探讨储备土地的前期开发整理工作

李志刚

万宁市土地开发整理储备中心

摘 要：土地资源的开发和利用一直是人们重点关注的内容，在土地资源发展的过程中，由于多种因素的影响，土地资源的人均利用率一直相对较低。而在我国由于经济的快速发展，对于对土地资源的需求逐渐增加，在这样的情况下做好储备土地前期开发工作，有助于充分利用土地资源，有助于保证社会的稳定，有助于我国经济的发展。因此，我国各级政府和土地管理部门都加大了对储备土地前期开发工作的重视度。

关键词：土地整理；难点；解决措施

引 言

土地储备前期开发，包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等关系社会公共利益、公众安全的公用基础设施建设，均应依据《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国招投标法》以及相关工作条例组织实施。新时期我国土地储备制度正在发生深刻变革，国家对于土地储备的重视程度有所提高，相关投入也随之增大。城市的储备土地前期开发工作是土地储备制度里面的一个重要的环节与内容，是城市中保证居民住宅用地的供应，解决城镇居民住房难的基础工作与重要方法。

1、土地前期整理工作的作用

前期土地储备整理工作作用很大，需要结合不同地区的实际发展情况，以此作为调整储备整理计划的依据。为满足社会对土地资源的需求，国家针对土地管理中存在的问题制定了相应的政策和制度，政府通过对储备土地进行房屋拆迁和基础设施建设等方式实施土地储备。当前我国农村土地利用率较低，大部分都处于闲置状态，而土地储备政策的实施，可以使农村的土地开发利用率达到最大值，对城乡建设和发展起到助推作用。

为此，开展好储备土地的前期整理工作，根据市场动态适时对储备土地进行拍卖，以利于各类工程项目的顺利实施和建设，是土地储备交易部门的一项重要职责，也是落实国家有关土地储备制度、积极响应土地供应政策的最重要措施之一。对储备土地进行前期整理，实际上也能更好地帮助国家进行土地市场的调节，通过提高土地本身的价值，在拍卖过程中能给国家带来更多的经济利益，对今后国家的各种工程建设都能起到重要作用。国家通过土地储备制度，尽可能地减少人民群众“住房难”的现象，调控土地市场，规范土地市场交易。与此同时，在前期对储备土地进行整理工作中，通过国家对土地的改造和完善，不仅对周边生态环境起到了科学规范和建设的作用，而且为今后储备土地上各种工程的建设打好基础，使土地自身价值得到相应的提高。

2、储备土地前期开发工作难点

2.1相关的法律法规制度不健全

从实际的法律履行角度来看，当前阶段我国的土地资源相关法律在实际的执行过程当中，存在着很大的缺陷。首先土地资源管理的相关法律法规的执行力度不够，导致这一现象的主要原因在于当前阶段我国在土地管理的权利划分方面存在着一定的问题，由于土地管理涉及到多个部门，而法律并没有对实际的管理进行较为精细的划分，这就导致，在实际的管理过程当中，不同的部门会从自身的利益出发，进行选择性的执法，在许多涉及到利益的地方，执法被明显的加重了，但是在不涉及到利益的地方，往往监管处于之中真空状态。

2.2储备土地前期开发规划不合理

在城市建设中，两个重要的方面就是土地管理和城市发展规划。土地规划利用是由土地管理部分负责，城市建设管理部门负责城市规划建设，两者所属部门不同，有着明确的管理权限分工，但是在城市发展和土地整理规划中，两个部门之间的配合仍然有待提高。所以，两个部门在履行工作职责的过程中，存在一定程度上的不协调问题，导致土地规划管理和城市建设之间出现了脱节的现象，对城市的建设和土地的规划都带来了一定的困难。

2.3对土地进行破坏性的开发与利用

我国经济发展中对我国的土地资源进行了一种破坏性的开发与利用，从而使得我国的土地资源已经完全的超过了自身的承受能力。土地作为环境的一个重要组成部分，这种过度开发与利用土地的行为对我国的环境造成了严重的破坏。

3、储备土地前期开发工作难点

3.1国家制定和健全相关的法律法规

要想实现对土地资源的依法管理，首先要做的就是建立和健全相关的法律法规，让土地资源的管理做到有法可依。只有严格立法，通过法律进一步规范土地管理中存在的问题，才能在本质上扭转这种被动的局面。只有明确相关的权责，才能很好地保护农民的合法权益，更好的制约地方官员违法乱纪现象的发生，让他们那种只顾眼前利益的短视行为有所收敛，切实转变观念，把土地管理和国家的可持续发展战略紧密联系在一起。

3.2合理进行储备土地前期规划

储备土地前期开发工作要加强土地开发利用规划的科学性。土地资源是有限的，如何做好土地管理也是非常复杂的，为此，应当科学、合理地进行土地资源的开发和利用，从而保证国家可持续性发展，降低土地资源的浪费。第一，可以积极引入先进的信息技术，比如采用遥感技术、GPS定位系统提升土地资源勘查的效果；第二，可以加强制度保障，通过对土地规划的严格审查来保证土地资源的利用率。第三，应当转变思想，加强创新精神和能力的培养，不断提升工作人员的专业水平和个人素质，从而保证土地管理规划工作的顺利实施。此外，储备土地前期规划中还要加强规划实施的公众参与。公众参与就是规划工作组邀请工作组以外的、将来要执行规划或受规划影响的部门和公众代表广泛交换意见，共同参与规划决策的过程。它不仅贯穿于问题界定、目标选择、方案审定、规划审批等规划编制过程中，也贯穿于规划实施与管理过程中。面对日趋复杂的区域社会问题、经济问题、文化问题和管理问题，土地整治规划应该对社会和公众有更大的开放性。

3.3政府需承担保障职能

以保障城市土地市场的有序运行和市场作用的充分发挥。兼顾不同规划计划的制定原则，将生态引入考评机制，坚持集约节约原则，同时听取专家建议与评估，引入公众参与听证和监督，确保规划的有效实施。保障各市场主体的权利，使得市场能充分发挥作用而不过多的受到行政干预。建立相关配套的制度和机制，确定相关的法律、政策、法规。建立统一的城乡土地市场，允许城乡土地要素自由流动；对政府和市场的职能进行划分，规范政府行为。

3.4注重生态环境保护的开发模式

《国家新型城镇化规划（2014-2020）》将生态文明和绿色低碳的理念融入新型城镇化发展，指出“强化环境保护和生态修复，减少对自然的干扰和损害，推动形成绿色低碳的生产生活方式和城市建设运营模式”。在储备土地开发项目实施的全过程中，要注重以生态保护为导向的土地开发模式，集中有效处理各种垃圾，避免城市土地污染；合理划定生态保护红线，扩大城市生态空间的同时，严加保护生态环境；有效合理地增加城市内部绿化面积，用以改善城市内部微循环，改善城市气候。

3.5健全监管的相关法律法规

储备土地前期开发监管工作主要由国土资源行政管理部门授权所属的土地储备机构承担，由于其拥有“指挥员”和“参与者”的双重身份，导致土地储备机构在实际工作中难以形成切实有效的监督制约机制。虽然近年国家先后出台了多个文件，对国土、审计、监察等部门在土地整理储备项目监管工作中的职责做出了相关规定，但监管主体的职责问题，监管工作的地位、责任人等问题，仍感不够清晰明确。因此，要真正理顺各级土地监管主体的关系，重点还是需要国家出台土地整治监管相关法律，进而明确中央和地方之间，以及地方政府和相关土地管理部门之间，合理划分各自的职责权限，明确监管工作的主体与客体。

结束语

总而言之，储备土地开发工作可以有效缓解用地紧张，这需要依靠政府法律与政策的引导，运用科学的方法，使得城市土地得到健康可持续的发展

参考文献：

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[3]马骁，翟婧彤，王振坡.我国土地储备制度转型研究[J].中国房地产.2015（12）