以民祥巷为例探索攀枝花老旧小区改造方法

刘欢 1.2

攀枝花学院 617000 四川攀枝花

1.攀枝花市花城新区投资促进中心、2.攀枝花市自然资源和规划局花城新区规划分局

[摘要] 老旧小区改造是一项需要时间、人力和财力长期投入的综合系统性项目，涉及调动群众、资金分配、各部门间配合。本文以具体项目的实施为例探讨老旧小区改造的具体方法。

[关键词] 老旧小区 改造方法

Taking Minxiang lane as an example to explore the reconstruction method of old community

[Abstract]: The reconstruction of old residential areas is a systematic and comprehensive project, which requires long-term investment of time, human and financial resources. Including mobilizing the masses, fund distribution, cooperation between departments and management systems and methods.

[Key words]: Old community Transformation methods.

攀枝花作为因矿而兴、产业立城的三线建设城市，受“先生产后生活、先工业后城市”的建设思想影响，我市老旧小区普遍存在环境条件较差、配套设施不全、无障碍设施缺失、管理服务机制不健全等问题，严重影响居民的生活质量和城市整体形象。

老旧小区改造是为改善居民居住条件，推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展。

攀枝花主要针对的改造对象是2000年以前建成的城镇老旧小区。按照实施内容分为基础类、完善类、提升类三大类项目。基础类为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，基于群众意愿、应该尽改，主要包括建筑物公共部位维修、供排水、供电、道路、供气、消防等；完善类为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，尊重群众意愿、能改则改；提升类为丰富社区服务供给、提升居民生活品质的内容，立足小区及周边实际推进，主要包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生服务设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施等社区专项服务设施^[1]。本文对民祥巷项目实施过程进行总结。

1 民祥巷概况

民祥巷位于攀枝花宾馆北侧，现有住宅小区2个共计31栋楼1037户居民，普遍建成于上世纪80年代和90年代，建筑面积约13万平方米。经辖区区住建局、街道等部门前期现场查勘，该区域小区主要存在配套基础设施不完善、道路破损严重、管网年久失修等问题，且不具备增建大规模公园绿地条件。2020年和2021年，根据“先民生后提升、先功能后景观”、“因地制宜、精准施策”的改造原则，结合居民改造意愿，先后对民祥巷周边的攀宾小区和人民街154号大院重点实施了基础类改造。改造工程严格按照老旧小区改造的要求确定了设计单位、施工企业、监理企业，工程质量由相关单位共同实施监管，已改造完成的内容和质量基本得到小区居民认可和满意。

2 民祥巷改造过程中存在的问题

（一）部分小区居民参与改造的主动性、积极性还需提高，改造内容、思想难统一，改造工作进度滞后。我市老旧小区改造虽然进行了宣传发动和民意调查，但工作不够深入，没有对改造内容分类清单进行宣传，基本没开展小区居民全覆盖式的问卷调查和分类统计，改造设计方案未充分征求居民意见，实施过程中小区居民也几乎未参与工程质量监督和竣工验收。

（二）主要为基础类改造，提升类和完善类改造较少。我市城镇老旧小区普遍建成于上个世纪80-90年代，改造数量较多、改造内容较广，需投入大量资金实施改造。但实际推进过程中，筹集到的资金普遍较少，难以开展提升类和完善类改造，故主要对小区基础类项目进行了改造，重点解决居民基本生活和安全需要等重点问题。

（三）部分专营单位参与积极性不高，出资意愿不强烈，影响改造成效。城镇老旧小区由于其建成年限较长，缺少专业物业服务管理，普遍存在诸多因管理不善而存在的安全隐患。在实际改造中，部分专营部门仅出资改造产权归属于本部门的设施，其它非产权内设施则不予出资改造。

（四）老旧小区改造与既有建筑加装电梯未能同步。既有建筑加装电梯是老旧小区改造的内容之一，但因其实施范围远大于老旧小区改造范围，且资金拨付不同步造成施工时序很难统一，两项工作未能有效衔接，不能一次性改造到位。

（五）居民自建房不能纳入改造范围，无法整体实施改造，难以呈现整体改造效果。攀枝花作为资源型城市、老工业基地，城市规划布局不足^[2]，自建房和商品房交叉在一起，而居民自建房不能纳入老旧小区改造范围，无法对自建房区域进行改造，难以整体包装实施改造。

3 针对问题采取的措施

（一）充分利用我市及其他市州的成功改造案例，加大宣传力度，制定改造项目分类清单和问卷调查模板，规范工作流程，充分调动居民改造积极性，引导群众转变观念，并积极投入到老旧小区改造全过程监督中，将老旧小区打造成党建引领下的平安社区、智慧社区、完整社区，保障老旧小区改造质量。

（二）探索推进“居民合理分担、社会资本投资、财政奖补”的多渠道资金筹集模式。一方面，科学合理包装老旧小区改造项目，最大限度的争取上级财政补助资金；另一方面加大对完善类和提升类项目实施方式的宣传，引导居民合理出资及让渡小区资产收益等以吸引社会资本参与改造；第三方面结合“城市更新”行动，探索“城镇老旧小区改造”与“棚改腾空区建设”的发展模式，吸引社会资本参与投资改造，提升小区周边配套设施，建设完整社区。

（三）加大监督指导和部门沟通协调，强化与专营单位的会商力度，进一步明确出资比例和改造范围，确保老旧小区改造项目顺利按照计划和设计方案实施，切实改善居住环境和生活质量。

（四）将既有建筑加装电梯纳入到我市老旧小区改造实施方案的完善类项目之中，统筹老旧小区改造专项资金和既有建筑加装电梯补助资金及居民自筹资金，有机衔接、同步开展。

（五）对因历史原因形成的大量居民自建房，积极向上级说明情况并争取相应的政策，对于存在结构风险隐患的，立即拆除，将无力解决住房问题的居民纳入住房保障；对于不存在结构风险隐患的，一并进行老旧小区改造。

3 结语

老旧小区改造是一项系统性的综合项目，需要时间、人力和财力的长期投入，这其中必然会遭遇各方面的问题，涉及调动群众、资金分配、各部门间配合以及管理体制和方法。因此在改造过程中要找到各方面问题所在，并采取相应措施，多措并举，从中探索出老旧小区改造的方法，从而保障老旧小区改造项目的持续性、系统性和常态化。

参考文献：

[1]九江日报.重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区[EB/OL].

(2021-5-20)[2022-5-5].http://jjrb.jjxw.cn/html/2021-05/27/content_85764_13432785.htm.

[2]攀枝花日报.一份温暖幸福的民生答卷[EB/OL].(2021-9-15)[2022-5-5]. http://pzhrb.pzhnews.org/html/2021-09/15/content_81672_13889025.htm.
作者简介：
刘欢，1987年9月,女,籍贯四川省资阳，汉族，研究方向规划实施与管理，职称城市规划工程师，学历大学本科