房地产评估收益法评估改进研究

汤丽丽

杭州嘉一房地产咨询有限公司 浙江杭州 310051

摘要：随着公司的发展，房地产估价变得越来越重要，市场方法、收入计算方法和成本计算方法是客观准确地评估房地产价值和最终产品的最常用方法。

关键词：房地产估价；收益法；应用

引言

随着中国城市化的迅速发展，房地产业的建设开发、经营、融资、商品房买卖等活动大幅增加，对房地产估价服务的需求也迅速增长。房地产估价是房地产服务的一个重要组成部分，有效的估价可有助于加快房地产交易和优化房地产的商业价值。鉴于房地产估价的重要性，越来越多的公司和中介机构对房地产估价在商业活动中的作用感兴趣。目前评估不动产的方法，包括比较合同法、成本法、收益法和假设发展法，适用于不同情况，需要进一步分析和研究，以确保适用比较合同法。

一、收益法简介

"增值法"也称为"增值递减法"，是通过以较低利率更新未来收益，并在估值日之后将其相加，客观合理地评估房地产的公允价值。收益方法在评估不动产价值时更加注重预期的未来收益。这种方法适用于对办公大楼、购物中心、公寓、旅馆和商店等市场收入的房地产价值的评估。在以盈利为基础的房地产评估中，以盈利为基础的房地产评估可以产生更合理和更准确的结果，因为房地产目前和未来的盈利与社会发展、经济状况、国家政策和社会政策等各种因素有关。

二、房地产估价领域发展现状

我国房地产估价行业起步较晚，刚开始，房地产估价企业主要是由事业单位或大型国有企业估价部门脱钩转制过来，而后搭乘了20世纪90年代中期住房制度改革的顺风车，房地产估价行业实现了大跨步发展。但随着21世纪我国房地产金融行业的快速发展，各种新型房产抵押业务种类繁多，传统的房地产估价方式已经难以满足当前市场多样化的需求。因此，房地产估价行业急需引进新技术和新方法，例如，将信息技术中数字化信息处理能力以及计算机技术中强大的计算能力应用其中，以提升房地产估价工作的效率，保证估价数据的合理性和准确性。

三、应用优势

收益率法比市场法和成本法更可靠、更有说服力，因为它有足够的理论依据来估计未来房地产现金流的净现值，以指导目前的房地产价格。价值评估可以采用收入方法进行，无论是土地还是不动产，只要有实际或潜在的收益，这表明收入方法比其他财产评估方法更广泛。使用收入法(实际上是买方要求的价格)和买方根据未来房地产收入自愿支付的价格来评估房地产收入的价格，而不论建筑成本如何，是买方接受的符合购买概念的方法。收益法允许使用未来收益来衡量和计量不动产的价值，这是买受人可以接受的。

四、收益法在房地产估价中的应用问题

房地产估价是一项系统性、尤为繁杂的工作，假使要将估价的公平公正性、精准性与高效化的优势发挥出来，那么就得要注重评估流程的科学合理性。除此之外，还要运用收益法来针对房地产价格实施评估的一类关键资产评估方法，值得注意的就是该方式务必要考虑到资金在时间方面的价值性，以此来折现出房地产的未来收益，最终凸显出房地产自身的价值。但是在具体实践的过程致中国，收益法实施起来的难度较大，以收益法的影响因素最为显著，同时也很难把控净收益与报酬率的精准性，尤其是在报酬率的测算，先前传统化的收益法会凭借评估人员经验来予以评判，从而导致评估结果有误，所以要选用该种方式的结果就是在精准性与客观性之上会受到一定的质疑。在市场经济逐步完善的情况之下，收益性房地产与投资性房地产逐步发展成为房地产市场之中的典型化投资项目，收益法的适用对象主要针对的是收益性房地产。然而在具体运用收益法的时候，一般都会碰到一些难题，像是确定客观净收益相对较难、在房地产估价的阶段之中估价人员必须要考察其中的风险因素与周期波动，然而欠缺全面化的市场调查，导致受益期的时间过长而无法预测出来。

五、收益法在房地产估价中的应用与改进

（一）采用同类房地产市价作为收益额的基础

运用收益法对房地产进行评估,在确定收益金额时将市场法的理念纳入收益法,将被评估对象与类似房地产进行比较,以类似房地产的真实交易价值作为计算收益金额的基础,可以帮助评估人员了解影响实际收益的各种因素,做出调整,更科学地分析市场趋势,得到更准确的收益额。在房地产评估实际工作中,评估人员对房地产净收益的确定通常按照主观判断,这样比较草率,对结果的影响较大。本文拟引入市场法的理念来辅助确定这一数据,可以更加科学合理地确定收益额,从而使评估结果更加合理准确。

（二）折旧费作为房地产投资的一种应计算在支出费用中

在评估不动产的获利能力时，为了使价格评估合理，收益率法必须将折旧视为不动产投资，而不是成本，也就是说，不可扣除。房地产投资的折旧虽然是一种损失，但却是收入的贬值，是资产价值随时间推移而出现的具体表现。在折旧过程中没有发生实际费用，也不完全是行政费用、税款、保险费、维修费等。，包括在总投资成本中。因此，为了使不动产估价结果更加准确，折旧不应从成本中扣除，而应视为投资。

（三）风险收益模型对报酬率的改进

目前在针对房地产价值实施估价的时候，一般都会选用收益法，但是报酬率的收益法是也给十分关键的数值。然而确定报酬率至今尚未并未出现业内通用的方式，目前使用最为普遍的方式就是投资收益率排序插入法、累加法与市场提取法方式，仅仅需要运用微量的数据就可以得到资本化率，所以在运用以上方式来针对房地产价值实施估价的时候，精度不严格。为了可以直接加大原收益在计算方面的精度，从而更好地估算房地产。所以，本文选用的是风险收益评估模型，其实际上为参照待估价对象之中的已知指标，来重新构建在报酬率基础之上的精准化模型，以此将待估价对象的风险收益指标计算出来。

（四）采用先进的房地产评估技术

房地产评估中采用先进的技术，最具有代表性的是大数据技术和云计算技术。应用的这些技术中，云计算处理对大数据技术起到辅助作用，云计算为大数据提供了弹性技术设备，而且数据还具有可扩展性，所以，云计算是生成大数据的一个重要平台。将大数据技术结合到云计算技术当中进行房地产评估，两者相辅相成，为评估工作服务。数据信息采集能力提高了，运算能力增强了，信息处理效率提高了。结合物联网、移动互联网等新兴计算形式的应用，提高评估结果的准确率

（五）加大对评估人才的培养

评估人员是评估过程中最活跃的因素,随着房地产评估行业的发展,评估工作也越来越复杂,这就要求评估人员具有更高的专业水平和道德素养。一方面评估人员应该加强学习,仔细研究收益法的计算过程,积累经验,不断提高自身的综合素质。积极参加房地产评估方面的考试和其他经济领域的考试,使自己成为高端的复合型人才。评估机构应该落实上岗后的再培训制度,提高本机构评估人员的专业技能。

（六）加强房地产评估机构的有效监管

迫切需要为房地产估价机构建立有效的监管制度，以合理地避免风险。第一，负责评估不动产的公共机构应加强控制，并通过定期检查或抽查迅速履行职能，以避免违法和违规行为；(c)不宽恕和不容忍，以确保有利于评估、秩序和健康发展的环境；第二，建立和改进房地产估价制度也应列入议程，并应为每项估价测试制定标准。此外，房地产评估机构必须找到工作方法，总结调查结果，查明追回方面的差距，及时编写摘要，并通过有效的方法解决问题。此外，政府必须维护市场稳定，确保公平和公正，并继续改进监管制度，以便为房地产估价部门提供政策指导和总体健康。

结束语

在房地产估价中采用收益率法既有好处，也有困难。需要不断改善市场环境，减少干预措施，充分利用分析技术，利用有效信息，减少分析和估价风险，并采取积极措施避免估价结果。

参考文献

[1]宋亚楠,白雪梅.收益法在房地产评估中的应用[J].合作经济与科技，2019(09)：84-85.

[2]申彩婷.收益法在房地产评估中的应用[J].现代经济信息，2019(14)：332.

[3]谭希为.收益法在房地产价值评估中的应用与改进研究[D].重庆：重庆理工大学，2019.

[4]姜晓宸,张晓倩.浅析收益法在我国房地产评估中的应用[J].智能城市，2019(07)：154.

[5]白钰.房地产评估方法改进研究[D].成都：西南财经大学，2019.