现代农业、推进社会主义新农村建设的重要支撑。

2.3项目定位建议

根据项目自身分析，本案适合打造以生活服务类商业、行政服务中心衍生类商业、停车需求高的商业（婚宴、超市、医院等）智慧农超。

在市场上设置市场智能管理系统，设置配套的智能电子跟踪秤，实时将交易数据汇总到系统中，同时数据公开在显示屏上透明地展示，秤体也采用封闭设计，保障了市场计量的准确性，保存交易信息。随着农产品市场智能化升级，市场在升级完成之后，市场变得宽敞，同时市场内页通风透气，摊位布局整齐，呈现出崭新的面貌，以高颜值的姿态被消费者认可。

用智能管理系统、智能设备打造的智慧农贸市场，在提供便捷购物的同时，对入库量、成交额、人流数据等市场信息，动态掌握市场经营情况，合理有效的运用，也提高了市场成交额。

在这个大数据时代，互联网电商的风生水起。农产品市场要想沿着时代的脚步扩大销售量，就要从传统的线下渠道向线上和线下整合渠道转变，辅助商户要开辟多种渠道，吸引更多的顾客群。

3停车场业态调研分析

3.1停车场市场分析

（1）公共停车场的特征

①停车需求的刚性，一辆车必须要占用到一个车位。不可运输性停车场的停车空间上无法进行调节，停车空间只能满足一定数量的停车需求。

②不可存储性，停车场设计上要考虑停车高峰时期对车位的需求量，因为在高峰时期无法将非高峰时期空闲的车位用来进行调节。

③用地资源的有限性，公共停车场要满足人们的需要所占用的土地资源规模比较大，但是目前城市用地非常紧张，城市可以为公共停车场提供的使用空间是非常有限的。

④停车空间多样性，在停车空间上可以按照很多种方法进行分类，如街道公共停车场、地下公共停车场、配套公共停车场等。

（2）公共停车未来发展趋势

在城市中心周边配套区域建设公共停车场，由于城市用地已经高强度开发，新增土地非常有限，单独寻找地块建设公共停车场的难度很大。利用地下空间建设停车库，或者是利用已出让地块(自有土地内)建设配套属性的公共停车场一个行之有效的办法。

（3）运营调研如何解决公共停车场使用率的问题

当前调研，许多商场写字楼停车场白天高峰时段一位难求问题的背后，有停车费用和地理位置等因素影响，夜里空空荡荡已成常态。具体来说，国内停车场的利用率一般只有20%—30%。

3.2调研总结

就中央公园停车场具有非常典型的公园类停车场特点，停车场整体利用率在30%左右；目前本项目临近的路内停车位不收费，车主优先选择停放该区域，预计后期运营过程中停放在室外、地下停车场及路内停车位利用率在30%-40%之间，建议分批次建设。

四、结论

1.全面统筹，形象统一，主题鲜明，打造网红打卡景点，集约化运营“北郊六里”项目，使之成为公园之城和商业之城，成为全球城市规划的样板，成为宜居宜业宜游的“公园城市”，本项目也将成为某城市首站城市旅游综合体，新文化文创艺术中心及创新商业孵化基地。

2.项目运营公司作为城市规划运营师，品牌商业服务商，智慧城市管理专家，城市公园群运营专家，在集约化运营规划下，分公园商业（餐饮、民宿、文创、户外运动等）、停车场（充电桩）、学校教育、市政设施、商业资产、金融服务、商家孵化等板块主题专业运营。

3.项目整体大招商和自营结合，分类分业态配置项目，商家互为支撑，互为补充，规避同质内卷化竞争，最大程序维护进驻商家的利益。

4.确立“客户第一”运营意识，统一客服受理，确保让客户愿意来能留下，确保得到消费者关注并引导消费。

5.统筹协调政府主管部门、经营户运营需求，确保各方关注和需求得到响应，达到各方平衡。 

参考文献：

[1]刘倩芸.SC农贸市场经营集团的品牌建设研究[D].广东工业大学.2017.

[2]王俊杰, 贺凤春, 廖生安,等. 城市公园发展现状及对策探讨[J]. 绿色大世界·绿色科技, 2010.

[3]郑丽蓉, 汤晓敏, 车生泉. 现代城市公园发展的困境及策略探讨--以上海为例[J]. 上海交通大学学报(农业科学版), 2003.