房地产企业工程项目管理效率评价与管理标准研究

余福辉

贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司，贵州 贵阳 550081

摘要：本文进行房地产企业工程项目管理的效率评价，具有客观性、综合性、可行性和应用性，旨在为房地产企业进行工程项目管理以及建立项目管理标准提供帮助。

关键词：房地产企业；工程项目管理效率评价；管理标准

1研究背景与意义

工程项目管理是涉及多种学科交叉融合、综合系统性较强的活动，房地产企业的工程建设项目涉及专业工种多，技术含量较高，建设周期较长，投资风险较大，进行全面管理的难度较大。虽然国家及有关部门对工程项目的管理标准做出了通用管理标准规定，但房地产企业各具自身特点，优劣不同，需要建立起专用管理标准以实现依据自身优势进行高效的项目管理。通过引入效率评价方法，在符合国家及相关部门规定的通用管理标准下，形成具有房地产企业特点的专用管理标准和评价体系，可以客观系统的评价其工程建设项目的管理效果，对其工程项目建设过程中的各个环节进行评价和监管，实现高质量、短工期、高收益的建设目标，从而提高房地产企业的管理实力和开发建设项目的吸引力。

2房地产企业工程项目管理效率评价管理措施

不断提升管理效率，完善管理制度，是进一步降低建 筑建设事故发生的概率，减少损失的重要手段。针对 现有管理效率不足的现象，提出以下措施。

2.1完善项目管理制度

完善的管理制度是确保提高管理效率的前提，管理体系包括管理方针、管理策划、管理实施运行以及管理检查等。建立完善的管理方针，要求建设企业根据企业自身的特点建立一套具体的管理方针，使全部的建筑建设工具能普遍适用，并作为企业管理的纲领性文件；房地产企业工程的策划和实施应专门进行审查，房地产企业工程管理人员应制定详细、规范的审查方案，工程的策划和实施过程中出现偏差或重大问题时，应及时进行修整；工程最后的检查工作是管理的最后一道措施，要求管理者必须严格依照国家法律、法规及行业标准进行审查，确保建筑建设的质量。

2.2将管理工作贯穿整个建设过程

房地产企业工程建设工作不仅存在于工程的建设阶段，而是贯穿整个建设过程，包括工程设计阶段、评审阶段、建设阶段以及验收阶段。建设设计阶段的质量水平的高低将直接决定建设过程的与否，设计阶段对工程信息掌握比较准确、设计比较详细、考虑比较周详，这样可以提高建设和项目管理的效率。对于工程设计评审也是如此，评审得越详细，建设的性也就越高。假如在房地产企业工程设计、审核过程中没有考虑建设过程中可能遇到的一些问题或危险，很容易引发事故。

2.3其他措施

为进一步提高建筑管理措施，还应采取以下措施，例如根据工程需要及建设阶段的不同制定提高管理效率的计 划；管理工作重点控制与全面控制相统一；以工程整体为基础进行规划和控制等。

2房地产企业工程项目管理标准

2.1健全综合管理标准

企业管理水平评价结果显示，技术无效的多家企业中，均需要提高自身项目管理水平以达到目标值。无效率企业（X非效率是美国哈佛大学教授勒伯斯坦提出的反映大企业内部效率及水平状况的一个概念。指存在着生产成本过高的现象，这样的扭曲来自于怠惰、没有绩效管理的经营阶层）应重新审视自身制度规范的合理性和科学性，建立工程项目业务流程管理标准，包括各类项目的建设实施计划要求、总建设报告编制、阶段性进展报告编制、项目技术方法要求、项目责任清单、项目信息存档标准等，注意标准制定要符合执行简便、责任清晰的同时保证项目质量的有效监控。另外，在组织结构上可采用更柔性灵活的管理标准，使组织结构更贴近市场需要和项目建设要求，可针对不同项目设置独立项目小组，制定针对项目组的人员调配及权责说明、项目运作资源管理等标准，要重点关注项目组临时责任分配，将项目建设目标层层清晰地落实到组内个人，避免出现多头领导问题。同时，技术有效的企业其管理信息化水平也较为领先，这就要求非效率房地产企业在进行工程项目管理上要充分利用“大智移云”带来的便捷性和高效性，加强利用大数据、云计算、互联网等信息技术对项目实施过程中的资源调配、进度跟踪、人员管理等进行统筹安排，并形成相关平台或移动端的使用标准。

2.2健全市场管理标准

企业影响力评价结果显示技术效率无效的房地产企业还需提高自身知名度和产品质量，打开更加广阔的市场，尤其是在信贷紧缩和国家加强房地产调控的背景下，企业需要在市场上下苦功，提高产品和建设项目的异质性和特色化。许多龙头地产企业基于自身规范的项目开发市场管理体系和标准，能及时根据市场动态灵活应对，如针对所在地流动人口、老年人、白领层等不同细分消费群体，进行租赁住房、养老地产、地铁公寓等市场开发。因此，在进行工程项目管理时，要在管理标准体系中完善市场管理的相关标准，包括市场需求调研制度、市场利润空间测算办法、市场开发费用预算编制、市场风险预测与预警标准等，对房地产企业的市场开发与销售环节进行规范，避免跟风建设导致过于集中某一市场而带来较大竞争压力，最终导致项目失败。

2.3健全成本控制标准

根据企业盈利能力评价结果，非效率的房地产企业可以从成本控制入手，完善自身成本控制标准，提高盈利水平。在工程项目实施中，除了传统的成本预算实施标准、成本决算实施标准等，建议确立成本责任控制体系，根据预算将成本目标分解出责任体系落实到各负责人，建立成本管理系统。即在传统的财务账目报表管理标准外，对项目建设全过程各阶段建立成本追踪监控标准，如对资源采购、建设建设、竣工验收等阶段进行成本责任分配、成本数据采集、成本核查控制、成本变动调整等，对各流程设定管理监控标准，以全面实现成本控制。

2.4健全融资管理标准

对于房地产企业，非效率企业的偿债能力结果显示各企业的资产负债率需要不同程度的降低。对企业偿债能力的改进上，企业要加强项目融资管理，健全融资渠道选取标准、融资组合决策标准、融资风险预估评价、融资成本预算等。此外，房地产企业还必须要主动寻找适合的融资渠道，融资途径不要局限于银行贷款，还可充分利用“互联网+金融”开展互联网地产开发投资基金、众筹合作开发等新型融资方式，但要注意按照自身财务情况进行合理融资筹划。企业信誉对企业融资有重要影响，非效率企业需从项目质量和信贷管理入手，设立项目质量合格标准和财务风险管理标准，项目质量是房地产企业立身之本，管理必须到位，同时需要加强资金管理，设定财务结构标准，及时调整资产负债结构，维持高效财务杠杆，保证融资安全，降低财务风险，以提高项目建设管理活动的资金利用效率。

2.5提高成长能力

研究中，技术有效房地产企业都具有较强的成长能力，尤其是能够依据外部环境变化和内部条件进行战略创新与调整，从而使得企业能够准确找准市场，进行项目开发，发掘新的增长点，提升项目的利润空间和盈利增长速度。如万科、绿地集团近年大力发展轻资产战略，根据现有资产结构，适当减少长期固定资产的投入，加大对具有长期发展潜力的轻资产的投入，盘活资金，将依靠传统重资产获取利润的战略转变为投资潜力轻资产提升价值空间，从而使新项目开发具有更可观的收益和更长远的潜力，增强企业总体的成长能力。而非技术有效的房地产企业在项目管理上多具有滞后性，项目开发多跟随龙头企业进行，在竞争上处于劣势，获得的利润空间狭小，盈利增长能力差，因此，建议企业对自身的战略制定、调整和创新形成管理标准，及时依据自身内部情况和外部环境进行定期的战略效果反馈评价、战略调整与改进、创新战略研究等，提高企业自身的成长能力，并影响企业在进行项目决策时更关注于项目的开发潜力和成长性。

3结论

近年来，随我国工程项目开发建设规模逐年扩大，工程项目管理研究更加深入展开，但对于房地产企业工程项目管理的效率评价和专用管理标准的研究较少，房地产企业存在工程项目管理非技术有效的问题，需要在多方面进行改进，经对比分析技术有效和无效的样本企业，针对非技术有效的企业，对提高其项目管理效率给出相关对策建议，并帮助企业建立其符合自身特点的工程项目管理专用标准体系。

参考文献：

[1]豆晓汪,尹兆明.大型项目管理标准化绩效评价研究[J].工程质量,2020,38(07):13-18.

[2]熊玉刚.房地产企业工程项目精细化管理探讨[J].住宅与房地产,2019(09):163.