浅谈老旧小区改造项目施工管理要点

杨栋 岳倩格

中建八局装饰工程有限公司 上海 20012

摘要：文章从老旧小区改造项目的实际出发，结合多个项目改造经验，依据老旧小区改造项目的复杂性、特殊性，就老旧小区改造项目施工管理要点进行分析探讨。

关键词：老旧小区；设计方案；施工管理；改造工程；

引言：2021年初以来，在中央城市更新战略方向之下，我国各地进入城市更新的快速发展期。老旧小区改造作为城市更新的重要组成部分，主要围绕着楼宇改造、居住环境改造、施舍设备改造等方面。目前在北京市、西安市等21个试点城市的“十四五"规划纲要中明确提出实施城市更新行动，积极推进老旧小区改造进程。但老旧小区改造起作为近几年兴起的项目，行业中尚未形成系统的、有效的管理办法，故研究老旧小区改造项目的施工管理具有十分重要的意义。

1. 施工前准备

1. 入户调查

老旧小区现状复杂，私搭违建繁多，僵尸车、私人堆积物凌乱。改造目标及改造文件的要求，统一拆除小区违建，清运僵尸车、不明堆积物等。项目部在施工进场前须组织做好居民的入户调查与统计，协调居民同意拆除私搭违建、清运堆积物，并做好书面确认。对于拒不执行的，协调小区的改造小区的物业及改造小组（由业主代表组成）对其进行沟沟通。避免拆除或清运后与小区居民产生非必要的纠纷。

2、设计方案先行

老旧小区改造项目施工进场前须进行改造方案公示，公示内容主要由改造内容、改造范围、改造目标、官方文件（政府颁发的改造文件、方案评审文件）等，并附有相应的平面图、效果图及公示说明。公示期间指定专人对接居民对方案的意见或疑问，并主动引导居民认可已公式的改造方案，避免因居民对造方案有异议影响施工进场的计划时间。当居民对改造方案确实存在较大的争议阻碍施工进场时，项目部应及时启动居民大会（由居民代表组成），研究并确认改造方案。改造方案与原设计方案调整较大的，及时上报住建部门审批，审批通过后项目部以书面形式及时告知居民审批结果以及进场施工计划，以确保项目工期不被延误。

公式期间居民对改造方案无异议的，项目部以书面形式及时告知居民改造施工进场时间、作业时间、作业范围、作业影响等，告知书尽可能送达到每一位业主手中。施工进场前管理人员应与物业或由居民代表组成的改造小组协调施工用水电方案、分段施工范围、材料堆场等，合理规划改造期间居民日常活动的范围，对现场安全措施提前布置，达到进场标准。

3、施工方案先行

项目进场前管理人员对现场进行深入调研，结合设计蓝图，研究高效的施工方案，合理工序安排施工工序，并对可利用资源提出利旧方案，形式书面文件，用于进场后技术交底，指导后期施工。管理人员对施工难度较大的项目逐一排查，提出有效的解决办法，必要时编制专项施这些工方案，并组织完成论证及审批手续，避免施工进场后因施工方案不完备造成的工期延误。

其次老旧小区占地面积普遍较小，施工材料仓储场地有限，管理人员应提前跟物业或改造小组协调好材料储藏场地。对确实无材料仓储或堆置的小区，采用集中储藏的办法——对同一片区数个小区的材料统一储藏管理，施工后根据每个小区的使用情况分批出库。

4、安全规划先行

项目进场前提前做好安全规划，施工用电、安全通道、安全防护提前规划布置，排查现场一切可能的危险源，并采取相适宜的应对措施。尽可能减小对居民正常生活的影响，全力保障居民的人身及财产安全。

二、施工管理

1、成立议事小组

施工进场后项目部在施工现场组织成立“议事小组”，主要协调解决居民在改造过程中的问题及需求。项目部应派专人负责，重视居民生活情况，解决居民需求，避免因居民投诉造成的现场停工及经济处罚。

2、分段施工

老旧小区改造中不能实现封闭施工管理，实施过程中与居民活动交集频繁。为了减少对居民日常生活的干扰，改造活动应该合理安排施工作业时间段，避开居民的活动高峰时间和休息时间，特殊情况下需要赶工的，应该提前告知居民。

改造过程中还应该根据施工计划合理规划施工片区，特别是室外工程，若大面积开挖作业，施工周期长拉长，严重影响居民正常生活及出行情况，而且导致居民用车无处存放。所以老旧小区改造中合理规划施工段尤为重要。

3、成立质量小组

项目部建立健全技术质量体系，完善技术质量管理制度。工程施工前对作业班组进行交底，每道工序进行验收，材料进场见证取样复试。项目部成立质量小组，由技术总工牵头，经常性对现场施工质量进行专项检查。各班组建立奖励措施，激励工人主动提高施工质量。

改造实施中对重点部位的施工质量严格管理，从施工方案、材料，工艺多方面管控。重点控制的部位主要有屋面防水、外立面保温、室外管道、室外路面、景观石材、绿化苗木等。

4. 设计方案调整

老旧小区在改造过程中会经常出现一些困难导致设计蓝图无法执行。特别是小区内部地下管线、结构等均无原始设资料，只能在施工时通过探坑等方式逐步了解地下情况。当设计与现状出现冲突时，项目部应及时会同设计及技术人员对设计方案进行有效的调整及变更，待调整方案确认后方可继续施工。避免盲目施工导致结构失稳、管线破裂等安全隐患。对于特别危险的，如燃气、高压电力等，尽可能避开危险源进行改造施工。

设计人员在项目施工过程中应深入现场，监督施工质量及技术问题，并及时解决施工中的设计问题，实现设计与施工的有效融合。同时根据项目的进度及造价情况，对设计图纸做出及时准确的调整。

5、安全管理

老旧小区改造现场施工必须按照文明施工标准进行施工，场地做到工完场清，材料堆放整齐，为保证作业人员安全意识，项目组织作业人员进行进行高处坠落及消防应急预案。培养作业人员遇到紧急情况的应急处理能力。

组织每天召开班前教育，管理人员对存在的危险源进行交底，应注意的事项进行教育。项目经理带队每周进行安全巡检，对发现的安全隐患责令限期整改。项目部启动“安全行为之星”，采取物质奖励的措施激励工人在施工中重视安全。

另老旧小区改实施中与居民活动交集频繁，很容易发生安全事故。所以改造实施中时特别加强现场安全管理，对于现场施工用电、设施设备、安全通道等指定专人负责，施工中采用旁站及巡检方式，排查消除各类安全隐患。

三、施工维护

1、居民回访

改造工作完成后挨家挨户进行回访调查，通过回访了解改造过程中的不足，并分别统计各家存在的问题及遗漏项，形成书面文件。项目部及时安排未解决问题销项工作，落实整改存在的改造问题。

2、质量保修

老旧小区改造完成后进行竣工公示，公示内容主要为改造前后的效果对比、竣工验收结果、质保及监督人员电话等。质保期间，质保人员接到保修任务时，第一时间安排解决居民的问题，切实有效的完成保修工作，避免居民投诉引发的不良影响。

结语：在管理体系尚未成熟的条件下，老旧小区改造项目的施工管理需要在项目开展过程中不断的吸取教训，总结经验，逐步完善管理体系，指引“十四五”规划纲要的城市更新行动。

参考文献

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