老旧小区改造赢利点与盈利路径初探

于晓影 孙腾 邢明明 刘灿刚

中建八局第二建设有限公司 250000

摘要：

我国城市开发已由增量时代转向存量时代，面向精细化运营的城市更新行动成为城市发展战略转型升级的全新命题。本文以城镇老旧小区为研究对象，将老旧小区改造的方式、内容、赢利点、盈利路径进行深入分析，为企业参与城镇老旧小区改造提供决策依据。

关键词：老旧小区 城市更新 改造 赢利点 成本

2020年国务院明确“十四五”期末力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。据统计，2021-2025年需完成改造3148万户，每年改造约630万户，市场潜力非常大。

老旧小区改造内容分为基础、完善、提升三类。从各地出台的“旧改”文件看，各地的改造内容基本参照国家“从保基本开始，根据需求逐步提升和完善”的大思路，水电气路和外墙屋面改造等“基础”类项目成为老旧小区改造标配。老旧小区改造不重营建，重在人居环境的提升改善。在硬件方面，如涂料、管材、防水、电梯都是重要的材料设备更新重点和赢利点。

1老旧小区改造成本分析

1单位建筑面积成本

根据各地老旧小区改造项目和《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》包含的改造项目，测算包括“外墙涂刷和保温”、“屋面防水和保温”、“住宅给排水”、“采暖工程”、“管线安装工程”、“道路改造”几个项目,基本覆盖了老旧小区改造基础类项目。

表4 老旧小区改造项目投资测算

分类	改造工程	单位建筑面积工程造价（元/㎡）	改造比例
住宅外墙(多层)	保温工程	213.0	20%
	粉刷工程	21.4	100%
住宅外墙(高层)	保温工程+粉刷工程	181.6	20%
住宅屋面	保温工程	22.9	50%
	防水工程	68.3	50%
住宅给排水(多层)	给排水改造工程	123.8	50%
住宅给排水(高层)	给排水改造工程	91.7	50%
住宅采暖	采暖改造工程	122.7	20%
小区管线安装工程	热力外线更换工程	84.5	20%
	污水外线更换工程	17.8	50%
	雨水、污水合槽外线更换	40.3	50%
道路改造工程	人行步道改造工程	95.3	50%
	沥青道路改造工程	17.6	50%

数据来源:《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》、《北京市房屋修缮工程计价依据——预算定额》、《北京工程造价信息》。

2建材成本分析

（1）建筑涂料：老旧小区改造中，建筑涂料需求主要来自外墙涂刷，所需材料以丙烯酸弹性高级涂料和耐水腻子为主。

表5老旧小区改造建筑涂料需求一览表

分类	改造工程	主要材料	单方消耗量(kg)	单价(元/kg)
粉刷工程	多层住宅外墙	丙烯酸弹性高级涂料	0657	13
		耐水腻子	0.366	3
		耐擦洗涂料	0.1	13
	高层住宅外墙	丙烯酸弹性高级涂料	0.595	13
		耐擦洗涂料	0.123	13

数据来源:《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》

（2）保温材料：老旧小区改造中，保温材料需求主要来自于外墙、屋面和热力外线更换工程，所需材料以硬泡聚氨酯板和挤塑聚苯板为主。

表6 老旧小区改造保温材料需求一览表

分类	改造工程	主要材料	单方消耗量(M³)	单价(元/ M³)
保温工程	多层住宅外墙	硬泡聚氨酯保温板	0.027	700
	高层住宅外墙	硬泡聚氨酯保温板	0.025	700
	住宅屋面	挤塑聚苯板	0.074	300
室外工程	小区热力外线更换工程	保温-聚氨酯外壳+玻璃钢	0.089	300

数据来源:《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》

（3）防水材料：老旧小区改造中，防水材料需求主要来自屋面防水，所需材料为SBS防水卷材。

表7 老旧小区改造防水材料需求一览表

分类	改造工程	主要材料	单方消耗量(M³)	单价(元/ M³)
防水工程	屋面防水	SBS防水卷材	2.715	25

数据来源:《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》

（4）塑料管材：老旧小区改造中，塑料管材需求主要来自给排水系统改造工程和小区污水外线更换工程、小区雨污合槽外线更换工程，所需材料主要为管材PVC。

表8 老旧小区改造塑料管材需求一览表

分类	改造工程	主要材料	单方消耗量(m)	单价(元/m)
给排水工程	住宅给排水系统改造工程	管材-衬塑钢管/PPR/PVC等	0.64	8
室外工程	小区污水外线更换工程	管材-PVC	1.025	8
	小区雨水、污水合槽外线更换	管材-PVC	1.906	8

数据来源:《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》

3人工成本分析

从具体改造内容和投资额看，不同区域存在差异性，本次分析涉32类项目施工，预计旧改工程中水、电、路、气等基础类项目单方造价在327.31元，其中人工费、材料费、机械费、工程水电费、措施费、企业管理费、利润、规费、税金占比分别为21.88%、36.81%、2.29%、0.35%、3.76%、11.86%、7.54%、5.61%、9.91%，材料费和人工费是主要构成项,合计占比接近60%。

表9 旧改工程综合造价测算(单位:元/平方米)

工程性质	工程单方造价	测算系数	单方造价预测	人工费	材料费	机械费	工程水电费	措施费	企业管理费	利润	规费	税金
土建工程	314.83	0.4	125.93	14.98%	42.41%	0.74%	0.47%	10.13%	11.17%	5.59%	4.61%	9.91%
电气工程	163.09	0.4	65.24	23.78%	27.17%	2.19%	0.33%	2.78%	16.25%	11.60%	5.98%	9.91%
给排水工程	102.57	0.4	41.03	23.10%	30.65%	2.41%	0.32%	1.70%	15.33%	10.94%	5.64%	9.91%
采暖工程	116.8	0.4	46.72	8.84%	66.57%	0.93%	0.12%	1.05%	6.04%	4.32%	2.22%	9.91%
室外工程	120.98	0.4	48.39	38.68%	17.23%	5.17%	0.49%	3.14%	10.52%	5.27%	9.59%	9.91%
旧改工程综合造价			327.31	21.88%	36.81%	2.29%	0.35%	3.76%	11.86%	7.54%	5.61%	9.91%

数据来源:《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》

2.5案例分析

在2015-2018年的老旧小区改造项目中，以基础类改造内容为主，大多数为政府付费，利润率最高为20%，经济效益非常可观。

表10 老旧小区改造案例分析

项目名称	发起时间	所属行业	投资额（万元）	付费方式	改造面积（万平）	户数	建设内容	运营收入来源	利润率	盈利（万元）
山东省淄博市张店区 老旧小区综合整治改造项目	2015/9/1	市政工程	37800	政府付费	357	4.55万户	建筑物立面整治、道路改造、雨污水管道改造、照明、景观、监控。	-	21.80%	8240.4
吉林省白山市老旧小 区及弃管楼节能宜居（城市风貌设计及改造）项目	2016/1/5	保障性安居工程	62097	政府付费	284	44个老旧小区413栋楼和249栋物业弃管楼，共662栋楼	建筑维修、临街建筑风貌提升、外墙涂料粉饰、小区雨污水改造、桂梯间改造、小区亮化、小区绿化、停车场、安防系统、环卫设备设置、扶墙电缆整理等。	-	10.86%	6743.734
吉林省公主岭市2016 年老旧小区综合改造工程PPP项目	2016/3/21	市政工程	17443	政府付费	227	240个小区，27018户，389栋	外立面改造、规划停车泊位、建设门卫室、绿地路灯及电缆、垃圾堆放点、健身场地、道路、自行车棚、公共设施(换热站、泵房及烟囱)、场区各种基础设施管线(排雨水)。	-	9.59%	1672.784
四川省宜宾市江北老 工业区老旧社区基础 设施改造及临港城市 停车场PPP项目	2016/5/5	市政工程	69000	可行性缺口补助	-	-	旧校区重建项目、白沙综合服务中心项目、公厕、市政道路、地下管网改造、天桥及地下通道、城市家具、环网柜及高压线搬迁等项目。	停车收费、城市家具广告费及部分商业租赁费	16.53%	11405.7
吉林省延边州晖春市 老旧小区和弃管楼节 能宜居及海绵城市（风貌改造）PPP项目（一期）	2017/1/1	市政工程	118621	政府付费	195	588栋老旧及弃管住宅楼	老旧小区和弃管楼改造、海绵城市建设以及街路风貌改造三部分工程。	-	10.86%	12882.24
内蒙古锡林郭勒盟东 乌珠穆沁旗乌里雅斯 太镇老旧小区改造和市政道路及配套设施 升级改造工程	2017/2/23	市政工程	62369	可行性缺口补助	-	-	1)楼体外墙保温改造工程;2)小区公共基础设施改造工程,包括给水网工程、污水管网工程、雨水管网工程、换热站及供热管线工程、道路及地面硬化工程、小区绿化工程、小区道路亮化工程、小区监控工程3)临街楼体美化亮化工程,包括临街楼体亮化工程、临街楼体建筑饰面工程4)东环西环宝格达乌拉街等5道路改造升级工程5)全镇道路标线改造和4街道人行道铺装工程6)巴彦乌拉、一号路等13条街巷改造工程7)2017年管网改造工程。	物业费收入及其他 项目相关经营性收 入	21.80%	13596.44
吉林省2017年白城洮南老工业区老旧小区改造工程	2018/1/11	市政工程	7740	政府付费	47	48个小区	道路工程、排水工程、燃气工程、绿化工程及附 属工程。		21.80%	1687.32

数据来源:网络

4结语

做好老旧小区城市更新工作，有利于提高人民幸福，是关系千家万户的民生大事。引入社会资本侧重老旧小区改造项目中的基础类改善提升类内容，由社会力量获得合理回报并承担经营风险，政府方给予适当保障和支持，能够激发各方积极性和创造性，使存量资产价值和社会效益最大化。

参考文献：

[1]柴海龙，程艾，余小芳．基于城市韧性理论的旧城改造与更新研究[J]．城市学刊，2018.

[2]蔡云楠．城市更新是新常态下城市发展的重要战略[J]．房地产导刊，2019.

[3]田莉．紧约束背景下的城市精细化发展样板[N]．中国建设报，2018.

[4]徐莎莎.老旧小区改造项目绩效评价体系的研究[D].浙江大学，2016.

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