浅谈老旧小区改造项目施工管理

潘志博 吴紫晨

中交一公局集团有限公司 301700

摘要：通过对新疆地区老旧小区的实地勘察和项目现场施工，总结归纳现阶段新疆地区老旧小区改造项目特点及其施工管理特点。基于此，指出目前老旧小区存在建筑功能退化和区域规划不合理两大问题，并针对老旧小区改造项目施工管理提出了优化项目管理结构、建立协调合作机制、加强项目现场安全防范工作、划分区域指定相应改造计划和做好环境方面改造工作五项施工管理措施。这为保证老旧小区改造项目的顺利进行提供了依据，为施工企业项目管理提供了借鉴和参考。

关键词：老旧小区；施工管理；城区改造；综合整治

1. 引言

随着我国城市化建设的快速发展，许多老旧住宅小区基础设施不完善、规划不合理等问题表现越来越突出，用单一的拆迁安置方法无法解决，容易引起的社会、经济等问题，不能满足现代化城市发展需要^[1]。以往建设的住宅小区受条件和时间等因素的约束，已经不符合当代城市居民和城市发展要求。其中，住宅小区改造工程的开展有利于对居民生活环境加以优化，构建和谐社会，可是因为该项工程和城市居民自身利益有关，包含的问题诸多，因此成为城市建设和管理期间面临的一项难点问题^[2]。所以，务必从多方面进行探究，制定出完善的现代城市老旧住宅小区建设计划。本文针对新疆地区老旧住宅小区现状，提出老旧住宅小区综合改造的一些方法，深入分析老旧小区项目施工阶段的管理特点。通过对城市老旧住宅小区进行改造升级，可以改善居民生活环境，提升城市老旧城区整体形象。

2. 现阶段老旧小区现状

   1. 老旧小区建筑功能退化

随着现阶段我国城市化进程不断加快，城市中的老旧小区均出现了不同程度的功能退化、建筑老化和配套设施缺失等现象。具体表现分为以下几个大类：1、安全隐患较大：老旧小区存在建筑外墙饰面破损，楼梯锈蚀等问题；2、管网系统陈旧：存在水管渗水，电线杂乱等问题；3、楼层设施落后：大部分缺少电梯和无障碍设施；4、违章建筑较多：防盗网、雨篷违章搭盖，乱搭乱盖现象普遍；5、建筑形态参差不齐：楼面封闭材料不一、色彩杂乱^[3]。

1. 2. 老旧小区区域规划不合理

老旧小区通常是指改革开放之前，由政府、单位出资建设的居住区，与现阶段的商品房相比早已跟不上时代的发展^[4]。随着城市化进展的不断加快，新时代的“城市小区”规划也已经发生了巨大的变化，这就导致了老旧小区在诸多方面违反了现阶段城市的规章制度，从而影响城市的和谐发展。例如大部分老旧小区处于地理位置优越、建筑密度和人口密度高的城市繁华地带。

3. 老旧小区改造项目施工管理难点

   1. 施工条件苛刻

目前，老旧小区大部分处于城区中心，交通密集，人流量多，周围密布现代城市建筑群。在这种情况下，施工条件变得苛刻^[5]。具体表现在：1、作业空间小：材料、设备和人员进出困难；2、设备作用效率低，由于处于城市中心地带，建筑密度大，相关设备和脚手架搭设空间小，大型设备操作空间极为有限，部分施工材料只能依靠人力搬运，延缓了工期；3、老旧小区改造项目工期短，一般均为3~5个月。

1. 2. 安全隐患多

由于老旧小区地处城市中心，在施工工作过程不能实现封闭施工。难以避免和诸多居民生活界面接壤，在此过程存在着诸多的安全隐患。例如：1、在项目现场车辆和人员往返频繁，作业面工作设备繁多，将很有可能导致老旧小区居民安全事故的出现；2、老旧小区居民堆积物品和悬挂杂物较多，在施工过程容易导致火灾事故的发生；3、现阶段施工人员的安全素质参差不齐，导致施工过程难以避免会产生一定的生命财产安全隐患。

1. 3. 协调难度大

老旧小区改造项目协调难度在于一方面需要协调原住居民的诉求，另一方面还需与当地政府外部单位进行协调合作^[6,7]。如老旧小区管网铺设涉及水务、电力、通信、燃气等多家相关单位。同时，协调原住居民的不同诉求难度极大，老旧小区内居民结构参差不齐，对改造内容的诉求也不尽相同。例如对于老旧小区外部装修风格的确定就会有较大的协调难度，老年居民仍然习惯之前的装修风格不愿意进行更多的改造与装修，而年轻居民则有着不同的看法，认为现阶段住房外装修需要进行大幅度的改动以满足现阶段居住需求。另外老旧小区居民受教育的程度不同也会带来各种各样的现场施工问题，例如在项目堆放材料处出现居民占用施工用地进行车辆停放、衣服晾晒等行为，这在施工过程中难以避免的造成原住居民与施工方之间产生财产纠纷。

4. 老旧小区改造项目施工管理措施

   1. 确保项目开展阶段资金筹措完善

现阶段，大多数老旧小区改造项目工程资金来源于政府财政，虽然政府财政能够满足基本的改造需求，但是并不能够支撑其选择综合素质更高的施工单位，在一定程度上影响了老旧小区改造工程进度，因而需要改变目前资金来源单一的问题，多渠道筹集改造资金，坚持“市场化运作与政府补贴并存”的原则。老旧小区的改造提升，资金的筹集尤为重要，这是保证改造提升工程项目有序进行、提高改造提升效果的关键。为此，老旧小区的改造提升工程在设计环节，需要考虑资金成本问题，不能盲目追求品质高、技术新，而是要在满足城市建设、民生工程、居民需求的基础上，降低成本。在此基础上，相关单位应当积极牵头，构建多元化的老旧小区改造提升工程资金筹集模式。比如，在百果山小区的改造提升项目中，当地政府、小区产权单位及小区居民积极沟通，落实了资金筹集工作。这些资金主要通过以奖代补形式，由政府财政出资80%，该小区专项维修资金、小区居民共同出资20%。在该项目中，当地社区政府发挥了良好的统筹、协调、监管作用，明确了该小区改造提升工程相关责任体系，做好了相关服务工作，并与小区居民积极沟通、协作，做好了项目资金的规划管理，进一步保证了该改造提升工程的顺利完成。

1. 2. 优化项目管理结构

针对老旧小区改造项目不仅需要依靠最高领导人的工作部署，同时还需要专门负责项目协调的工作部门。在原有基础上整体优化项目管理结构能够使得人员分配更加科学，项目管理费用支出更为合理，还能加强部门与部门之间的沟通交流，在一定程度上提升了项目改造工质量和施工效率^[8]。除此之外，针对项目当地不同的社会环境，在项目开展阶段需要进行不同的施工组织结构划分。根据当前新疆地区的现场施工经验，主要的组织结构可以分为三大模块：以公司直接领导的项目部为第一模块；以负责对外协调工作的部门为第二模块；第三模块主要负责老旧小区内部居民的投诉和建议处理。在这种模式下，增强了各个阶层之间的紧密交流，建立了高效率的沟通方式，可以在很大程度上加快施工进程。

1. 3. 建立协调合作机制

针对老旧小区改造项目协调难度大的问题，可以提前组织当地政府相关单位和居民共同商讨并建立协调合作相关事宜。通过当地老旧小区居民街道办和当地政府，协调多方利益关系，构建良好的合作关系及施工氛围，有效集成各方资源，提高改造项目的施工管理能力。具体为搭建原住居民、项目部、施工单位三者之间的协调合作机制，通过议事会协调各个方面的利益关系，构建良好的协作关系，做到高效率利用各个方面的资源实现老旧小区高水平的管理能力。除此之外，针对项目现场这一重要的环节，还需安排项目部设计人员驻扎现场及时开展与施工方之间的写作，更具现场实际情况快速做出反应。

1. 4. 加强项目现场安全防范工作

做好老旧小区改造项目施工安全管理工作是十分有必要的，不但能保障原住居民和工作人员的人身安全，还能在一定程度上确保项目的工程质量。通过加强项目现场人员思想道德教育工作，从上而下培养项目人员安全施工意识。在老旧小区改造项目施工现场管理过程中，要实行完整的从负责人到下级民工的管理链，从而达到相互监督的管理效果^[9~11]。项目相关管理人员需要定期对项目现场施工人员进行安全培训，并加强安全防范的宣传工作。具体为以下两点：（1）提高管理人员安全意识培训标准，树立管理层的带头作用。项目管理人员应该不断地强化自身的学习不断的学习国内外先进的生产管理技术，并将之应用于实际项目现场管理中。通过不断地借鉴新的方法并结合实际项目管理情况，能够不断地增强项目管理人员的统筹能力，以此来确保老旧小区改造工程项目的有效推荐。（2）定期定时开展技术人员安全质量培训考核。老旧小区改造项目想要安全的开展进行，就需要不断更新安全教育培训体系。通过不断地学习借鉴国内外优秀的培训体系并充分结合实际项目现场的情况，制定出具有针对性的安全质量培训课程，以此来规范项目现场人员的安全操作，提升项目现场施工水平，降低项目现场安全隐患风险。

除此之外，更为重要的是在施工现场，要做好物理安全防护工作，有效杜绝项目现场的安全隐患的出现。例如：项目现场的脚手架外侧采用密目式安全网，安全通道处需要进行双层防护，两米以内立杆及其他坚硬物体需采用橡胶进行软防护^[12]。

1. 5. 划分区域制定具有针对性改造计划

现阶段老旧小区由于落后的规范标准，许多区域部分极为不合理。因此全面开展实地调研工作并掌握老旧小区现状，对主要信息进行汇总分类，剖析老旧小区目前存在的主要问题，为老旧小区改造提供具有针对性的改造计划。根据国家政策、原住民改造意愿、改造可行性等因素，对老旧小区进行分类划分。优先对国家重点改造地区、安全隐患突出、原住民改造意愿强烈的小区开展相应改造计划，有序统筹推进老旧小区改造工作^[13~14]。具体表现为在项目开展前期需要对老旧小区进行实地考查、相关资料收集、相关人员走访，对目前的改造地区做出合理的统筹规划，有序推进城市老旧小区改造工作。

1. 6. 做好环境方面的改造工作

在改造老旧住宅小区的过程中，不仅需要开展小区修缮方面的工作，还需要做好外部景观的改造，这在以往的老旧小区改造项目中是被忽视的一个重要环节。进一步改善外围景观的方式有利于提升居民居住质量，营造出良好的生活环境。由于上世纪老旧小区基础条件所限，其包含的外围景观严重不足^[15~16]。因此需要在目前的空间基础上改造外围景观绿化，促使外围景观、改造后小区和小区居民融合到一起。例如：对老旧小区的绿化环境进行海绵化改造时，可采用下凹式绿地、雨水花园、植草沟等低影响开发设施。不同设施使用条件不一样，下凹式绿地使用范围广、使用要求低 ；雨水花园需要的场地面积较小，深度较大 ；而植草沟对场地空间的要求相对较高。考虑到雨水花园的改造费用相对较高，所以可以将已有的大面积集中绿地改造为雨水花园，小面积空间改造为下凹式绿地或植草沟，同时结合改造场地的实际情况，尽量避免大量的土方开挖，方便居民的出行。在小区内道路周边可设置植草沟，并在道路两侧开设开口路牙，将路面雨水引入植草沟，再汇入下凹式绿地或雨水花园，或直接汇入。活动广场是居民休闲娱乐的场所，周边绿地空间面积相对较大，可改造为雨水花园，不仅可以蓄渗雨水还可美化小区景观环境，广场地表径流可经植草沟导流汇入周边的雨水花园，或直接汇入。当屋面排水为外排水且建筑周边有可改造的绿地空间时，可将雨落管断接，通过排水边沟汇入楼间绿地改造的下凹式绿地或雨水花园中。

5. 总结

综上所述，建筑工程的工程管理以及质量控制工作任重而道远，需要建筑行业从多角度、多方面去认识管理工作的开展，在实施的过程中强调科学性，只有在这一层面上重视了工程管理，才能整体提升建筑项目的控制水平，对相关理论与策略的研究，对建筑行业的发展也有着积极意义，多方共同发挥作用能使建筑行业更好的服务于广大人民群众。

新疆地区老旧小区项目关乎民生，是实现国家“十四五”规划进程的有序推进的重要一环。城镇老旧小区改造项目是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。本文结合实际案例总结出现阶段城市老旧小区改造项目施工管理现状以及对应的难点指出, 有针对性地提出优化项目管理结构、建立协调合作机制、加强安全防护、分区域改造和加强小区环境改造等一系列措施。为保证城市老旧小区改造项目的顺利进行提供了依据，为施工企业项目管理提供了借鉴和参考。

参考文献

[1] 虎文翔. 老旧小区改造工程中供热管网改造的探讨[J]. 山西建筑,2021,47(13):159-160,165.

[2] 卓清燕. 老旧小区排水管网改造工程设计分析[J]. 建筑与预算,2020(12):41-43.

[3] 庄友义. 老旧小区给水工程改造方案探讨[J]. 江西建材,2020(3):101-102.

[4] 郭旸,张雪姣. 老旧小区给水工程改造方案简论[J]. 门窗,2017(12):243.

[5] 岳倩格,宋泽镡,周杨,等. 老旧小区改造工程设计管控[J]. 建筑工程技术与设计,2021(8):498-499.

[6] 何伟怡,李天翼. 民心工程老旧小区绿色化改造嵌入式渐进机制研究[J]. 项目管理技术,2021,19(1):60-6

[7] 郑昕. 老旧小区雨污分流改造工程要点分析[J]. 建筑与装饰,2021(5):101,106.

[8] 赵希军,于宗新. 城镇老旧小区改造工程造价控制措施[J]. 云南建筑,2021,169(2):150-152.

[9] 蔡小青,孔亮. 老旧小区改造项目工程进度影响因素研究[J]. 建筑经济,2021,42(7):63-66.

[10] 陈洁. 老旧小区改造工程的管理方法分析[J]. 中国设备工程,2021(21):194-195.

[11] 焦静. 老旧小区改造工程难点分析及处理方法[J]. 建材发展导向（下）,2021,19(11):45-46.

[12] 洪雯荣. 试论老旧小区改造工程难点分析及处理方法[J]. 房地产导刊,2020(15):5-6.

[13] 包静. 老旧小区改造工程的管理方法分析[J]. 建筑工程技术与设计,2021(19):1806. 3.

[14] 赵婉彤. 浅谈老旧小区提升改造工程景观设计要点[J]. 现代园艺,2020,43(24):54-55.

[15] 马斌,胡佳. 防火保温板施工技术在老旧小区改造工程中的应用[J]. 建筑工程技术与设计,2021(31):244-245.

[16] 戴富军. 浅谈老旧小区改造项目工程造价全过程控制[J]. 建筑工程技术与设计,2018(32):3570-3571.