实施房地产税对房地产市场的影响

杨鹂鸣 海南中交海投房地产开发有限公司 海南省海口市 570100

摘要：房地产市场的发展与国民经济的良好运行息息相关，同时又关乎国计民生，影响着人们的生活。如何使房地产市场健康的发展，满足人们住房需求，这是我国政府面临的重要难题。其中一项正要举措便是实施征收房地产税，对方地产市场进行调控。本文主要对房地产税对房地产有何影响作了简要分析。首先介绍房地产行业所征税种进行介绍，其次分析房地产税在宏观调控中存在问题进行分析，最后提出建议。

关键词：房地产税 ；房地产市场；调控

引言

随着国民经济的发展，房地产市场也发生了很大的变化，其中之一便是房价增长过快，导致工薪阶层的支付能力不足以购买房产。为了维护房地产市场的稳定健康发展，政府和相关部门制定了房地产税对市场进行调控。在此过程中，政府多次对房地产税进行调整，因为若税收过高，地产商会将这部分转嫁给购房者，导致房价上涨，背离了实施房地产税的初衷。因此，制定合理的房地产税对房地产市场的平稳发展有着至关重要的作用。

1房地产税的改革历史

因为房地产税对我国税收影响较大，涉及各方利益，改革阻力也较大，所以我国房地产税务改革过程也是一个漫长的过程。主要分为四个阶段，一是起步期（2003年-2010年），中央提出实施城镇建设税改革，条件具备时，对不动产开征统一规的物业税，此规定拉开了城镇建设改革税的序幕。二是初步试点阶段（2011年-2013年），对部分城市进行个人住房征收房产税试点改革，为房产税的进一步扩大试点提供了参考。三是预备立法阶段（2013年-2021年），持续推进房地产税立法改革，特别是针对投机投资性购房做出了限制，体现了中央对房地产税务改革的坚定决心。四是深入试点阶段（2021年至今），实施房地产税立法和试点双规并行，建立稳健的税务体系。

2 房地产税在房地产市场调控中的不合理现象

2.1税收种类多导致重复征税

房地产税的实施仍然没有降低房价，原因是税种繁多，造成重复征税影响了房地产市场的有序发展。房地产开发商正在发展，比如，对租金收入既征收营业税，又征收物业税；对房地产持有者，既征收营业税，又征收物业税。在这种双重征税的情况下，直接增加了买卖双方的负担。然而，房地产开发商抬高房价，是为了将各种税收转嫁给购房者，扰乱房地产市场的交易价格。从税收的征收和重复的现象可以看出，我国房地产税的制定制度存在一些弊端，不利于房地产市场的健康发展。

2.2税收结构不合理

现行房地产税制主要包括直接税和间接税，在房地产交易中，销售单位和购买单位需要缴纳不同的税^[2]。交易中的直接税需要由销售单位支付，与销售单位的直接利益相关。因此，直接税对房价的影响最为直接。间接税多于直接税。房地产公开商会在房地产流通过程中，通过提高房价或租金向购房者转移，这是房地产市场房价居高不下的重要原因。这样的房地产税制结构非常不合理，存在税收转移现象，难以合理调控房价。

2.3税务征收体制需要改进

税收征收是国家对房地产买卖、出租所得依法征收的税收，是保证我国房地产市场规范运行的重要手段。为加强对房地产市场运行状况的整治，我国对房地产所有者在销售和租赁交易两方面都设定了税收征收标准。但由于我国税收征管不到位，中介机构恶意瞒报，因此，租房时需要缴纳的房产税和营业税，长期无法落实。这也与房屋销售者的税收意识有关，但主要是由于税收征收不足造成的。

3 房地产税功能

3.1房地产税可以调节人口流动

人口是随着经济机会流动的。大城市往往意味着更多的发展机会,更加公平的环境,人口往大城市流动是符合经济规律的。但是,北上广深等超大型城市,面临资源环境压力大、交通拥堵等各种各样的弊病,已经不能容忍无限制的人口涌人。为缓解人口流人压力,一些城市不得不抬高户籍门槛,设定人口总量上限,以及实行严厉的房地产限购政策。然而,户籍限制没有办法阻止人口迁移,可以预期的是,违背经济规律的行政手段效果不会太好,反而将矛头引向了对政府管理的不满。如果以税收和经济手段替代户籍限制和行政限购,出台面向一般居民住房的房地产税制度,就可以更多发挥经济杠杆的调节作用,有利于从制度上真正实现人口迁徙自由,将决策权还给“经济人”,由其自行权衡成本与收益,决定是否要进人大城市工作和生活,从而优化人力资源配置。

3.2房地产税可以减少强制拆迁并促进土地资源流动

从经济学角度看,土地本身不产生财富,快速城镇化过程中的土地增值收益,是城市人口集聚与投资增加提升城市经济密度所带来的,是城市化红利(正外部性、区位条件改善)的市场价值,本质上一种级差地租。城市地租完全是社会性的,其大小只取决于它的位置。如果所处位置好就学、好就医、环境佳等,那地租就高。这些都与土地占有者的私人行为都没有关系。不论是土地公有还是私有,土地增值收益都不应当由实际占有者单独享受,而应当由全体人民共享。

然而,在现行制度下,土地增值收益大部分是由城镇居民与城郊农民等实际占有者享受^[4]。近年来财政部公布数据显示,土地出让收入中80%为成本性支出,只有20%是具有公共性质的非成本性支出。这就是说,除掉土地开发成本之后,仅一小部分土地增值收益为公众分享。而且,由于房地产税的缺位,现在对城镇建设用地的占用,只有收益,没有成本。在这样的制度安排下,土地占用者缺乏主动搬迁的动力,不利于土地资源配置给最有效率的企业和个人。土地资源配置的固化,严重损害了土地资源配置的效率。

按照目前的征地拆迁与垄断供应土地的制度下,强制拆迁虽然理论上站得住脚,但容易引起舆论反感。为大多数群众利益办事的有理有据的好事,容易演变成激发矛盾,陷入舆论被动的坏事。引人房地产税制度,可以用更符合市场规律的经济调节手段,在避免强制强拆矛盾的情况下,促进要素的流动,让最优效率的资源占据最有效率的地段,免得城市的固化。因为房地产税可以发挥价格信号的作用,地段好、价格高的地方,税基大,同一税率下征税多,房主必须考虑占用该地段的成本收益。采用房地产税这种方案,“钉子户”会因为税收成本而主动搬迁,政府强制拆迁现象将大幅减少,即使采取强制措施,也将更具法理基础,避免陷人舆论上被动的处境。

3.3房地产税可以激励地方政府转变职能

市场经济中城市管理的经济意义，在于使城市的资产不断升值。房地产是我国城市经济中的重要支柱产业，房地产税与土地价值进行绑定，把房地产税与地方政府公共管理、社区规划进行挂钩。有利于调动地方政府的积极性,促进地方政府转变职能,推进地方政府治理方式的转型,使得地方间围绕公共服务供给进行良性竞争,加强财源建设。

房地产税改革，必然使政府从卖地收入转变为企业和居民提供更好的城市管理和社区服务，以增加城市吸引力，通过更好的税务筹划，是的城市内的不动产不断升值，进而扩大房地产税的税基。稳定地方财政，从而更好地将来税务财政更多地投入基建和公共服务配套，充分发挥宏观市场经济中的政府服务职能。

3.4房地产税可降低财政风险

房地产税是逐年动态收取,是一种更稳定、有持续性的财政来源,可以实现土地收益的即期效益和长期效益之间的平衡。以平滑化的不动产税来化解地方财政过度依赖土地出让金的情形,下一届地方政府也可以有稳定的财政来源,不用背负上届政府遗留的巨额债务,其发展将会是持续而稳定的,可以更有效地抑制地方政府“寅吃卯粮”的短视化投资建设行为模式。既能够降低宏观经济周期的严重性、增强宏观经济的稳定性,又有利于防范因土地资源稀缺导致的地方财政不可持续风险。因此,逐年征收房地产税,是摆脱目前政策困境的釜底抽薪的方法,转变政府职能和行为方式将能成为水到渠成的事。

4 房地产税改革的方向和措施

4.1明确房地产税收的征收种类

从税收征收的角度来规范房地产市场，应明确和简化房产税征收的种类。在对开发商征收的税收中，可以保留可以控制房价上涨的税收，但可以适当降低税率，而长期使用但没有发挥实质性作用的税收，可以考虑取消，以减轻开发商的税收压力，从而降低房地产的价格。对于房地产交易过程中向买卖双方征收的税款，应进行合理的分析，对于重复征税应根据实际情况取消，在税种数量上尽量简化，可以有效提高征税效率。

4.2税制细则因地制宜

不可能有一刀切的方法。建议赋予省级政府足够的税收征管权力和调整空间，授权省 (市、区) 级人大制定实施细则，合理选择本地区的具体标准、税率、扣除、免税地区或免税等具体税制要素。此外，要为各地做好相关准备预留一段时间的缓冲时间，不追求一步到位，管好各方预期，缓解不同时段、不同地区的政策效应。凡人口压力过大、房价过高，可根据当地经济发展水平和纳税人分布情况，暂缓实施。

4.3房产税与解决土地出让到期、小产权房等问题相结合

选择一个时间节点来区别对待新旧属性。老屋采用旧法，新房采用新法^[5]。也就是说，对 “老房” 按照原土地出让政策执行; 对其后新增的房产，终止或取消一次性征收土地出让金，并逐年征收土地使用税和房产税。这种处理有利于提供政策放行出口，摆脱土地权属与房产税的矛盾，改革土地市场，促进形成城乡统一的土地市场。

4.4 根据法律法规规范征收

针对我国房地产税缺乏执行力，导致税收管理不规范的问题，应运用法律法规加强房地产税收管理。主要表现在三个方面:（1）发挥房地产税的经济调节作用，在此过程中减少对豪宅的开发建设，同时利用政策制定规范房地产开发商的利润空间。（2）房屋租赁税的征收应严格按照相关规定执行，对房地产交易中的中介机构管理制定相关法律法规，实行规范管理。（3）打击虚假交易，这就要求购房者提高自身的安全意识，在房产交易中，对房产凭证要重视，作为房产转让的关键。

结语

房地产市场的健康稳定发展，对促进我国经济发展具有重要意义。如果房价过高，会导致房地产库存增加，开发商卖不出房，购房者因为房价高而要求住房。房地产的供需矛盾很大。如果房价过低，就会出现炒房等行为，严重扰乱房地产市场的运行秩序。因此，国家可以通过房产税来调控房地产市场，通过税收来影响房地产价格，从而保证房地产市场的稳定发展。最重要的是抓住改革的机遇。在房价上涨的过程中，房产税的出台，舆论压力相对较小。由于人口结构的变化，人们对房地产市场走势的判断出现了分歧。如果不抓紧推出房地产税，很可能会错过改革窗口。

参考文献：

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[5]唐滔.浅议房地产税功能及其实施策略[j].金融发展评论，2016（10）

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