浅谈度假酒店项目策划及设计理论——以无锡君来波罗密多酒店为例

陈赟

天津拈花湾设计有限公司上海分公司 200040

摘要：本文以笔者参与的无锡君来波罗蜜多酒店为案例，系统阐述了度假酒店项目策划及设计理论，较为全面的梳理了前期策划相关内容及设计基础，主要包括酒店项目定位策划，酒店项目设计工作以及酒店项目经济策划。

关键词：酒店，前期策划，定位策划，技术策划，经济策划

酒店，是现代社会商业活动的重要组成要素，提供安全、舒适短暂休息或睡眠的商业场所。现代化酒店已成为当代社会不可或缺的重要元素，他不再单一提供休息或睡眠，同样提供相关服务设施，包括商务中心、游泳、健身、餐饮、SPA、美发、购物等特色服务。

目前，酒店按服务水平分为一星级到五星级五个分级，按酒店经营性质分为商务型酒店、度假型酒店、公寓式酒店及特色主题酒店等。由于酒店建设存在工期长、投资回收慢、经营风险大等特点，其前期策划设计工作显得尤为重要。本论文以作者参与的无锡灵山波罗蜜多酒店项目为例，结合项目策划设计过程中的思考和所得，仅对酒店项目的策划及设计工作提出一些看法。

1. 项目概况

无锡君来波罗蜜多酒店位于云水相接的无锡太湖之滨、秀美江南环水合抱的马山半岛，坐落于世界佛教论坛会址“灵山小镇·拈花湾——禅心谷”内。酒店项目总建筑面积约7.8万平方米，其中约地上4.3万平方米，地下约3.5万平方米。包括酒店和国际会议中心两大核心功能区。酒店部分415间客房，其中大床房193间，双床房176间、非标客房11间、套房33间、无障碍客房1间、总统套房1间。附设游泳池、健身房、商务中心、SPA等休闲设施。会议中心部分包括一个1500平方米大宴会厅与8个设备完善的多功能会议室。

图1：无锡君来波罗蜜多酒店实景图

2. 前期策划的研究目的及方法

度假酒店项目随着国家特色小镇战略的落实已经在全国大量建设，随着建设数量日益增多，涌现出大量优秀的度假酒店作品。笔者认为，酒店前期策划理论工作在国内发展仍然是比较局限、比较片面的，尚未形成完整、系统的理论体系，本着客观、求实的科学态度，本文旨在深入剖析酒店前期策划的相关理论要点，为酒店前期策划工作提供些许理论依据。

1. 1. 前期策划的研究目的

（1）厘清酒店前期策划理论的基本要点。对酒店前期策划相关的酒店定位策划、酒店技术策划、酒店经济策划、市场营销策划等问题进行深入阐述，运用经典管理学的组织、管理理论，以期整理出相对完善可用的前期策划理论。

（2）通过实例研究剖析酒店前期策划理论的实际应用。结合无锡灵山君来波罗蜜多酒店实际案例，将前期策划的理论融入实践当中，剖析酒店项目定位策划、酒店技术策划、酒店经济策划理论实施中的问题，把握前期策划理论组织实施的本质规律。

（3）提出酒店前期策划基本理论框架，初步形成给具备一定实用价值的运用理论。以实例分析和管理理论的运用为基础，从全方位的角度对项目前期策划的理论进行研究，探讨理论组织实施的策略，初步搭建酒店设计组织方式的基本框架，满足星级度假酒店项目运作要求，实现酒店项目社会效益、经济效益和环境效益的最大化。

1. 2. 前期策划的研究方法

（1）系统研究法

系统研究法源自系统科学。系统科学是20世纪40年代迅速发展起来的一个横跨各个学科的科学部门，他从系统的着眼点或角度去考察和研究整个世界^[1]。酒店作为功能复杂的、内部协作紧密的建筑，系统研究法能帮助完成协调。

（2）定性与定量相结合的研究方法

定性研究主要侧重于事物的属性关系，即应用于厘清酒店市场定位、技术实施、经济分类定性等问题，使问题明确归口管理。定量研究侧重于事物的数量关系，是在定性研究的基础上，通过归纳、统计手段总结推导出相关理论。

（3）实例分析法

结合笔者参与的无锡灵山君来波罗蜜多酒店项目实例，通过对项目操作过程的分析，总结一些前期策划的经验。

3. 酒店项目定位策划

酒店项目定位策划是决定酒店未来的灵魂，是后续工作开展的基石，决定了酒店的档次、客群定位以及市场地位。项目所在地酒店市场分析研究

1. 竞争酒店市场分析

为了确定竞争酒店的供给状况，分析了酒店需求的影响因素。相关因素主要有品牌知名度、硬件设施和装修品质、服务质量、餐饮设施的品质、定价、美学因素及周边环境、会议及宴会设施的品质等。

2. 竞争市场历史业绩

下表通过对各竞品酒店的住宿水平、平均房价和平均每间房收益业绩的罗列，清晰反映了拟建市场竞品酒店的历史业绩。

依据上表反映数据，竞争酒店市场区域突出的季节性需求特征。其中的一部分原因马山区域缺乏能够鼓励游客在此住宿过夜的旅游资源，还有一部分原因是马山酒店市场能够适合多种差旅预算和偏爱的住宿设施有限。

3. 市场需求分析

市场需求是未来酒店入住率的重要的决定因素，酒店首先应考虑满足主力客群需求，并通过酒店特色主题引入与景区特色相呼应以进一步引导、发掘、创造新的需求。

4. 市场趋势预测

市场趋势预测主要是针对近几年市场发展情况，预判未来市场可能发展趋势，以进一步判断市场容量及客群需求，达到指导酒店建设的目的。

未来五年，本区域内酒店市场供给预期持续增长，增幅最大年份预计为2013年和2015年。预计直到2016年后，市场供给才能达到稳定状态，届时市场将有大约3200间客房，几乎是2011年现有供给量的两倍。预计短期内市场供给的快速增长与市场需求平稳发展之间的矛盾将进一步加剧，整体市场住宿率、平均房价或这两项指标在未来几年将有很大的萎缩。长期来看，不断增多的酒店族群预期提升马山作为国际知名旅游和会议目的地的形象，这将有助于为该区域引入更多需求，平衡供给的增长，缓和供给、需求矛盾。

1. 1. 酒店类型定位

酒店类型按酒店经营性质分为商务型酒店、度假型酒店、公寓式酒店及特色主题酒店等，本项目酒店地处灵山文化旅游度假区内，决定了本项目为旅游度假客群服务的特点，酒店类型定位清晰为旅游度假酒店。本项目所处旅游度假区是“禅”意生活方式的先行者，更是无数企事业单位认可的东方禅意获奖旅游目的地，这些赋予酒店“禅”特色，酒店类型定位加入“禅”特色元素。

1. 2. 酒店档次定位

酒店档次定位决定因素很多，比如开发商可投入的资金、项目所在地形成客群的消费能力、政府对酒店要求等。

1. 资金投入方面。

无锡灵山君来波罗蜜多酒店由隶属于无锡国资委的无锡灵山文化旅游集团全资投入，可以保证高品质酒店的建设投入。

2. 客群方面

无锡灵山君来波罗蜜多酒店地处耿湾旅游度假区内，预计全年旅游人口约300万人次，同时景点内夜间项目丰富，周边酒店相对缺少，酒店建成后将成为当地稀缺资源，客房单价相对较高决定了酒店应考虑较高档次的五星级建设标准。加之旅游人口主要集中在长三角地区，此区域人口消费能力较高，建设五星级标准酒店更合适。

3. 政府要求方面

本酒店作为灵山旅游度假区的重要配套工程，承载着接待各界重大活动的责任，同酒店因禅意特色及相关渊源，需承担世界佛教论坛相关职责，对于这些高标准、高档次需求，决定了酒店本事作为无锡市重要的对外服务、展示窗口，也据决定了五星级建设标准的必然性。

1. 3. 品牌管理定位

酒店管理公司作为未来酒店主要的运营方，是酒店呈现状态的直接决定要素，决定着酒店的最终档次。作为未来锡重要活动的举办场所，承担着重要社会责任，必然要求酒店管理公司具备较强专业性、较高组织性、较完备体系。最终本项目通过层层比选，选定一家具备国际酒店管理能力的酒店管理公司。

4. 酒店项目设计工作

项目定位策划完成以后，就应该开始进行技术策划。酒店的技术策划工作主要是从项目实施中技术的角度对酒店项目的功能、组成、业态的选择、主要技术方案等内容进行分析和论证。

技术策划首先需根据地块周边情况的分析，合理确定项目业态组成，编制项目组织结构图。在组织结构图的基础上分析市场情况，结合当地地理、历史文化条件，进行设计方案总体构思，建立初步的总体规划构想。定性研究各种业态自有特点，融入业主方及当地社会认知偏好，得出单体建筑设计构思。适时引入相关建筑、结构、机电、内装、灯光、艺术品、物业管理等顾问参入，形成适合本项目特点的各专业设计构想。运用项目进度编制理论，编制项目实施总体进度规划。

1. 1. 酒店用地情况分析

酒店用地情况包括项目所处的区位、项目地的地形、周边环境资源以及交通情况等。

1. 项目所处的区位

区位往往决定了酒店类型，如风景优美的郊区多为度假酒店，繁华的闹市中心多为商务酒店。灵山景区是一个以灵山大佛为标志的较成熟的旅游度假目的地。1997年灵山大佛的修建标志着大佛开发的头三期项目完成。拟建本酒店项目属于整个景区项目的五期工程，位于马山镇耿湾村。

图2：项目地点位置图 图3：灵山景区分布图

2. 项目地的地形及周边环境资源

图4：耿湾区域用地现状

如上图所见，本区域内植被特别茂密，现场可观赏到远处山脉及太湖湖景。对于地势平坦区域，水天一色，连成绵绵景观，水资源的丰富将成为酒店特色，可结合地势建造一部分高附加值的湖景房。山资源、水资源、植被资源、良好的空气资源、温润的气候资源等怡人的自然资源，这些资源的合理布局利用将成为项目成功的关键。

3. 交通

灵山景区（包括大佛）地处无锡市马山半岛，交通仅有公路连接，这也是去景区的唯一方式。目前看公路系统相对成熟完善，道路网络连接了项目地与大灵山景区的其余区域。虽然项目地不在市区内，但这些新铺设的道路系统大大缩短了项目地点与长三角主要城市之间的交通时间。

1. 2. 酒店技术总体构想

对酒店地块的设计进行方案总体构想，就是要确定设计的理念和设计定位，同时还要确定对规划设计、单体建筑设计、结构、机电、消防、室内装修、艺术品、灯光系统、景观、物业管理系统等内容的初步构想。通过这些内容的研究，作为后期酒店各专业部门展开工作的指导依据。

下面仍以无锡君来波罗蜜多酒店为例展开分析，分析设计技术总体构想的实施思路。

1. 总体规划理念

酒店总体规划主要用于解决规划阶段需注意的问题，首先需符合整个大区规划条件要求，这些要求包括用地性质、建筑退红线、建筑容积率、建筑密度、建筑高度限制、绿地率。其次，需满足国家及地方规范要求，以及特殊资源周边相关要求等。再次，需解决道路交通系统、基地开口、功能区划等问题。

无锡君来波罗蜜多酒店用地性质为旅馆用地，符合大规划要求。规划要求建筑密度〈40%，容积率≤0.44，绿地率 ＞35%，建筑高度限制≤24米。设计中应注意满足国家及地方相关规范，包括但不限于太湖办提出的相关要求。根据相关规范要求，结合本酒店规模要求，至少需设置两个基地出入口，同时需满足消防规范要求，建筑周边需设置环形消防车道。

总体规划时应充分考虑地形、湖景影响，在充分适应地形要求的基础上，减少对山体植被、山体造型的破坏，土方工程尽可能少，最大限制发挥湖景优势，早餐厅、游泳池、健身房等需要景观功能区块取得最大湖景供给，客房也需考虑湖景供给，反向客房需提供山景。

图5：酒店与山体地形协调示意图

2. 建筑单体土建原则

酒店建筑单体首先需解决酒店功能分区问题，在满足功能分区的基础上，形成客流、团队接待、宴会接待、会议接待、货流、后勤服务等几大重要动线，要求各动线互不干扰又互相互动。建筑单体外立面设计应与大区相协调。

无锡君来波罗蜜多酒店大功能区分为酒店住宿区与宴会会议区。酒店住宿区需解决如下功能：大堂（入住办理及简单休息）、大堂吧、全日制餐厅、特色餐厅、中餐厅、商务中心、团队接待、艺术品商店、客房、SPA、游泳池、棋牌室、健身房、行政酒廊、后勤办公区、库房区、后勤服务区、车库等功能。宴会会议区需解决如下功能：宴会厅（至少容纳1000人可分成三个厅单独使用）、中小型会议8个（中型会议室容纳150人，小型会议室容纳70人）、停车场（至少200辆车）。各个功能区面积应符合业主及酒店管理公司要求。关于具体功能大小要受篇幅限制，不再展开详细阐述。

图6：酒店大功能分区示意

3. 机电

酒店机电作为重要功能，约占整个酒店投资的50%，也是酒店最终是否舒适的重要标准。这些标准一般由酒店管理公司提供，主要包括以下内容：强电系统要求、弱电系统要求、给排水系统要求、暖通空调及通风系统要求、电梯系统要求、消防系统要求等。以上标准均需满足酒店提供的《酒店机电设计标准手册》的要求。

4. 室内装修

室内装修设计是酒店最终形象的体现，是客人最直观的感受，前面一切努力的最终呈现效果。一般室内装修包括硬装、软装、二次机电深化、灯光系统、内装材料选择等。软硬装设计均需与酒店外立面气质相符合，并与“拈花湾”景区整体禅文化相协调。

无锡君来波罗蜜多酒店的室内设计需继续延续“拈花湾”的禅意精华，以“拈花、微笑、湾”的主题元素作为设计手法的铺展，围绕于酒店的公共区、客房区、会议中心三大核心区域，营造一种静谧安详的气氛。好似一个宁静的心灵港湾，随时恭候来宾到此感受禅文化的惬意从容。室内环境色应以静穆平和的木石色调为主。在各功能主题空间内，应分别点缀着“红桦”、“荷茎”、“釉白”、“钴蓝”等自然基色。从美学上欣赏，它们相得益彰，各显其妙。从视觉上观察，也有着对功能空间区别的引导。室内构成的造型和纹理方面，设计师应秉着平和的心态、对自然的尊重，撷山脉、祥云等自然元素贯穿于装饰、构件的轮廓中；取云板、竹节、提盒等古风元素沁入到灯具、家具的形态中。

图7：酒店内装修大堂实施实景

5. 艺术品

酒店艺术品设计主要是指酒店内使用的供客人赏玩的工艺品、古玩字画、盆景、挂毯，甚至生活用具，如餐具、酒具、茶具、部分家具等。这些艺术品的存在能充分协调空间氛围，提高空间档次，给人以美的享受。

无锡君来波罗蜜多酒店的艺术品设计尤为重要，由于所处环境的要求，禅文化深入骨髓，艺术品设计也应充分考虑这一点，带着一种低调的华美。整体风格上需呈现出一种独具神韵的儒雅端庄，再辅以充满灵动的艺术品、画作、花艺装点，显得动静有序。令这个“禅文化”主题的酒店散逸出东方禅意的超然物外、飘逸洒脱。最终创造出一种不同的禅，不是不苟言笑，不是庄严肃穆，而是与拈花湾名字一样，拈花、沉思、微笑生活的一种禅。

图8：酒店艺术品韵味建议

6. 景观理念策划

景观是酒店室外最终效果承载，景观更讲究环境融入，与建筑外立面气质切合度要求更高，其指导中心思想更应体现建筑师所要传达的精神。景观内容包括有硬质铺装、绿地、灌木、乔木、景观小品、水系等。休闲度假酒店在前期策划阶段，就应该有景观设计师为主要参与者，按照先环境后建筑的思维方式，根据其所在地的自然及人文条件，将当地的建筑特色、材料工艺、艺人与工匠、特色工艺品等，统一纳入酒店的设计范畴。^[3]

无锡君来波罗蜜多酒店的景观设计应紧扣“禅意”特点，所谓自然精致，是指自然元素山水、人、植物保持自然但不失精致做工或装饰。宁静安定是指通过空间界定与围合、界面处理等手段，实现环境氛围的心理暗示，辅助灯光明暗、光线控制、声音大小等途径，促成禅意氛围。喜悦温暖，是指视觉稳定、环境温度，运用视觉的紧张与放松、惊喜的陈设与摆设方法，结合色温、色相、明度、花香气味、背景音乐等，实现喜悦、温暖的环境感受。

图9：酒店景观概念规划

1. 3. 酒店实施总进度规划

技术策划的最后一项工作，是在确定项目组成的基础上，结合业主方的要求，编制项目实施总进度规划，用以指导项目的实施。^[4]

5. 结语

旅游度假酒店作为现代社会休闲娱乐、家庭出行以及社会团体活动的重要载体，已不仅仅满足于提供简单短暂休息服务，已成为现代社会重要的非工作时间聚集地，在可以预计的将来，旅游度假活动将越来越趋于频繁，旅游度假酒店的作用将延伸向更广、更深、更舒适方面。

本文通过对无锡灵山君来波罗蜜多酒店案例前期策划工作的分析，归纳总结出市场定位策划、技术策划以及经济策划三大要点，同步展开若个细项，基本完善度假酒店前期策划相关框架理论，试图给出一些相关的理论经验，期望能给从业者一些提醒。鉴于笔知识面以及文章篇幅的限制，仍然有太多地方需要进一步总结，不足之处敬请谅解。

参考文献：

1. 王磊.城市综合体功能定位与组织研究[D].上海：上海交通大学，2010

2. 肖丽娜.酒店建筑地域性设计方法探讨[J].城市建筑，2019（6）：38-40

3. 马晓暐.通过景观设计提升休闲度假酒店的品质与价值[J].中国园林， 2003(09):13-16.

4. 赵丽.城市综合体项目工程管理指南.北京：中国建筑工业出版社，2012

5. 冯为民，付晓玲等.工程经济学.北京：北京大学出版社，2006

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