我国小产权房产生原因分析

谢成巍

吉林建筑大学经济与管理学院 吉林长春 130000

摘要：近年来，随着我国经济快速发展和城市化进程的加快，出现了大量的小产权房。小产权房的出现有深刻的社会原因，对其进行深入分析，有利于更好地解决小产权房问题。

关键词：小产权房；原因

近二三十年来，随着我国市场经济的发展，房地产市场空前蓬勃壮大起来。我国城市化进程的加快使城市人口急剧增加，住房供不应求，商品房的价格开始快速增长，几年就能翻涨至几倍甚至是十倍的价格。由于我国历史形成的重视自有房屋的传统，人人都想拥有自己的住房，居民购买力又不足，相对便宜的小产权房便应运而生。

在我国，小产权房并不是一个专业的法律概念，它是针对大产权房所产生的名词。大产权房指的是购买者既拥有了《房屋所有权证》，也有了《土地使用权证》，可以合法的进行二手房交易，建在合法的建筑用地的房屋。平时我们买到的普通商品房都属于大产权房。小产权房指的就是在农村劳动群众集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门所颁发的，因此也被叫做“乡产权”，“小产权”。这样的住房建设不符合法律相关规定，所以小产权房在我国不受法律的保护。

虽然小产权房对于社会有一定的积极影响，它使很多中低层收入家庭有了住房。但更多的是它的消极影响，对耕地保护和粮食安全的挑战，大大增加了我国房地产市场交易的不稳定性等。因此有必要对其进行规制，要想很好地规制小产权房，首先要了解其产生根源。

一、 城乡二元土地制度

我国的小产权房的产生根源之一是我国的城乡二元土地制度，城市和农村的土地是完全不一样的体制。即城市的土地是属于国家的，农村的土地除有法律规定外，都是归农村劳动集体所有。在1958年为了保障民生、恢复经济，国家颁布了《国家建设征用土地办法》等法律法规，对土地制度进行改革并且立法，从而建立了我国土地二元格局，也就是指国家土地所有制与农民集体土地所有制相结合的土地制度。随后又在1998年颁布了《土地管理法》，规定唯有将集体土地转为国有建设用地以后，才可以进行土地开发。这样集体土地的建设使用就被限制了，集体土地的使用权也只能在农村集体成员之间进行流转。由于随着城市化的快速发展，城乡二元的土地资源结构呈现出一定的缺陷，农村的集体土地与城市的建设用地之间的差别越来越明显。城市的国有土地基本上是通过市场进行定价，而农村的土地无法进行定价。国有建设用地使用权一般是通过划拨或者拍卖招标等方式取得，而农村的用地使用权是通过集体经济依法无偿分配的，两者截然不同。再加上城市的国有建设用地价格昂贵，农村集体土地价格便宜，导致了村民们出让集体土地，来换取更高额的利益。正是因为这些，为我国的小产权房的快速发展提供了土地资源。因此城乡二元的土地资源结构的存在是我国的小产权房产生的根本原因。

二、城市房价增长过快

近几十年来，由于房地产市场的蓬勃发展造成了城市商品房房价居高不下，已经达到了中低层收入者难以承受的地步，使得中低层收入者根本没有购买能力去买一套自己想要的房子。以身边最近的城市长春为例，截止到2019年长春市商品房的房价已经达到了9700元／平方米。商品房的房价已经脱离了其应有的价格范围，而且房价的走势仍是逐年上涨，不见任何降价趋势。

随着城市化以及房地产市场的快速发展，城市商品房的房价也在大幅度的增长，但是人均收入分配支出的增长幅度远远小于房价增长的幅度。因此对于中低层收入群者，根本无经济能力购买房屋。很多专家和民众都认为我国的房价增长过快，存在虚高问题并且十分严重。在房价虚高的情况下小产权房出现了，其避免了国家法律规定的土地出让金和相关税费，降低了建房的成本，用便宜的价格吸引了很多中低层收入者，解决了他们的住房需求，因此中低层收入者为解决住房问题选择小产权房也是可以理解的。

三、城乡住房保障制度的不完善

为了建立与我国社会主义初级阶段相适应的住房保障体系，我国基本已经形成了廉租房、经济适用住房、住房公积金购房共同组成的一个城市住房保障体系。

经济适用住房政策就是为了解决中低层收入家庭的住房问题。但是近几年来，经济适用住房存在着许多问题，例如供给失衡、制度成本过高，保障性缺失以及产权不清晰等等。这些问题完全暴露了经济适用住房存在的各种缺陷。因此也导致了中低层收入者也不得不选择小产权房。

廉租房就是指通过国家以住房租赁补贴、实物廉租房以及租金减少等方案向住房困难的家庭和其他需要保障的特殊家庭提供的一种住房保障制度。尽管该住房保障制度能在一定程度上解决城市低收入人群的住房问题，但在执行中也遭遇了困难。因为廉租房完全是政府以租金补贴或者实物配租的方式，来给住房困难的家庭提供保障，这需要大量的资金投入。目前政府没有稳定充足的资金更好的执行这项政策。

综上所述，我国现在的城市住房保障制度没有很好的发挥作用，城市房屋出现了严重的供需失调，城市无法解决中低层收入者的住房问题，不能满足这一部分人群的住房需要，因此出现了小产权房。小产权房价格便宜低廉，为中低层收入者解决了住房的需求问题。

相对于农村住房保障制度，我国也正在不断完善农村社会保障体系，构建城乡一体的社会保障体系。我国对农村的社会保障的投入远远低于其房价以及物价的上涨。随着经济的快速发展，农民从土地上的获取的利益越来越少，这也导致农民愿意将土地用于小产权房的住房建设，以增加土地收入。

城乡住房保障制度的不完善，使我国中低层收入者选择了价格便宜没有产权的小产权房，这也是小产权房快速发展的一大原因。

四、土地法律体系滞后

在我国，小产权房本身没有合法依据，不受法律保护。因为小产权房使用的土地是农村的集体土地，禁止外部流转。国家禁止非农非本集体的市民购买农民的集体土地以及土地上的建筑物。

无论是《中华人民共和国宪法》还是《中华人民共和国土地管理法》，或其他农村土地制度的规范性法律文件，都对完善农村土地的使用权以及流转制度提出了规定，但是目前还是没有针对农村土地的使用权和流转进行规制的实施细则，小产权房也因此钻了空子。土地法律体系滞后，也是造成小产权房蓬勃发展的一大原因。

五、政府部门监管不力

近几十年来，我国的小产权房真的是从点到面发展了起来，从一线城市到二线城市。小产权房的存在已经深刻地影响到了我国房地产市场以及社会的安定秩序。几十年的发展，在这么长的时间内，国家不是没有关注这个问题。为什么小产权房还可以这么蓬勃发展起来呢？还有一个原因就是管理部门权责不清晰，监管的具体责任无法落实，政府监管部门出现了监管不力的状况。

不管是小产权房的开发涉及到的土地，还是房屋建设与销售以及农地占用都需要通过政府部门来进行严厉的监督。根据《中华人民共和国土地管理法》规定：“县级以上的人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查”。这样，土地的监管部门为土地行政主管部门。同时根据《城市房地产管理法》的明确规定：“城市房屋的建设和销售的监管部门是房地产管理部门”。因此，对于监管小产权房的部门是有很多的，但是却没有管住小产权房，任由小产权房自由发展。尽管有些部门机构对小产权房进行了一定的监督，但是这样的监督也是远远不到位的。因此，政府对于小产权房的不严厉监督，让许多的普通民众认为小产权房的存在是不违法的或者认为就算是违法但政府也是不予以追究的。这样买不起城市商品房的就放心地购买了小产权房，使得我国的小产权房更快速发展了起来。因此，政府部门的监管不力其实也是我国小产权房快速发展的原因之一。

结语：

综上所述，小产权房的产生有一定的社会原因，只有深入分析这些原因，才能更好地解决小产权房问题。