土地市场价格影响因素及管理策略分析

王志刚

广西桂林市灌阳县土地储备交易中心

摘要：随着当前社会经济水平快速发展，社会各界对于土地资源都更加重视。土地资源是社会发展的重要自然资源，在发展过程中土地资源的分配以及价格都会直接影响到经济发展和人们生活。基于此，本文首先阐述了分析土地价格影响因素的意义，接着分析土地价格的具体特征，最后介绍了土地价格的影响因素以及预防调控土地市场价格的措施，希望能给有关人员可供参考之处。

关键词：土地资源；市场价格；影响因素；预防调控

1.引言

对于土地市场价格来说，国家能够以政策为载体，起到直接影响和宏观调控作用，从而对社会经济进行间接调节与控制。但是在市场经济体制下，土地价格有着对多方面的影响因素，导致其预防调控存在一定的复杂性与困难性。因此只有对于这些方面的因素进行控制和管理，才能合理分配和定价土地资源，为经济发展奠定良好基础。

2.土地市场价格影响因素分析意义

随着社会发展，人类社会活动也越来越丰富，土地资源被赋予了商品特点，从而有了土地价格。长久以来，政府都能对土地资源价格进行一定的调节与控制，由国家相关主管部门来进行全国地价的制定。县级以上政府主管部门管理本区域土地价格。在城市的发展过程中，土地价格也会有所变动。当城市经济发展较快时，对于土地资源有着较大的需求，会导致土地价格升高。近些年来受到经济因素的影响，一些地方政府以偏低价格来进行招商引资，完成经济目标。但是这种通过降低土地价格来满足短期经济指标的行为是不利于经济稳定性的。另一方面，地方政府往往将GDP作为经济发展目标，时常有不合理土地定价的问题，虽然低价土地能够增加GDP值，但是也造成了开发商囤地、炒地的问题，导致房地产价格持续走高。另外，如果片面追求经济增长值，也会导致低价和房价的上涨，形成一种恶性循环的局面，导致经济的稳定性和健康性受到威胁。因此通过全面分析土地价格的影响因素，通过土地价格的直接与间接管理相结合的手段，以基准和标准地价进行调控，建立科学合理的土地价格机制，从而保障土地资源配置的合理性，这也有利于房地产市场的稳定。

2.土地价格基本特征

2.1土地市场价格区域性

一般来说，土地市场价格直接受城市发展情况和土地位置的影响。交通发达、人口密集、商业繁华地段，土地价格较高，特别是商业用地和住宅用地，这也是一些上海、北京等一线城市房价较高的原因。而对于交通不便、贸易量小、经济欠佳的区域，土地价格偏低。因此，对于同一城市来说，土地的用途、位置也导致土地价格区别明显。而工业用地则不受人口、位置等因素的影响，满足基础设施基本需求即可。

2.2土地价格需求主导性

土地资源有限，其实际价格往往是由人们需求主导。当社会处于快速发展阶段，人们对于土地的需求会大大提高，随之市场价格也有所上涨。相反，如果社会经济不稳，人们生活保障不全，对于土地交易的需求则随之减少，价格降低。虽然政府能够对土地需求平衡起到一定的调控作用，但是在经济层面来说，土地需求量逐渐提高，当需求大于供应时，市场价格必将由需求主导。

2.3土地市场价格受政府干预

通过政府干预手段，能够对市场中存在的缺陷和不足之处进行合理修正，避免在社会和市场发展过程中由于片面强调利益而产生的负面影响，减少不公平竞争以及配置失误问题。土地价格直接关系到区域房地产价格，在一定时间内，如果地价变化较为剧烈，也会对房地产行业产生一定影响。政府是土地资源的垄断者，对土地价格以及土地分配有着调节控制作用。因此可以在一定程度上加强政府干预的影响，避免土地市场价格的不健康波动，保持经济的稳定性。

3.土地市场价格的影响因素

3.1土地需求量

让你们对土地资源的需求量是市场经济提下肢土地价格的直接影响因素。当人们在土地需求上有所变动时，就会在价格上加以体现，需求量增加，土地价格下降，需求减少，土地价格上升。需求量和土地市场价格关系如图1所示。

图1 土地价格与需求关系

3.2人口数量

人们对土地的使用是土地资源需求的来源。改革开放以来人口数量显著增长，同时经济也取得了极为快速发展，在高速发展的经济模式下，人们对土地的需求越来越大，导致土地价格持续上升。同时，随着社会经济的发展，产业项目逐渐向高投资、高技术方向发展，使土地资源价格处于上升趋势。由此可以看出，人口数量、增长率以及热门生活水平都会影响到土地价格。

3.3城市化建设的影响

对于商业住宅来说，无论是空气条件、居住环境还是人口密集程度等都可能会对土地价格产生直接影响。不同地区土地价格差异较大，城市化建设水平越高，代表经济发展程度较好，当人口逐渐增长时，土地资源需求量会逐步提高，价格也会随之上升。另外，房地产价格也会影响到地价。当房价升高，土地自身的固有价值也就有了更大的升值空间，价格上也会有所上升。

3.4城市工业化影响

土地市场价格在很大程度上受城市工业化的影响。城市化过程中必然会发生人口迁移以及技术、财务和服务等因素的积聚，在这过程土地资源的需求量会显著提高。同时，在城市化建设中，在用地结构优化、旧城改造等工程中使土地利用率有所提高，也会影响到土地市场价格。城市变迁过程中会有建设用地的新增，在商业、工业和人口等因素的影响下，使得用地需求进一步被刺激，从而导致土地价格上升。

4.土地市场价格的调控与预防措施分析

4.1加强政府调节作用

政府对于土地市场价格有着直接调控的作用，通过相应的政策与措施来保障地区经济的稳定性，有效控制土地价格，提高人们生活水平。一般来说，政府要以当地经济和市场的实际状况来进行税费率调整、首付比例调整、限购控制以及金融政策等方面改进，从而合理调整土地价格，满足社会发展对土地的实际需求。对于金融方面来说，当企业无法进行高资金的调动来购置土地，就会导致地价有所回落。在税费率、首付比例以及限购等方面做好调整，会对土地价格产生直接影响。当税费率增加后会导致价格上升。因此要想使房地产价格下降可以将税费率降低。另外政府可以制定好土地资源的基本指导价，对供求关系、供给量进行有效调整，避免出现由于房地产过热等原因而造成土地价格的不健康上升。

4.2调节土地供求关系

土地供求关系在很大程度上影响到土地价格。为了更好进行价格管理，要对供求关系进行合理控制。市场中价格的影响因素千变万化，当供求关系出现变化时，必然会出现价格的波动。而当价格出现涨落时，优惠对供求关系产生一定的反作用。当土地供应大于需求时价格下降，当供应小于需求时价格上升。因此政府要在土地价格管理措施上加以完善，做到市场的规范化管理，同时在宏观调控上逐步加强，避免出现囤地、炒地等不健康交易行为。只有调节好土地的供求关系，才能更好进行价格管理。

4.3合理分配资源

资源分配问题会导致土地价格的不合理，因此要通过市场机制对于土地资源配置的作用来加强价格管理。发挥土地市场价格的作用体现其资产效应，优化资源配置。完善交易市场，转变交易方式，实行土地有偿使用制，提高市场化土地出让比例，规范化经营性土地的交易，加强集约化用地管理，有效提高土资源利用率。对城市用地进行统筹规划，保障土地资源的科学化配置。

5.结束语

根据前文中对土地价格的影响以及相关预控措施可以看出，土地需求量以及人口数量等是土地价格的直接影响因素，而要想有效控制地价，就要不断加强宏观调控与管理，为经济的稳定性奠定良好基础。

参考文献

[1]藏波，丰雷.2013年土地科学研究重点进展评述及2014年展望———土地市场分报告[J].中国土地科学，2014，28（3）：20~27.

[2]黄小英.我国城市土地价格评估的影响因素综合探讨[J].现代经济信息，2014（7）：86.

[3]张碧洲，范行凤.房地产市场影响因素浅析及拓展商业银行个人贷款业务的新亮点[J].财政科学，2016，11）：90~97，159.