后疫情时代房地产行业发展逻辑的变化

李宇

湖南省委党校 湖南省长沙市 410000

摘要：产业地产从其诞生之初就是为产业发展服务，由于产业发展需要聚集产业要素，客观上对可以促进产业集群化发展的物理空间提出了要求。但是，以往的发展，却总是挂羊头卖狗肉。随着房地产行业改革的不断深化，产业地产也要回归理性发展逻辑，具体来说，就是实现从地产主导转变为产业主导、产业地产商主导转变为产业服务商主导、从招商引资转变为招才引技等等三个方面的转变。

近几年来，随着整个房地产行业调控政策不断紧缩，房住不炒大旗高举，很多传统房企也争先恐后的向产业地产转型，然而大浪淘沙，传统房企做产业地产的思路并没有带来产业地产真正的兴盛，反而是在资本泡沫和短期逐利下呈现出一轮又一轮的虚假繁荣。随着产业地产行业监管日趋严格，把产业当做圈地概念的房企们在招商运营等领域疲态尽显，以产业之名行地产之实的做法，已经没有生存空间，产业地产的发展逻辑正在发生根本改变。

一、从地产主导转变为产业主导

产业地产的核心，到底是产业还是地产，这个本来不应该有异议的问题，却一直是行业争论的焦点。理论上，产业地产和传统住宅地产的根本区别就在产业地产的核心价值在于“用”，其原本就是作为产业发展的空间载体而存在。但事实上，随着很多传统房企对产业地产地盘的“大举入侵”，许多产业地产项目已经变相的成为了传统地产项目。以承接深圳科技产业最为便利的东莞市为例，2013年，东莞市政府首次发布《东莞市产业转型升级基地认定和管理试行办法》，允许在M1工业用地上做产业地产，可以产权分割和进行预售，有一系列的扶持配套优惠和审核标准。根据此办法，从2013年到2019年6年间，东莞市仅批了包括寮步松湖智谷、凤岗天安数码城、凤岗都市丽人智能产业项目、常平珠宝文化产业中心、厚街黄金小镇、清溪北大汇丰商学院智慧谷、清溪力合双清创新基地、茶山创富中心城、谢岗碧桂园制造创新中心在内的9个产业转型升级基地。然而，这9个被东莞市政府寄予助推产业转型厚望的产业基地项目，除了松湖智谷和凤岗天安数码城之外7个都存在不同程度的利用地价工业地做商铺写字楼等市场套利现象。究其原因，一是地产商从短期逐利角度出发钻政策空子。虽然自身并不具备产业招商运营能力，但为迎合政府对产业的需求，地价拿地，联合某些产业IP一起公关政府，等拿到土地之后，将原本应该作为产业发展空间载体的产业楼宇作为公寓或写字楼等分割销，实现快速资金回笼，金蝉脱壳。二是把产业变为那住宅用地的幌子。地产商从拿地之初就没有想过真正发展产业，而是醉翁之意不在酒，打着产城融合的旗号，用产业套取政府匹配的住宅用地，只要住宅用地的超额利润可以覆盖产业用地和建筑成本，地产商便探囊取物，拿到地后，以惯用的高周转迅速开发住宅销售热热闹闹实现利润，产业发展早已被当做弃子无人问津。三是政府向地产商过度摊派招商任务。我国的产业园区发展，在初期主要是依靠平台公司实现政府主导的发展模式，但是随着政府债务负担过重，平台公司管理混乱等问题不断凸显，地产开发商等社会资本逐步承接了一部分产业地产发展任务。但是，原本地产商擅长的是地产开发，而园区的招商运营等工作应由政府招商部门或第三方产业运营机构承担的责任，也因为地价出让土地，而与地产开发商进行了自然绑定。但客观的说，让并无产业资源传统地产商来做产业的招商运营，原本就是“张冠李戴”，自然收效甚微。于是一场以地产商为主体的产业地产发展模式，在历经了各种光怪陆离之后，黯然收场。行业发展必将回归到以产业主导的发展模式

产业地产从其诞生之初就是为产业发展服务，由于产业发展需要聚集产业要素，客观上对可以促进产业集群化发展的物理空间提出了要求。产业地产以产业为主导，就是地产要按照产业集群发展的规律与特点，打造合适的载体，从空间规划到开发思路再到招商运营方案和盈利模式都要遵循产业发展的客观规律。严格控制产业地产的租售对象，要吸取传统房地产发展的经验教训，防止产业地产过度金融化，脱实向虚。

二、从产业地产商主导转变为产业服务商主导

从开发运营的模式上说，产业地产先后走过了政府主导开发，地产商主导开发和PPP开发三种主要模式，在这三种模式中，虽然开发运营的主体不同，但本质上都是产业地产商主导。（即便是政府主导模式下的开发，也是政府组建平台公司作为产业地产开发商）。地产商主导的开发模式，重点当然在地产开发。且主要的盈利模式都是依靠卖地或者销售产业地产项目。但是，随着经济结构转型压力的不断增大和产能过剩的发展阶段已然来临，产业地产发展的主要矛盾，已经从园区开发，转向了产业运营。创业孵化，知识服务，资本支持等对产业园区的运营服务已经是园区发展越来越重要的要素条件。

值得注意的是，2019年5月28日，经李克强总理签批，国务院正式印发《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》（“2019第11号文”）。该意见明确支持对有条件的经开区开发建设主体进行资产重组、股权结构调整优化，引入民营资本和外国投资者，开发运营特色产业园区，并在准入、投融资和服务便利化等方面给予支持，尤其是积极支持其IPO上市。该意见彻底打破了产业园区只能靠市场化运营和信贷支持取得收入的方式，给产业地产的资本化运营带来了可能。同年11月29日，证监会宣布，核准中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（中新集团，CSSD，股票代码： 601512.SH）的IPO申请。预计今后，开发区主体公司 IPO风潮或将到来

¹。而这一转变，也将彻底改变了产业园区以地产商为主导的发展模式，传统的短期租售收入将成为园区收入的一部分而非全部，金融服务，信息服务，政策服务，知识服务等运营产生的收益将成为产业地产项目跟多元化的收入方式。这也从客观上要求产业地产商要向产业服务商的身份转变。

三、从招商引资转变为招才引技

随着产业地产的重点从开发向运营转移，招商方式也出现了很大的转变。传统的招商方式主要是招商引资，依靠引进外部产业或龙头及配套企业。这种方式，客观上造成了地方之间的同质化竞争，也是我国出现整体性产能过剩的重要原因。在总体产能过剩的背景下，传统的园区招商方式难以为继，很多企业自身的产能去化困难，投资扩产意愿不强。同时，缺乏对产业发展规律的正确认识和产业的总体规划，也让传统招商的效果大打折扣。很多企业以巨大的代价引入，但却因为本地缺乏产业培育土壤和配套环境，除了表面敲锣打鼓的热闹和某些领导的政绩之外，并没有带来产业的真正繁荣。

在我国经济发展新旧动能转换的背景下，传统产业转型升级已经成为产业结构调整的内在要求。根据康波周期理论的测算，当年，世界经济处于信息技术革命的衰退期，信息技术带来的创新，已经进入到模式创新的尾声，新的经济动能，必须来源于新的创新。因此，产业转型升级，除了资本之外，更加需要技术和人才的支撑。于是，传统的招商引资，已经逐步变身为招才引技。对产业的导入，也从外部引进为主变为内部孵化为主。自2015年国务院吹响“大众创业，万众创新”的集结号，各类孵化器和创新中心应运而生，成为了各产业园区招商运营的重要力量。尽管随着政策补贴潮的结束，双创主体真假立现，很多抱着科技服务和院士专家当噱头的平台机构，都出现了经营困难。但无论如何，大势已成，招商逻辑的根本变化已经成为业内共识，区别只是在于操作层面是浑水摸鱼还是深耕细作。

作者简介：李宇，女（1983-），经济学博士，现任湖南省委党校社会经济发展研究中心副教授

1 2019产业地产政策盘点，《城市开发》，2019.12