不动产统一登记对土地管理的影响

谢新珍

崇左市江州区不动产登记中心 广西 崇左 532200

摘要：不动产登记工作自始至终得到省市区领导和各部门的高度重视和积极支持。由区委书记担任组长、相关部门主要负责人和各街镇党（工）委书记为成员的工作领导小组，制定出台工作方案，明确组织领导、人员和设备保障要求，确定发证工作时间节点，以目标倒逼进度。将数据库技术应用于土地管理和规划工作中，不仅可以将属性数据、图形数据完美结合，使地籍图编制、宗地图绘制过程一体化，还可实现相关信息的查询和共享，提高土地管理规划工作效率。在大数据时代背景下，农村土地地籍调查数据库也将进一步发展，为土地资源管理提供技术支持。

关键词：不动产;统一登记;土地管理;影响

引言

开展不动产统一登记以来，陆续有法院到不动产登记部门查封土地首次登记数据，导致该土地上的房屋无法进行转移登记，购房人的合法权益遭到侵害。也有不动产登记工作人员在办理房屋查封或抵押登记时，在登记系统中进行两遍操作，先关联该房屋所有权及其土地使用权登记信息办理一次查封或抵押，再关联一次土地使用权首次登记信息操作一次查封或抵押。更有不动产开发商将地上房屋出卖后，仍然持有建设用地使用权首次登记的不动产登记证书，并利用该证书办理开发项目公共用地范围内的临时用地审批、停车场备案等事项，侵占了全体业主的合法权益。究其原因是不动产登记部门或登记系统开发人员对不动产房地一体登记理解不到位，在办理房屋首次登记时，没有将该房屋所在宗地的首次登记权属状态变为“历史”所致。处理好不动产开发项目地上房屋出售后的土地的权属登记问题不容忽视。

1 中国土地登记制度

中国是一个历史悠久的国家，中国土地源远流长，据相关的学者考证，我国不动产登记与土地税赋息息相关，始于周朝中后期，经过数度改革到了唐代，我国土地管理上就出现了立契、申碟或过割制度，使土地的买卖交易变得更加官方化、正规化和流程化。在古代土地买卖需要通过官府衙门进行申报批准方能进行，所进行的土地交易才具有法律效力，才是交易成功。土地登记制度在历史演变中不断完善，伴随着税赋制度出现，还增加政府税赋的收入。古代的土地制度与现在土地制度有很多的出入，古代的不动产也就是地契相关资料是由官府进行保管，相关资料对外是不公开的，老百姓也是无法查询，这也是当今土地登记制度的最大改变，现在通过相关信息，可以直接查询情况及现状。

2 土地管理中运用不动产统一登记的必要性

明确不动产统一登记明晰产权，为全国统一不动产交易塑造一个良好的环境。不仅如此，不动产登记的实施还可以衍生出更多社会关键效益，会不断完善其它与不动产登记相关联的制度问题，相互促进和相互完善，从而补足制度上严重不足的情况，有利于肃清政府的职责问题和在反腐败制度上的完善，使政府的权利得到更大的监督和堵漏。不仅是在反腐败上制度完善得到监督，在不动产登记条例相关的制度也同样形成监管力度的叠加。例如不动产市场调控问题，政府通过使用“限购令”来管理，使房产的调控力度更大，能够更精准、科学，有利于构建健康的不动产交易市场。不动产登记条例实施，不动产税也接踵而来，这会使一些房产投资者的成本更大，从而减弱投资者对房产的哄抬现象，有效制约和平衡不动产的市场健康发展。当然不动产税征收，有利于促进我国税收，交易中赚得越多自然所交的税收就更多，有效调控和分配好社会财富。不动产统一登记还有利于整合政府，肃清政府的权利和职责问题，提升政府人员的办公效率。通过整合职能采用“一站式”服务登记，不仅减轻政府职能安排，还能更好方便企业和群众申请办理相关登记。

3 不动产统一登记对土地管理的影响

3.1 关于土地首次登记证书问题的处理

开发商在办理国有建设用地及房屋所有权首次登记后，在没有出售房屋之前，对该宗地享有独立的使用权。在房屋出售后对该宗地就不再享有独立的使用权，而是归全体业主共有，但开发商对该宗地的开发权并没有因此而改变。因此办理了建设用地使用权及房屋所有权首次登记后应当收回该宗土地的首次登记不动产产权证书，土地的权利应当在房地一体的首次登记登记簿及证书中一并记载。

3.2 规范土地市场行为，建立完善的土地市场秩序

随着土地使用制度的改革和发展，我国已初步建立了土地市场。在国民经济运行方式条件下，土地交易无法避免。由于我国土地国民经济运行方式已经建立了很长一段时间，土地市场管理经验仍然不足，在土地开发和交易带来高额利润的驱使推动下，近年来市场上出现了一些现象，如土地隐性交易、土地所有权交易、土地使用权交易、地役权交易等，违法转让中国国有土地和农村集体所有土地等，这说明部分划拨土地未经批准私自出让并缴纳土地出让金；部分农村集体所有土地在违法转让中无法得到补偿的农民。土地违法交易的发生，造成了土地权属没秩序，土地争执增多，扰乱了土地市场的正常秩序，给土地市场行为的规范带来了很大影响。危害非常严重。为此，政府采取多种措施加强对土地市场的管理。通过对土地市场的治理整顿，土地非法交易势头得到控制。整治后，违法土地市场再次反弹。因此，必须通过不动产统一登记，对土地进行严格管理，避免土地非法交易的再次发生，使土地在流通过程中发生的经济关系朝着法制化、标准化的轨道发展。

3.3 登记机构性质及应对策略

我国各地不动产登记性质都有所不同，可以划分为公益一类、二类，而这些都是由政府部门进行财政拨款，二类的在财政支出上只能得到差额拨款，很显然差异化的变化，往往会导致一些不良的现象出现，有的地方就会出现收费养人的现象，这种方式的不动产登记机构容易影响工作的有效开展，导致管理上的混乱，影响人员工作激情，到最后就会出现权责问题。针对登记机构性质问题，要从人员素质、经费问题出发，应明确好不动产登记工作的意义及性质，促进其能够在满足发展的同时安心工作，促进不动产登记机构健康平稳发展。

结束语

综合以上所论述，土地、林业、草原、住房分管不同部门，管理难度大，效率低。因此，需要对不动产进行统一登记，避免管理上的盲区。同时，为了我国经济社会的稳固安定，促进社会公平正义，完善我国的法律原则和规则、行政法规，让我国的所利用和可预见未来能被利用的土地通过统一不动产登记管理制度来维护土地的符合法律规定的权利和利益，在此，必须通过实践建立完善的法律原则和规则、行政法规，以适应市场和宏观经济发展的要求，进一步加强土地管理在我国经济发展和财产所有权管理中的作用。

参考文献

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